发布时间 : 星期四 文章2016年房地产估价案例与分析真题与解析更新完毕开始阅读ce43f87903020740be1e650e52ea551810a6c98b
面积2/m 内部高档 装修 高档 高档 毛坯
10.办公用房区位因素不应包括“区域繁华程度”，可用“商务办公氛围或聚集度”代替。 11.楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。 12.未说明可比实例总楼层。 （3）建立比较基础
估价对象与可比实例的付款方式均为一次性付款，币种为人民币，计价方式按建筑面积计价，价格内涵一致。
（4）交易情况修正
各可比实例均为正常交易，交易情况无需修正。 （5）市场状况调整
市场状况调整是将实例在成交日期的价格调整为价值时点的价格。估价对象价值时点与可比实例成交日期接近，且该区域办公室用房市场价格平稳，市场状况无需调整。 （6）房地产状况调整
根据估价对象与比较实例各比较因素的具体情况，将各项因素分为好、较好、一般、稍差、差五个等级，以估价对象为基准，每相差一个等级结合具体情况调整＋1或－1，编制比较因素分析表（表3）、比较因素调整系数表（表4）如下。 表3 比较因素分析表
比较因素 区域繁华程度 区位状况 交通便捷程度 公共设施完备度 区域环境 权益状况 用途 使用年限 设备设施 物业管理 楼层 实物状况 层高 平而布局 建筑面积/m 内部装修
表4 比较因素调整系数
比较因素 交易情况 交易日期 区位状况 区域繁华程度 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C — 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 2估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 好 一般 好 好 办公 一般 好 10 好 好 好 好 —好 好 好 好 办公 38年 较好 好 15 好 好 2050 好 好 一般 好 好 办公 39.33年 一般 好 18 好 好 580 一般 般 好 好 办公 好 好 11 好 好 好 39.33年 38年 2026.77 1985
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交通便捷程度 公共设施完备度 区域环境 权益状况 用途 使用年限 设施设备 物业管理 楼层 实物状况 层高 平面布局 建筑面积 内部装修 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 99 102 100 99 100 100 100 100 102 100 100 100 99 101 100 102 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 104 100 100 100 98
13.建立比较基础中缺“统一财产范围”和“统一税费负担”的说明。
14.可比实例A交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应与估价对象相同。 15.可比实例B交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应比估价对象好。
16.可比实例C为毛坯房，与估价对象高档装修标准相差悬殊，“一般”与“好”的差距明显不符。
17.可比实例A楼层调整系数应大于100，可为101，不能为99。（前提是各可比实例与估价对象总楼层一样）
（7）可比实例比较价值测算 表5 可比实例比较价值测算 调整因素 交易单价/（元/m） 交易时间 交易情况 区位因素 权益因素 实物状况 可比实例比较价值/（元/m） 估价对象评估单价/（元/m） 222可比实例A 57000 100/100 100/100 100/100 100/99 100/102 100/99 100/100 57017 57848 可比实例B 61000 100/100 100/100 100/102 100/99 100/101 100/102 100/100 58637 可比实例C 59000 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/104 100/98 57889
18.未说明区位状况、权益状况和实物状况各子项调整系数各自的权重。 （8）求取比较价值（单价）
经过比较分析，认为三个可比实例的价格经过修正、调整后的结果相近，且符合市场客观情况，故以三者的简单算术平均值确定最终比较价值。即：
2
最终比较价值＝（57017＋58637＋57889）÷3＝57848（元/m） 2.收益法
（1）收益法定义及计算公式
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收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
采用报酬资本化法、全剩余寿命模式进行测算，其计算公式为：
2
式中 V—收益价值（元或元/m）;
2
Ai—未来第i年的净收益（元或元/m）； Yi—未来第i年的报酬率（%）; n－收益期（年）。 （2）租金收入
2
经过测算确定估价对象的市场租金为342.6元/（m·月）。（测算过程略） （3）有效出租面积的确定
注册房地产估价师经过对周边市场的调査，周边同类型的办公用房一般按其产权登记的建筑面
2
积为出租面积，因此确定估价对象的出租面积为其《房屋所有权证》上登记的建筑面积2026.77m。 （4）其他收入
2
经测算估价对象其他收入为15.42元/（m·年）。 （测算过程略） （5）空置率
据了解××区办公用房近期的市场平均空置率在
3%～7%。估价对象位于××区重要的商务办公区，周围人流密集，商务办公气氛好，该区域内办公用房租赁情况良好，考虑到估价对象的实际状况，取空置率为5%。 （6）年有效毛收入
单位面积年有效毛收人＝（潜在毛租金收入×12＋其他收入）×（1－空置率）＝（342.6×12
2
＋15.42）×（1－5%）＝3920.29（元/m·年） （7）运营费用 根据合同租金的内涵，估价对象的运营费用包括管理费、房屋维修费、房产税、租赁税费、房
2
屋保险等。根据市场调查确定估价对象年运营费用为864.83元/（m·年）。（测算过程略） 19.缺收租损失率的说明或者说没有考虑收租损失。
20.如有租赁合同且合同合理，则在租约期内应采用合同租金，租约期外应采用市场租金计算。 （8）年净收益
2
估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝3920.29－864.83＝3055.46（元/m·年） （9）报酬率
采用累加法确定报酬率为7.25%。
21.报酬率的确定未说明理由或者说缺少报酬率确定过程。 22.未说明报酬率是预测值。 （10）收益期
估价对象建成于2008年，至价值时点已使用7年，估价对象为钢混结构，房屋耐用年限为60年，则房屋剩余使用年限为53年，估价对象土地的使用年限为50年，截至价值时点剩余使用年限为39.33年，根据孰短原则，确定估价对象的收益期为39.33年。 23.估价对象建成于2008年8月，剩余经济寿命应为52年多。
24.结果报告中说估价对象为钢架结构，此处说估价对象为钢混结构，说法不一致。 （11）净收益变化趋势
估价对象建位于××中心大厦内，设定其可持续经营，预测其发展前景良好。据调查××区同地段同类型写字楼物业年租金及费用变化情况，确定估价对象净收益增长率为2%。
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25.抵押目的估价遵循谨慎原则，在确定净收益和净收益流模式时应保守估计。 26.未说明在土地使用权出让合同中约定不可约期。
27.未说明在土地使用权到期后对收回的建筑物不予补偿。 六、估价结果确定
1.未设立法定优先受偿权下的估价对象房地产价值 经测算，两种估价方法的结果见下表。 序号 1 2 估价方法 比较法 收益法 测算单元/（元/m） 57848 50115 2 对测算结果进行校核和比较分析后，结合估价师经验，决定采用加权算术平均法定估价对象的价値，比较法权重取60%，收益法取40%（权重确定理由略），估价结果为：
2
估价对象房地产单价＝57848×60%＋50115×40%＝54755（元/m） 估价对象房地产总价＝54755×2026.77＝110975791（元） 2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款
法定优先受偿权是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人建设工程价款、其他法定优先受偿款。 根据房地产估价师调查，至价值时点，估价对象未设定抵押，也不存在其他法定优先受偿款。 3.确定房地产抵押价值 房地产抵押总价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的价值－房地产估价的法定优先受偿款＝110975791－0＝110975791（元）。
经测算，确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为人民币110975791元（大写：人民币壹
2
亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面积抵押价值为54755元/m。 附件
1.估价委托书复印件 2.估价对象位置示意图
3.估计对象实地查勘情况和相关照片 4.房地产权属证明复印件
5.房地产估价机构营业执照复印件 6.房地产估价机构资质证书复印件 7.注册房地产估价师注册证书复印件
28.附件中缺估价对象法定优先受偿款调查情况说明。 29.附件中缺可比实例位置图和外观照片。 30.专业帮助情况和相关专业意见 【参考答案】
1.封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。 2.在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。 3.致函方应为×房地产估价有限公司而不是分公司。 4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权。
5.估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。
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