发布时间 : 星期日 文章洛阳碧桂园项目可行性研究报告更新完毕开始阅读f3d53f0a54270722192e453610661ed9ad5155bc
洛阳碧桂园项目可行性研究报告
（2）周边多村庄，没公交车接驳项目，出行相对不便； （3）伊河河堤高出地块6米左右，一定程度上影响小区景观。 5.3.4 项目机会（opportunities）分析
（1）地块处在洛阳的发展方向上，交通便利；规划体育公园及高尔夫球场，前景看好；
（2）洛阳市区别墅项目仅一个且剩余货量少，别墅市场存在较大机会；
（3）洛阳市以及伊滨新区不限购；
（4）洛阳市为中部大城市，经济实力较为雄厚，且矿产资源丰厚，是公司进军中部的好选择。
5.3.5 项目威胁（threats）分析
（1）区域定位为洛阳市行政副中心，但湿地公园、体育公园、高尔夫均未正式启动，项目周边荒芜，短期内很难体现项目价值，受制于区域发展速度和建设力度；
（2）洛阳市高层及伊滨新区新增货量大，整体价格较低，毛坯均价仅4484元/㎡，地块按2.5容积率算，项目所配高层产品与周边项目同质化严重，利润率低；
（3）伊滨新区安置小区及公务员配置房都已经建好，后期当地需求量已被分流
（4）周边楼盘的竞争威胁
本项目极为重要的几个竞争对手“盛世新天地”、“开元壹号”、“恒大绿洲”和“百汇城”在自然条件、区位交通、物业定位等方面非常接近，
第21页
洛阳碧桂园项目可行性研究报告
而且其开发商实力不容小觑，占尽品牌先机，项目将面临着高水平的同业竞争。同时，还存在众多本地的潜在进入者也觊觎洛南地产蛋糕，为了分得一杯“羹”，纷纷蓄势待发，竞争威胁加大。本项目应该较快速的进行开发，有望能够避开部分竞争。为此建议开发商遵循“人无我有，人有我优”的原则，吸取对手的优点，避免自己的弱点；同时突出自我特色，争取主动竞争。 5.4 商品房销售价格预测
本项目商品房销售收入采用市场比较法进行测算，具体测算过程如下：
5.4.1 商品房销售价格预测
本项目商品房销售价格采用市场比较法进行测算。 （1）本项目与参考项目综合对比评估
表 2 一次评估表
盛世新天评估项目 设定分值 地 区位 10 地段 周边 10 环境 周边 10 配套 交通 10 7.5 7.5 第22页
7.5 7.5 7.5 7.5 7.5 7 7.5 7 7.5 7.5 7.5 7.5 7.5 7.5 7.5 7 7.5 7.5 开元壹号 恒大绿洲 百汇城 本案 洛阳碧桂园项目可行性研究报告
条件 价格 市场定位 规划设计 园林景观 物业管理 品牌形象 项目规模 合计得分 10 10 10 10 5 5 10 100 7.5 7.5 8 7.5 4 4 7.5 76 7.5 7.5 8 7.5 4 4 7.5 76 7 8 8 8 4 4.5 8 76.5 7.5 7.5 8 7 4 4 7 75 7.5 8 8 8 4 4.5 8 77.5
表 3评估加权表
项目名称 盛世新天地 开元壹号 一次评估得分 76 76 评估加权 交通繁华+0.5； 定位合理+0.5 园林景观效果好+0.5； 定位合理+0.5 加权评估得分 76.5 76.5 恒大绿洲 76.5 77 百汇城 75 75.5 本案 77.5 品牌形象好+0.5 78 备注：以上价格均为各项目目前套内销售均价，修正因素根据各项目自身主观条件以及客观因素确定。
（2）评估与价格修正
第23页
洛阳碧桂园项目可行性研究报告
修正公式：
参考项目修正均价＝参考项目评估得分/本项目评估得分×参考项目均价
修正过程：
盛世新天地：76.5÷78×5400＝5296.15元/平方米 开元壹号：76.5÷78×5100＝5001.92元/平方米 恒大绿洲：77÷78×6000＝5923.08元/平方米 百汇城：75.5÷78×4660= 4510.64元/平方米 修正结果：
(5296.15+5001.92+5923.08+4510.64/4＝5182.95元/㎡
考虑到项目销售期于2014年5月开始，根据前述洛阳市房地产市场分析及SWOT分析成果，结合稳健性原则，同时在一定程度上简化计算过程，本项目高层在整个销售期内拟采用同一价格。确定高层均价为5200元/㎡。双拼和钻石墅均价测算同多高层住宅测算过程，确定双拼均价为10000元/㎡，钻石墅均价为15000元/㎡。
5.4.2 商业用房及车库销售价格预测
本项目商业用房销售收入均采用市场比较法进行测算，根据项目周边类似项目商业销售情况，通过综合近期房地产商业价格，预计商业的销售均价为15000元/㎡。
本项目车库暂不考虑销售。
第24页