发布时间 : 星期六 文章浅析房地产开发企业成本控制更新完毕开始阅读d426af4669eae009581bec29
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毕业设计（论文）
八功能设计 九设计变更 十材料设备 市场信息调研 根据设计要求确定装修（2） 材料设备选材料和设备 设计部负责 型成本方案 制订装修设计目标成本计划明细表 装饰综合价格拆分分析 设计部负责，销制订设计任务书 售部协助 （3） 招投标 招投标评审委员评审 会 市场调研 销售部负责 （1）小区建筑物功有针对性扩充建筑物功设计部负责，销能的经济评估 能 售、工程部协助 市政状况调研 （2）市政配套方案 项目部负责 争取政府有利条件 根据投资估算和报批标设计部负责，项准确立环境设计方案目目部协助 （3）环境方案设计 标成本总额 招投标评审委员招投标 会 市场现状分析，智能化必要性分析 营销部负责 智能化内容控制 （4）智能化设计 招投标，寻找外部合作，招投标小组组争取双赢 织，总经理负责 保持各部门与销售部的设计部负责，工（5）销售承诺 信息畅通，保障销售承程部协助 诺与实际功能的一致性 （1）设计调整费用 严格按照设计变更洽商设计部负责，工（2）设计变更洽商 流程进行 程、营销部配合 在扩初图确定前确定材（1）选型 料设备，使设计在图纸设计部负责，工（2）方案确定时间 阶段就考虑了材料设备程部协助 的安装 招投标评审委员（3）采购 招投标 会 物业管理完善费 限额设计 预算部 其他费用 下面仍以振华房产开发总公司开发的“鱼尾狮玉峰山庄”项目为例。
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前文已讲到，此项目是振华房产开发总公司开发的第一批高档精品小区，因此在保证项目品质与档次的同时，如何在不增加甚至减少投资的情况下，打造出优质住宅，树立公司品牌，显得非常重要。降低成本就是减少投资，因此在此项目中，公司就运用了“限额设计”和“工程造价与设计方案相结合”的设计方法，在设计任务书我们明确了项目的总造价限额，并与设计单位的设计费用挂钩，设计费用的支付，我们跳出常规根据设计进度进行付款，而是根据工程进度进行支付即将设计费用的支付与项目的工程进度相结合，设计院的设计理念及在设计中应用的科学方法等只要在实际施工中得到证明，确实降低了工程的成本，我们就会将降低额的20%奖励给设计院，这对设计院来说，是一笔很大的收入，甚至可能超过设计费用，因此设计院非常愿意配合，并在设计环节花费了大量的精力，并对设计细节精益求精，后来的事实证明，这种做法是成效显著的，我们前期的精心设计使后期的工程造价就减低了5%，再加上后来的精心施工，规模采购，又降低了10%左右，圆满实现了工程目标成本控制目标，也为以后的开发积累了宝贵的经验。
4.3招投标环节成本控制
房地产开发项目推行工程招投标制对降低工程造价，使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。这种影响主要体现在：第一，推行招标投标制基本上形成了由
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市场定价的价格确定机制，使工程造价趋于合理，有利于节约投资，提高投资效益；第二，推行招标投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平，使工程造价得到有效的控制，更为合理；第三，推行招标投标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价更加符合价值基础；第四，推行招标投标制有利于规范价格行为，使公开，公正的原则得以贯彻。
4.3.1招投标阶段的成本控制流程图（见下页表4.3）
从流程图（见下页表4.3）可以看出，招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、预算等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是成本控制相关条款的编制和标底的编制与审查则须有很强的针对性，这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。
4.3.2招标过程中的成本控制措施
房产项目工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选择择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。因此，在招标过程中成本控制，应注意加强以下几个方面：
（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
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表4.3招投标阶段的成本控制流程图
招标公告和投标邀请书的编制与发布 确定招标方式和标段的划分 业务流程 成本控制要点 发布资格预审通告 2．标段的划分
发出资格预审文件
成本控制相关条款的编 制和标底的编制与审查 对潜在投标人资格的审查和评定 发出预审合格通知书 专业资格审查 招标文件的编制
2．标段的划分
定标和订立书面合同 确定工程的合同计价方式 和建设工程施工合同类型 开标 以合理低标价作为中标的主要条件并最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 召开投标预备会 招标文件的发售与修改 勘察现场 评标 （4）做好合同的签定工作。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，
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