发布时间 : 星期二 文章论商品房预售中买受人权益的法律保护更新完毕开始阅读f33078f1f61fb7360b4c65fe
预告登记作成之时而实现的，换言之，他所获得的顺位就是他当初假如不为预告登记，而是立即并直接登记时所占据的位置。法律规定预告登记保全顺位的效力，其实际上使得预告登记权利人在将预告登记推进为本登记后，其本登记权利相对于预告登记后存在的权利具有了优先性，这保障了预告登记权利人本登记权利的优先实现。
(3)破产保护的效力。即如果开发商资不抵债，要执行其财产，则买受人的预告登记可以对抗开发商的其他债权人。可见，在债务人破产时，预告登记权利人实际上具有了进行本登记后才享有的物权权利，预告登记的此项效力使预告登记保全的请求权表现出更为明显的物权化特征。
(4)预告登记还具有预警的效力。这是预告登记保全权利与保全顺位效力的自然延伸，正是由于预告登记的保全效力，使得第三人不得无视预告登记保全的请求权的存在，并不得以善意不知情进行抗辩。预告登记的此项效力警示了第三人可能承担的风险，从而避免了第三人盲目交易的可能。
(5)预告登记是将物权法的规则施加于债权法,给予属于债权法的请求权以排他的物权效力,其本质属于物权法向债权法的扩张。预告登记制度的现实意义是,解决所有权保留买卖中,在合同成立后,标的物所有权转移前,买受人基于合同产生的移转房屋所有权这样一种债权所有权得不到保护的问题。预告登记制度赋予买受人的债权请求权以物权的效力,对于经预告登记的请求权,可以对抗不动产的所有人其他物权人,也可以对抗任意第三人,具有了绝对性和排他效力。
2.商品房预售预告登记的消灭
商品房预售预告登记保全的请求权可能因履行、无效、被撤销、被解除而消灭；也可因预购人自愿放弃权利或届时不履行权利而消灭；也可因债务人行使排除性抗辩权而消灭。此时应允许当事人或利害关系人提出涂销预告登记的申请，以解除对不动产权利人的处分权限制。[4]在相关当事人或利害关系人提出涂销预告登记的申请时，应提交相应的证明，如身份证以及债权请求权消灭的证明等。我国目前《物权法》第二十条规定了：“预告登记后，债权消灭或者自能过进行不动产登记起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记本来就是要保全债权的，债权消灭，预告登记自然也没有存在的必要。这个规定实际上是对预告登记制度的一种完善，保护开发商的利益，防止预购人恶意登
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记购买，造成社会资源的浪费。商品房预告登记制度是一种相对完善、公平合理的制度。
3.预告登记制度的缺陷
销售不规范德问题。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。
其次，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。
三．商品房预售制度是否能够真正保护买受人权益
(一)商品房预售制度遭受质疑
与北京、上海、广州、深圳这些一线城市相比，南宁在房地产方面并没有多少吸引眼球的新闻。但在1月23日之后，这里却一下成为关注的焦点。
在1月23日召开的广西壮族自治区住房和城乡建设工作会议上，广西住房和城乡建设厅党组书记宋继东在工作报告中提出，将在今年选择南宁作为取消
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商品房预售制度的试点。
关于这个试点，广西住房和城乡建设厅并没有进一步解释。但这条消息却迅速成为热点，有些媒体据此作出了商品房预售制度将在全国取消的判断。
2010年3月4日针对近年来商品房预售中存在的问题和弊端，全国人大代表、台盟陕西省委主委马克宁建议，取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。
马克宁认为，商品房预售制度存在以下弊端:
在预售制度下，买房人只见图纸不见实物，导致房屋面积缩水、房屋质量缺陷等问题层出不穷；更为严重的是诱发了开发商延期交房、抵押房再预售，甚至出现“携款潜逃”等违法行为，已经影响到社会稳定。
商品房预售制度成为国家房地产业宏观调控的绊脚石。当房地产开发商提前收回大部分乃至全部成本后，就通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，致使国家房地产业宏观调控政策受阻。
预售制度降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入了房地产市场，银行和购房人被动地成为风险投资的牺牲品。[5]
在此类诸多情况下，买受人的合法权益极难得到保障。我国商品房预售制度与社会现实的矛盾与日俱增，商品房的预售成为绝大多数买受人关注的焦点问题，也逐渐成为国家关注的民生问题。而取消商品房预售制度，是否能够真正解决问题，切实保护买受人的利益？
(二)急于取消不可取
预售制度并非我国独有，在西方国家中，也存在一部分预售商品房。但与我国商品房预售制度不同的是，在国外，预售制度都伴随着严格的监管措施。如今，商品房预售制度的存废去留已成为争议的焦点问题。支持取消预售制度的一方将很多市场风险和交易问题归为商品房的预售制度，主要风险包括：银行信贷风险、产权风险、假按揭风险、重复抵押风险质量风险、计量风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、延期交房风险等，并且认为目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，建议取消现行的房屋预售制度。[6]但是笔者认为，面对房产市场上出现的各种问题，一味建议取消预售房制度，是
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不可取的。
(三)预售制度仍为保护买受人权益的最佳选择
商品房预售制度产生的根源及设计的核心，就是要解决房地产行业资本匮乏的问题。[7]追溯商品房预售制，最早由香港在上世纪60年代创立。房地产是一个资本密集型行业，而在香港房地产起步的上个世纪五六十年代，无论是香港政府还是开发商资金都十分有限，楼花和按揭制度的创设和引入，一方面使开发商能迅速回笼资金，加速资本周转速度，大大提高资金的使用效率；另一方面通过期房的价格折让，让消费者取得预先购买和获取一定价格优惠的权利。预售制度于上世纪80年代中期从香港引进内地，在我国住房由福利性向商品化的制度改革进程中，预售制度对于 启动和发展房地产业，满足人们的住房需求起到了不可替代的积极作用。
目前困扰房地产行业最大问题仍然是资金不足。我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。一些学者指出，如果取消预售制度，房价可能上涨幅度更大。由于房地产开发商自行承担开发、建设所需一切资金，其建设成本必然大大提高。作为“理性经济人”，开发商最终会将这种成本转嫁给购房者。此外，取消预售还将延长商品房建设销售周期，短期内导致商品房供应减少，当市场供不应求时，商品房销售价格自然迅速上升。只有房地产市场真正稳定下来，才能实现现房销。
四、保护买受人权益之具体对策
(一)加强监管，充分发挥国家的宏观调控职能
1.建立严格的审查制度
要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。[8]尤其是两个许可证审查发放制度。严格掌握商品房预售的条件，规范商品房预售许可证的审查和发放制度。
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