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城镇住宅土地定级实习报告
班级：房地产开发与物业管理 小组成员： 指导老师： 课程：地籍管理 日期：2016年5月9日
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目录
一、评估对象概况 ................................................................................................................ 3
1.1 自然环境概况 .......................................................................................................... 3 1.2 社会经济概况 .......................................................................................................... 3 二、土地定级的目的和任务 ................................................................................................. 3
2.1 土地定级的目的 ...................................................................................................... 3 2.2 土地定级的任务 ...................................................................................................... 3 三、城市土地定级工作依据和原则 ...................................................................................... 4
3.1 工作依据 ................................................................................................................. 4 3.2 工作原则 ................................................................................................................. 4 四、城镇土地定级工作过程和内容 ...................................................................................... 4
4.1 住宅用地土地定级因素的确定 ................................................................................ 4 4.2 定级因素权重的确定 ............................................................................................... 4 4.3 定级单元划分 .......................................................................................................... 5 4.4 定级因素分值的计算 ............................................................................................... 6
4.4.1 基础设施作用分值计算 ................................................................................. 6 4.4.2 交通条件的作用分值计算 ........................................................................... 28 4.4.3 环境条件的作用分值计算 ........................................................................... 55 4.4.4 繁华程度作用分值计算 ............................................................................... 66 4.4.5 人口密度作用分值计算 ............................................................................... 73 4.5 城镇土地级别划分 ................................................................................................ 75
4.5.1 定级单元总分值计算 ................................................................................... 75 4.5.2土地级别划分 .............................................................................................. 78 4.5.3 土地级别的验证 .......................................................................................... 81
五、城镇土地定级成果 ....................................................................................................... 83 附录： ................................................................................................................................ 84 小组成员分工与感想总结： ............................................................................................... 84
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一、评估对象概况
本次评估对象为广州市天河区五山街的部分住宅用地，主要包括华南农业大学跃进南和泰山宿舍区、汇景新城棕榈园组团以及五山街道部分住宅小区等地块范围。
1.1 自然环境概况
评估用地位于广州市天河区五山街范围内，地处广州市天河区高等院校教育板块，周边拥有多所高校林立。该评估对象土地全部属于国有建设用地，包括划拨教育用地和出让的住宅用地两种类型土地。其占地面积约110万平方米，地形平坦，多以平地为主。评估对象周边不仅拥有优美的校园景观，也因火炉山森林公园和华南植物园，尽享大自然无限风光。
1.2 社会经济概况
评估用地周边拥有多所中小学和大学，生活公共配套设施较齐全。用地范围内不仅拥有华南快速干线和沈海高速等城市主干道，还建有多个公交站点和一个地铁站，可谓交通十分便利。
评估对象范围内不存在大型的工厂企业生产场所，主要是学生宿舍区和住宅小区。除了学生宿舍楼和小区住宅楼外，还有广东省农科院畜牧研究所所有的实验基地以及华南农业大学所有的养鸡场实验基地。
二、土地定级的目的和任务
2.1 土地定级的目的
土地定级是根据城镇土地的自然、社会经济属性，对土地质量和使用效益在土地空间上分布差异状况进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，并用等级序列表示其优劣程度的过程。城镇土地定级的目的是为了全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率，为政府制定各项土地政策和调整措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。
2.2 土地定级的任务
根据《城镇土地分等定级规程》，以及所学的城镇土地定级的方法与程序，结合评估对象的实际情况，对评估用地进行城镇住宅用地定级。
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三、城市土地定级工作依据和原则
3.1 工作依据
（1）《城镇土地分等定级规程》
（2）城镇土地分等定级理论与方法相关文献资料 （3）实地调查资料
3.2 工作原则
（1）综合分析原则 （2）主导因素原则 （3）区域差异原则 （4）级差收益原则
（5）定性与定量相结合的原则
四、城镇土地定级工作过程和内容
4.1 住宅用地土地定级因素的确定
因素 派生因素
A：基本设施状况 A1：基础设施完善度 A2：公用设施完善度 B：交通条件 B1：道路通达度 B2：公交便捷度
B3：对外交通便利度（客运） C：环境条件 C1：环境质量优劣度 C2：绿地覆盖率 D：繁华程度 商服繁华影响度 E：人口状况 人口密度
4.2 定级因素权重的确定
（1）方法：因素成对比较法 （2）计算说明：
根据因素成对比较法，首先我们是先计算出各个因素的权重，然后在各因素的权重的基础上计算出各自派生因素的权重。
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