房地产业成为“纳税侏儒”的真相

2006-08-02    作者：唐子晏

来源：新闻周报 

      房地产欠税泛滥
　　7月20日，一位房地产业的知情人士向记者透露——近期，在“财富巨人、纳税侏儒”的称号被社会各界“赠送”给房地产业后，房地产业被推到了媒体关注的高潮、社会各界批判的风口浪尖上。有人批评这是一个行业的社会责任缺失的表现，有人直言是我国税收机制不完善的结果，也有人说是政府部门利益分割、基层政府盲目倡导经济发展而导致的结果。
　　“这个社会公认造就富人最多的暴利行业，已经成为税收违法行为的‘重灾区’。从全国范围来看，部分地区约有90％的房地产企业存在涉税问题。”
　　据北京市地税局刚刚发布的今年第二期欠税公告显示，新增的5家“欠税"大户中有4家跟“房"沾边，欠缴税种多为营业税。其中,京城建房地产开发有限公司欠缴税款高达907万元，其余3家房地产公司欠税金额也均为百万量级。
　　在北京市税务局公布的一、二期欠税企业名单中，以“房地产"、“置业"、“建设"等为名称的企业达到14家之多。
　　2005年，广州市地税稽查部门对该市260多家房地产企业的纳税情况进行检查时，发现有税收违法问题的企业达160多家、查补入库税款达1.3亿元，占了全年专项检查补入库金额的七成多。记者从税务部门的资料上也看到，自2003年至2005年上半年，北京市地方税务局共计查处房地产企业存在严重涉税违法问题的案件180件。在查处的70多家欠税企业中，建筑、房地产业就占了50家,查补税款75845万元。
　　“这个社会公认造就富人最多的暴利行业，已经成为税收违法行为的‘重灾区’。"一位不愿透露姓名的税务部门工作人员说，房地产业是欠缴和偷漏税现象比较集中的行业。从全国范围来看，部分地区约有90％的房地产企业存在涉税问题，占了补缴税款额的绝大部分。
　　媒体报道的资料也显示：杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行税务检查，结果被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为；山东在一次专项税收检查中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为；自2003年至2005年上半年，北京市地税局查处的涉案金额在1000万元以上的房地产企业多达24家，66％的房地产企业存在涉税问题；上海、广州等城市地税部门公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税占了欠税总额的八成以上。　
　　据了解，房地产开发企业存在的涉税问题主要表现在已经取得定金和预售房款，却没有按规定申报纳税，索取代开发票、滥摊成本；不按期申报纳税;还有的房地产开发企业甚至采用了“假按揭”的新手段。
老鼠玩猫的游戏？
　　“办法太多啦！房地产行业(特别是开发商)如果想要偷漏税收，只要会计稍微做些手脚便可以达到目的。”
　　北京市知名房地产商人张并（化名）接受记者采访时曾不以为然地说，房地产业欠税、漏税虽然敏感，但已经不再是新鲜话题，而是众所周知的秘密了，漏税、欠税的手法在业界也可谓无人不知。
　　“内资房地产企业的避税手法，多采用虚增成本的方式，而外资房地产企业则擅长运用‘转让定价’的手法避税。”接着，这位业界人士悄声和记者侃起了该行业关于税的“趣事”。
　　“其实，这是个老故事啦！不是国家对涉外企业有优惠政策嘛,有家公司就想借此机会逃税。于是，公司老总吩咐会计弄个‘海外业务接待费’，并将一些设计工作交给海外与公司有关联的企业去做，还将设计费用定得很高，以达到转移利润的目的,本想这‘活’做得绝吧,不料，却被他的会计向外界曝了光！”说罢，这位业界人士哈哈大笑,“其实,已经有很多内资房地产企业纷纷想办法改制为外资企业，以实施合理、合法的避税。”
　　“事实上，房地产公司除了借‘多元化经营’来实现利润转移以外，以偷、漏、逃的手段达到不缴纳税款的目的则可谓层出不穷。” 北京市一位不愿透露姓名的房地产人士分析出大致还有这么几种办法—— 一是在成本费用上做手脚。企业在进行成本核算时，不分项目设立成本明细，造成项目成本的混乱，影响当期完工项目成本的真实性，导致账面长期亏损或隐瞒巨额利润。“房地产集团往往还有开发公司和建筑公司，因此,他们用内部价格就可以将成本提高，以达到逃避建筑企业营业税的目的。即使不是这样，还可以通过众多的甲乙方协议达到成本增长、税额下降的目的。”
　　这位老总继续剖析，还有的企业就是不按期结算项目成本、让企业滚动开发,虽然房屋已全部售完,但迟迟不进行工程结算,把已经销售的商品房收入一直挂在“应收账款”上，给人一种成本也无法结转、账面出现亏损的假象。其次是通过甲乙方企业之间、相关行业的相互利用，通过虚开、多开发票以及加大建筑工程成本、减少应税所得额、偷逃企业所得税、以物资兑换房屋的手段，使税务部门无法鉴定其价格、无法定税。
　　“办法太多啦！房地产行业(特别是开发商)如果想要偷漏税收，只要会计稍微做些手脚便可以达到目的。反正，税务部门检查税是以年度为单位的，而房地产企业的跨时间、跨地域滚动开发和流动性都比较大，造成亏损的假象很容易！有的企业甚至是拿到一个项目便注册一家新公司，等项目完成后便注销公司。还有的以虚构零星工程的名义，使用外购发票入账报销的方法虚构工作人员名单领取工资，以降低个人所得税，这太简单啦！”

　　为何成了税收违法重灾区
　　在某些人士看来，房地产业税收制度不合理以及税种过多、行业定税过重才导致了偷漏税等严重问题。
　　对于房地产业的逃、欠税现象，房地产商们并不怎么在意，认为那是很正常的行为。
　　“我认为这很正常，利润这么高,不偷税才怪呢！”一位房地产商告诉记者，原来房地产开发启动资金只需要20％，后来增加了，要25％,但利润依然可以达到100％以上。就是因为利润高，才使偷漏的动机和必要性加大了。言外之意,有心安理得的感觉。
　　在他看来，除了这些偷税动机之外，还有目前税收制度不合理、不完善以及税种过多、行业定税过重导致的偷漏税等严重问题。
　　“现在的税费都是重税、重费制度，经营者能不想方设法逃、避税吗？”不止一位地产商这样对记者说，这是税收制度最不合理之处，再加上现在成本测算困难，开发商甲、乙方关系众多，要偷、漏、逃些税还不简单！“随随便便就把成本增加上去了，还有据可查。”
　　“因为国家对于外资房地产企业有优惠政策，这就使得内资房地产企业有了可趁之机。”业界人士分析,外资房企通常采用国外采购、高进低出、两头在外的方式完成“转移定价”，把绝大部分利润留在了国外。于是，奇怪的现象便在业界出现了——房地产公司一方面口口声声叫着企业亏损，对抗或拖欠纳税;而另一方面却削尖脑袋找新的开发项目。就是在这种“高效益、高利润”的发展下，很多企业才“挤”进了“亏损”企业行列。
　　“有不少房地产企业都是跨时间、跨地域滚动开发的，其同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来了困难。因为我们税务局检查税收情况往往以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行。也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润。而此时，很多房地产企业又会把前一个项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面来看，房地产企业就是亏本的。”一位税务局工作人员叹息说，要把好这些关卡真的很困难。
　　张并认为，这也是一种不合理现象，是由于税收制度不完善而造成的，它使企业有机可趁，在法定条件下达到拖欠、漏税的目的。“就是用你的矛攻你的盾！”
　　税务方面的研究学者亦认为，目前房地产行业的逃税、漏税现象不仅仅是企业的问题，和税务部门稽查、税法中的“空白点”也有关系。
　　他还举例说，除了专项税务检查外，一般税务部门只根据开发商的财务报表来确定纳税额，这就有可能使一些不良开发商有机可趁。因为房地产企业费用构成不规范、夸大成本、票据缺乏真实性、公司资产不合理摊销……种种现象都可使开发商得以避税。
　　“这也说明,目前税法对这些企业的税收征管还缺乏应有的约束力，一些房地产企业欠了税照样可以经营开发、可以向银行贷款、可以参加土地招投标。”张坦言。

　　公开的秘密还要遮遮掩掩?
　　地方政府希望房地产大企业的投资能够带动地方经济的发展，一方面希望把企业留在当地，而另一方面则又不希望沉重的税收把企业吓走。因此，对于目前拖欠税款的现象，便有一些政府部门与房地产商达成了默许和宽容。
　　“房地产欠税不是一两句话就可以说清楚的事，很复杂，里面渠渠道道、方方面面的关系、因素太多了。”谈及内幕，一位不愿透露姓名的地产商告诉记者，任何一个人都知道，偷税、漏税是犯法的事，即使欠税也是会触犯有关条例的，那为什么还有如此庞大的欠税、偷税、漏税队伍存在呢？
　　这位知情人坦言，虽然房地产业偷漏欠税已经是公开的秘密，但是没有几个人能够指出其中的端倪。“房地产业的税收问题太敏感了，只有税务局的人或许能够了解一些情况，但就是税务局也未必能够揭开其中的‘秘密’！没有人愿意去做那个出头鸟！”
　　记者虽然将信将疑，但是近期的采访验证了这番话。在这两周内，记者和北京市的十余家房地产企业、税务部门、政府部门联系采访房地产偷漏税现象、偷漏税情况及其缘由，但得到的回复均是“我们很忙”、“下周再说”、“我们不接受采访”。虽然有几位房地产业人士、个别政府官员与记者谈及了这个“秘密”，但他们大多数人都在采访结束时要求：文章不要涉及其企业单位、个人名字，甚至还要审阅涉及他们的文字等等,均不愿意成为“出头鸟”。
　　他们在回避什么？他们害怕什么？当媒体在批评这个行业的社会责任时，也曾经有企业大喊“不平”。而如今，为何又回避这个公开的秘密呢？
　　面对这些回复，记者想起了一位知情人的话——“用脚指头都能够想到,是什么原因使欠税、偷税、漏税队伍壮大了。”

　　难道是投鼠忌器？
　　记者多次联系北京市地税局，并将采访内容告知，但是并没有达到想要的效果。正如那位税务局工作人员所说的:“应该通过其他渠道去了解其中的情况！”
　　难道真的另有曲直？在采访中，业界人士和记者讲起了这么个小故事——“这就好比，一个人看见某人在掠夺他人的财富，于是便去干涉。在干涉后，竟发现掠夺他人财富的还有自己手下的人。于是，对于自身利益的考虑、对于所谓大局的考虑，便使得某人放弃了干涉。”很显然，谁有资格揭开欠税内幕，你干净吗？你有资格说吗？
　　“真的就是这样，牵一发而动全身！”这位房地产商说，现在各个地方都在招商引资，都希望大企业的投资能够带动地方经济的发展，一方面他们希望把企业留在当地，而另一方面则又不希望沉重的税收把企业吓走。因此，对于目前拖欠税款的现象，便有一些政府部门与房地产商达成了默许和宽容。而企业方面呢，则一面逐步支付小额税款，一面又继续拖欠税款。就这样,欠税额便越来越大，欠税队伍也越来越庞大。
　　“也不是不敢管，只是怕一管便会对自身的利益伤害更大。”也有专家这样分析说，与房地产开发有关的成本包括租、税、费三部分，理论上租、税、费三个经济范畴区别明显、互不重复。但是现实中，由于各个部门都从自身利益出发，对土地和房地产的开发进行管制并收取相应的租、税、费，由此以税代租、以费代税、以费挤税的现象便非常普遍了。