发布时间 : 星期日 文章基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究 - 图文更新完毕开始阅读d2c63825bd64783e09122b75
(2.11)
.8求取比准价格
当交易情况修正、交易日期修正、区域因素和个别因素相继完成后，就可综 合各修正结果，求出某一比较案例的修正价格(比准价格)。其计算公式如下所示: 气=气、K情xK日xK区‘K个(2.12) 式中:
广东工业大学管理学硕士学位论文 气一由案例A修正得到的比准价格; 气一比较案例A的成交价格; 尤、一交易情况的修正系数; K日一交易日期的修正系数; K区一区域因素修正系数; K个一个别因素修正系数。
通过上述修正计算以后，根据每个交易案例都可计算出一个修正价格，而且 不会完全一致，这就需要综合计算求出对象房地产的估价额。综合的方法主要有 简单算术平均值，加权算术平均法，中位数法及众数法。
由于选取用来比较参照的交易案例有多个(至少3个)，通过上述各种修正之 后，设每个交易案例都可得出一个价格(代，矶，凡，?科，?气)，则: 1.简单算术平均法被评估房地产的估价额为: 艺科
V=上l一一(2.13)
式中:V一被评估房地产的估价额; K一由案例i修正得到的比准价格; n一比较案例个数。
2.加权算术平均数若考虑到各个比较案例的价格的重要程度不同，则对每
个价格赋予不同的权重，如赋予案例1的权重为厂、赋予案例2的权重为几、赋 予案例C的权重为儿，依次类推，赋予案例i的权重为关。然后加权平均求取综合 结果: 刀
艺K关
V=上上一一 刀 艺关 i=1 (2.14)
式中:V一被评估房地产的估价额; 科一由案例i修正得到的比准价格; 关一案例i的权重;
第二章传统市场比较法估价方法及缺陷 n一比较案例个数。
3.中位数中位数是把一组价格数据按从低到高或从高到低的顺序排列，当
项数为奇数时，选择位于中间位置的数字作为最终的结果;当项数为偶数时，选 择位于中间位置的两个数据求其平均作为最终的结果。
4.众数众数是选择一组数据中出现频率最高的数据，作为最终结果。
如某估价中选用多个比较案例，比较修正得出一组价格数据为:4800元/mZ，
4500元/mZ，5100元/mZ，4800元/mZ，4800元/mZ，4900元/mZ，从中选用4800元/mZ， 作为最终的比准价格。 2.6传统市场比较法的缺陷
由于传统市场比较法的上述理论及程序，传统的市场比较法在实际应用中存 在着若干的问题:
1.选取可比案例的主观性大市场比较法是参照市场上己经成交的房地产
的价格来确定估价对象的价格，为了保证估价结果客观合理，要求所选可比案例的 成交价格客观合理。而事实上，可比案例的选取范围比较大，类似的房地产可能 高达数千个，怎样从这数千个可比案例里面选择最客观合理的案例，这没有一个 统一的标准。在现阶段实际的评估中，这都完全依靠的是估价人员的主观判断。 这种主观性就会给房地产估价中带来问题，使评估的价格偏离市场，比如说刻意 选取偏离客观实际的可比案例，偏高就会造成评估价格的升高，偏低就会造成评 估价格的降低。这可以说是房地产估价中的一个比较难以解决的悖论。 2.因素修正过于简单化和主观化因素修正幅度的大小对评估的价格至关
重要，房地产的价格是一个基数比较大的数值，稍稍修正的1%的数值可能就会和 市场价值差几万元，如一套200万元的房地产，稍稍修正1%，就意味着2万元的 出入，所以要精确的确定修正幅度是个非常重要的一环。但在市场比较法中，对 各因素进行百分比修正时没有一个比较标准，主观性强，仅凭估价经验进行处理， 缺乏相关技术支持。例如调整临街宽深时，如果估价房地产临近主干道，而可比案 例临近次干道，则应将可比案例的价格向上调整，但具体应上调多少，并没有明确 的规定与理论依据，不同的估价师根据自己的估价经验会有不同的判断，这种不确 定性可能导致估价结果的失真。另外，部分估价人员对房地产市场行情把握不准， 这些问题直接影响到估价结果的精度。 广东工业大学管理学硕士学位论文
3.最终结果的确定方法过于简单根据不同的可比案例进行因素修正后得
到的比准价格是不同的，现行市场比较法对这些不同的比准价格进行简单的处理， 比如求平均数、加权平均数或众数等，即得到估价对象的估价价格，运用这种粗略 的方法得出的最终估价结果难以使人信服。在房地产估价的实际评估中，几乎所 有的评估公司默认的都是简单平均法，这是不符合客观现实的，因为选取的3一4 个可比案例，与被评估房产的相似度也决定了每个比准价格对最终结果的影响程 度不同，也就是说每个比准价格也要有一定的权重，权重的确定没有一个标准， 所以最终结果的确定也是市场法的一个缺陷。
4.估价中的不确定性还有可能导致道德风险在房地产估价中，由于房地产
市场存在众多的不确定因素，如委托方的要求、国家政策的颁布、区域政策的变 化、规避法律的责任等等都可能造成估价中的不确定因素，这就要求评估人员严 格按照规章制度、法律政策和客观公正的制度对房地产进行评估，提高评估人员 的职业道德和个人品德修养，这是避免评估中的法律纠纷的道德保证。现实中， 估价中的不确定因素却导致了诸多道德的风险，例如估价机构可以借此为迎合委 托方的要求而刻意低估或高估房地产的价格。
为避免上述四种情况所导致的弊端，在房地产估价方法中建立以市场比较法
为基础的房地产估价模型，降低主观随意性十分必要。这个个适用的模型，综合考 虑各方面的必要因素，并应用合理的方法确定其参数值，可在此模型的基础上得出 一个较公正客观合理的评估价格来规避以上的缺陷。那么在市场比较法的基础上
建立房地产估价的模型就有了非常现实的意义。 第三章基于特征价格理论的市场比较法 第三章基于特征价格理论的市场比较法 3.1特征价格理论概述
特征价格理论给我们研究房地产估价方法带来了新的视角，也给房地产估价 业者带来了思想的冲击，让我们更加深入的了解房地产价格。特征房地产价格理 论认为房地产由众多不同的属性组成，价格由所有属性带给人们的效用决定。由 于各属性的数量及组合方式不同，房地产评估价格产生差异。通过分析每增加单 位属性，消费者愿意额外支付的费用，就可以评估这种影响因素的隐性价格，即 特征价格。
3.1.1特征价格的涵义
1.特征价格的概念特征价格理论中“特征”的英文表示是“Hedonic”。 “Hedonie”源于希腊文“Hedonikos”，简单的说就是“快乐”(pleasure)的意思， 对于“Hedonic”一词，众多研究者对其翻译不同，被翻译为享乐、特征、效用、 乐观、内涵等，其实他们的意义是一样的。所以，特征价格理论在实际应用中， 又被称为特征价格法、特征分析法、享乐分析法、特征价格模型。其实，在经济 学的背景下特征价格(Hedoni。)指的是消费产品或服务而得到的效用或者满足。 对于房地产这种产品，特征价格理论认为消费者对房地产的需求，并不是基于产 品本身而是因为产品所内含的特征。因此，每个房地产特征对应一个特征价格， 由于这种价格无法在市场上直接观察，所以有时把特征价格称为特征的隐含价格
【36j。就是因为房地产评估的价格决定于属性的系数值以及属性带给消费者的效用， 所以我们可以用特征价格理论对房地产估价市场法进行研究。
2.两个基本函数特征价格理论里面主要研究2个基本函数:特征价格函数
和隐含价格函数。特征价格函数是针对产品而言的，指的是产品(如住宅)总价
格与产品特征因素之间的函数关系。如图3一1所示①，一套住宅的价格一般随着某 种特征Z，(如建筑面积)的增加而递增，由于边际效用递减曲线上升趋势渐渐缓 和。隐含价格函数是针对产品特征而言，指的是在特征产品中某一产品特征的隐
。图2一l和图2一2来源:温海珍.城市住宅的特征价格:理论与实证研究.北京:经济科学出版社，2005.
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含价格(即边际价格)与产品包含该特征因素之间的关系。如图3一2所示，某一套 住宅，随着某种特征Z，(如浴室)的增加，一般而言，由于边际效用递减该特征 的隐含价格将下降。本文主要研究的是产品的特征价格曲线。
3.1.2特征价格理论的基础
特征价格模型的理论基础往往被称为特征价格理论(HedonicPricetheory)， 主要包括两个方面的内容:兰开斯特的消费者理论和罗森的市场均衡模型。 1.消费者理论传统消费者理论基于对房地产消费者行为、房地产商品特征
以及房地产市场状况的若干假定:首先，消费者的房地产决策与其他消费决策同 时进行，在其收入和消费价格的约束下配置消费数量以得到满意的效用。第二， 房地产消费的对象被认为是一种被称为房地产服务的不可观测的均质商品，而非 一种可观测的复杂商品。新古典主义经济学家主张把均质房地产存量看作单位时 间内的房地产服务量。第三，房地产市场是完全竞争的。最后，假定房地产市场 运行在一种完善且均衡的资本和资产市场环境中，消费者的住房贷款不受资本市 场的约束。在上述假定下，消费者理论以消费者面临的收入及价格作为住房决策 中消费者偏好的限制条件，认为理性消费者总是在这些约束下配置包括房地产在 内的不同商品和服务，以使其得到的总效用最大。也就是说，购买者在购买与不 购买间进行选择。购买者为最大化其效用在购买与不购买房屋间进行的选择决定 第三章基于特征价格理论的市场比较法 了房地产需求函数。
美国学者兰开斯特(Lancaster)1966年提出的消费者理论，这是从新古典经
济学的的消费者理论拓展来的，又被称为Lancaste:偏好理论。他针对传统理论将 住宅视为均质商品的观点，从产品的差异出发，分析了构成产品的基本属性。该 理论认为对产品的需求并不是基于产品本身，而是因为产品所包含的特征，这些 特征结合在一起，形成影响效用的特征集，商品是作为内在特征的集合来出售的 (如房间数、卫生间数、日照、通风条件、绿地率、交通便捷度、周边设施等构 成住宅的内在特征)。消费者购买商品所产生效用，实际上是商品各个特征所包含 效用的集合，商品特征越多，其效用就越大。商品的每一个特征对应着一个价格， 这个价格无法用市场价格来衡量，它对应的是该特征的品质。每个特征对应的价 格就是特征价格，又因为其无法在市场上观测到，并且总是包含在商品总的价格 中，故也称其为隐性价格。对于商品而言，它的价格就是其特征价格(隐性价格) 之和。消费者理论特别适合用来描述房地产市场的购买行为:消费者根据对房地