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漯河市黄河路地块市场研究报告 2、新开工面积和竣工面积下降
09年上半年累计新开工面积59.6万平方米,同比降低16.9%；其中住宅新开工面积53.5万平方米，同比降低17.7%；非住宅新开工面积6.1万平方米，同比降低3.2%。
商品房竣工28.9万平方米，同比降低7％；其中住宅竣工面积26.4万平方米，非住宅竣工面积2.5万平方米。 3、预售面积下降，实际销售略升
09年上半年全市办理商品房预售许可48件，涉及项目30个，面积54.1万平方米,同比降低2.2％；其中住宅预售面积51.5万平方米；非住宅预售面积2.7万平方米。
商品房实际销售总面积45.8万㎡，同比增长1.9%；其中住宅销售面积45.4万㎡，占商品房销售总面积的99.1％；非住宅销售面积0.4万㎡，占0.9％。
4、新建住宅商品房价格略升
09年6月份，新建多层商品住宅均价为1785元/㎡（其中源汇区2025元/㎡，郾城区2029元/㎡，召陵区1568元/㎡，经济开发区1518元/㎡）,同比增长2.3%。新建小高层住宅均价为2290元/㎡，高层商品住宅均价为2960元/㎡。
二手房多层住宅均价1369/㎡(源汇区1470元/㎡，郾城区1556元/㎡，召陵区1250元/㎡，经济开发区1200元/㎡)，同比增长14.1％。 5、权属登记和交易表现活跃
09年上半年共办理各类房屋交易7302件，成交面积82.9万平方米，成交金额10.6亿元，同比分别增长52.6%、55.2%和72.1%。其中新建商品房现售4630套，面积48.6万平方米，成交金额7.5亿元，分别比去年同期增长92.5%、92.2%和87.3%；存量房交易2672套，面积34.3万平方米，金额3.1亿元,分别比去年同期增长5.2%、14.4%和28.2%。房产抵押登记4615件，面积76.8万平方米，金额14.6亿元，同比分别增长-0.8%、-2.7%和23.4%。
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漯河市黄河路地块市场研究报告 小结：
1、受漯河市场整体供过于求影响以及08年全国楼市不景气影响，09年上半年漯河市房地产新开工量不足，商品房竣工面积减少。 2、受国家宏观经济调控影响，09年漯河市楼市销售情况与08年相比较好，房地产销售面积、销售价格呈上涨趋势。
3、由于漯河市人口数量有限，房地产投资较快增长，漯河楼市整体上呈现供过于求的市场特征，09年房价小幅上涨，与河南其它地级城市火爆热销的局面相比有点逊色。
4、漯河整体房价维持在较低水平，多层、小高层、高层等建筑价差明显，从1300-3400不等。 第二节：漯河市房地产现状概述 1、开发商特征
本土品牌与外地名企争锋，“诸侯会战”中消费者倾向于品牌化选择。
近年来漯河楼市崛起了“双汇、银鸽”等本土企业，在产品开发、配套设施、物业管理等方面形成了一定的品牌影响力。而外域房地产如河南建业等，近两年加速抢滩楼市，积极参与市场份额争夺大战；对于改善型消费者来说，房产消费时对“品牌实力企业”更为青睐。
开发企业追求品牌化。为扩大市场占有率和提高公众认知度，目前众多房产商都竞相利用广告和媒体树立企业品牌，实力强者已导入CI系统。 2、产品特征
产品综合素质良莠不齐，低端产品与高品质产品并存，漯河房地产发展初期，产品综合素质参差不齐，但随着市场竞争加剧和市民居住品质提升，漯河楼市涌现出较多“亮点”楼盘，如建业森林半岛、双汇西班牙玫瑰、金地蓝乔圣菲等，房地产企业更加注重产品内在品质的提升，比如恒温、地暖、断桥铝合金等配套服务已大众化普及。
小高层、高层占据市场高端产品，多层仍为市场主流产品。近年来，随着漯河消费者居住观念的改变，小高层、高层等产品满足了高端消费者的
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漯河市黄河路地块市场研究报告 居住需求，而受漯河房价整体水平较低的影响，多层仍然是漯河的市场主流产品。目前，市场依然偏向于南北通透，采光面较好、户型方正的物业。
3、市场特征
住宅需求稳定，开发总量较大，市场略微供过于求，漯河市受人口总量制约，市场需求爆发力不强，而在政府新区建设推动下，房地产投资较大，楼市整体呈现略微供过于求的特征。
楼盘销售“冷热不均”，楼市整体销售进度较慢。随着城市框架拉大，漯河市住宅项目陆续上市，导致竞争加剧，楼市呈现“冰火两重天”的局面，地理位置好的高品质楼盘如建业森林半岛、双汇西班牙玫瑰等项目价钱高、卖的好，而地理位置较偏、楼盘品质一般的产品销售维艰。
经济适用房及廉租房建设规模较大，进一步蚕食漯河房地产低端市场。09年，仅沙河改造开发建设的阳光安居工程项目由漯河城投开发建设，六盘共计近70万㎡，这将进一步蚕食漯河中低端房地产市场，低端产品销售难上加难。
4、客户特征
商品房消费呈“多极化”分布，四大消费群体支撑漯河楼市。
1）有灰色收入的官员、私营企业主（包括下属县区的）和新乡个体经营业主，该类客户主要集中在高档物业类型，追求居住的舒适度。 2）漯河各级政府及事业单位的公务员和职工，该类客户置业需求量较小，主要需求集中在中、高档物业类型，对区域环境和小区环境要求较高。 3）企业职工和老城区旧宅居民，该类客户住房陈旧且拥挤，对住房需求量较大，但需求品质较低。 4）县级城镇收入较稳定的公务员及私营企业老板，该类客户多选择中档楼盘。 5、区域发展特征
区域发展不平衡，房价差别较大。由于漯河区域经济发展不平衡，同时城市框架拉大区域先后有别，漯河楼市发展很不平衡，不同区域房价差距较大，以09年6月漯河各区域多层房价为例，源汇区2025元/㎡，郾城区2029元/㎡，召陵区1568元/㎡，经济开发区1518元/㎡，区域价差将近500元
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漯河市黄河路地块市场研究报告 /㎡。
6、物业服务特征
物业管理追求规范化。在房地产市场不断发展的前提下，一些早些时候开发的房产品，由于缺乏必要的维修维护和综合管理，逐步失去了往日的魅力，使得居民怨声载道。“买房子就是买物业”已经成为大多数购房者的共识，在此基础上，对物业管理规范化、有序化的呼声渐高，也成为房地产企业体现开发实力的一个重要方面。
三、未来漯河房产市场趋势研判
漯河市委、市政府始终贯彻落实“工业兴市”的总体思路，狠抓招商引资，全市经济呈现强劲可持续发展势头；城市框架进一步拉大，城市化水平全面提速。经历了一段时间的调整后，漯河楼市又进入了平稳发展的轨道，市场整体平均售价总体会呈现“稳中有升”的上扬态势，但竞争压力势必加剧，为了漯河楼市的主要表现有：
1、 楼市发展冷热参半，区域发展不均衡现状将继续维持。
随着城市框架东扩的进一步推进，中心城区将继续快速发展，新建设新区随着政府市政投入的加大，楼市将逐步提速，而偏远的环线以外的区域始终发展缓慢，“自给自足”为市场主导。整个漯河楼市区域发展不均衡的现状将继续维持。
2、户型供给结构将有较大转变，产品品质好，户型精致的产品将更受市场青睐。
近两年投放市场的住宅“大面积房型”较多，市场中首批高端置业需求基本得到了释放。随着房价的攀升，对于需求住房量最大的“中间“置业者来说，能接受的房产总价有限，选择中小户型，来满足居住需求，将成为需求主流，具备良好综合素质的中小户型地产项目前景较为广阔。
3、楼市竞争继续加剧，各楼盘“短兵相接”。
漯河楼市竞争本来就激烈，依市场存在的“潜在开发量”和“调整期成长阶段”的特性来看，预计2010年，楼市竞争将继续加剧。“品质化、精
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