发布时间 : 星期三 文章2016年房地产估价案例与分析真题与解析更新完毕开始阅读ce43f87903020740be1e650e52ea551810a6c98b
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
房地产抵押估价报告
估价项目名称：××市××区××路19号楼第10层房 地产抵押价值评估 估价委托人：×××集团有限公司
房地产估价机构：×××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××）××× （注册号×××）
估价作业期：2015年12月1日一2015年12月5日… 估价报告编号：×××（房估）（抵）字第×××号 致估价委托人函
×××集团有限公司： 受贵公司委托，我公司对×××集团有限公司位于××市××区××路19号楼第十层，总建筑
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面积为2026.77m的办公房地产（产权证号：××房权证第××号）的抵押价值进行了评估。 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 价值时点：2015年12月1日。 价值类型：房地产抵押价值。
注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法进行测算，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立优先受偿权下的价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），2
按建筑面积计抵押价值单价为54755元/m。
（随函附估价结果报告和估价技术报告各两份） ×××房地产估价有限公司××分公司（公章） 法定代表人：××× 2015年12月5日 【参考答案】
1.封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。 2.在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。 3.致函方应为×房地产估价有限公司而不是分公司。
分公司作为总公司的一个分支机构，是不具有独立法人资格的，也不能独立承担债务，所以一般是没有资质的；但若总公司有相应资质，是可以授权分公司参与的。 目录（略）
注册房地产估价师声明（略） 估价假设和限制条件（略） 估价结果报告
一、估价委托人（略） 二、房地产估价机构（略） 三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1.估价对象范围
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估价对象为坐落于××市××区××路19号楼第10层的整层办公用房，总建筑面积为
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2026.77m，本次评估不包括动产、债权债务等其他财产或权益。 2.估价对象基本概况 （1）土地基本状况
估价对象所在大楼用地坐落于××市××区××路，四至为：南至××路，西至××路，北至小巷，东至小巷，宗地形状规整，土地使用期限至2055年4月1日，土地开发程度为宗地内，外达到“七通一平”。
（2）建筑物基本状况
估价对象所处的××区××路19号楼，现用名称为××中心，地下4层，地上37层，总建筑面积为105000㎡，采用钢架结构及无柱式设计，电梯分区设置，客梯16部，货梯2部，集中式中央空调，整栋大厦拥有智能控制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、应急电源、照明和扩音系统、智能火警检测系统、自动喷水灭火系统等。该中心于2008年8月竣工交付使用，目前维护保养状况良好。
估价对象外立面采用石材与高档LOW－E玻璃幕墙，大堂挑高6米，采用进口高档石材装修，花岗石柱体及墙面，艺术造型吊顶，标准层电梯间采用高档进口大理石，地面采用高档地毯，由××物业管理有限公司管理。
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估价对象位于19号楼第10层，总建筑面积为2026.77m，层高3.2m，已作普通办公房室内装修：墙面乳胶漆，地面部分瓷砖、部分地板、部分地毯，顶棚部分灯池吊顶，部分矿棉板吊顶。 （3）权属基本状况
根据估价委托人提供的相关资料，估价对象土地用途为办公，目前为×××集团有限公司所有，产权证号为××房权证第××号，估价对象未设立抵押权等他项权利。
4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权、租赁、用益物权、其他特殊情况说明。 5.估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。 五、价值时点
依据《房地产抵押估价指导意见》，本次价值时点为完成估价对象实地勘查之日，即2015年12月1日。
六、价值类型
房地产抵押价值（定义略） 七、估价依据
1.法律、法规、规范性文件（略） 2.技术标准
（1）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）
（2）中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899－2013） （3）《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）
（4）《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号） 3.估价委托人提供的相关资料（略）
4.估价机构市场调查及实地查勘获取的相关资料（略） 5.估价机构搜集整理的其他相关资料（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法
经估价方法适用性分析，决定采用比较法和收益法为本项目的估价方法。 （估价方法定义略）
6.应依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—2015）而不是中华人民
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共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）。 7.估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由。 十、估价结果
注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法、收益法进行测算，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），
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单位建筑面积抵押价值为54755元/m。 十一、注册房地产估价师
姓名 ××× ××× 注册号 ××× ××× 盖章 日期 2015年12月5日 2015年12月5日 8.估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名。 十二、实地查勘期 2015年12月1日 十三、估价作业期
2015年12月1日至2015年12月5日 十四、变现能力分析（略） 十五、风险提示（略） 估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略） 二、市场背景描述与分析（略） 三、估价对象最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析（略） 五、估价测算过程
1.比较法（定义及公式略） （1）可比实例选取
可比实例选取过程及来源（略），估价对象及可比实例状况见下表：
项目 建筑面积2（m） 估价对象 可比实例A 可比实例B ××大厦15层 2050 2015.11.4 61000 可比实例C ××中心18层 580 2015.11.15 59000 物业名称 ××中心10层 ××大厦11层 2026.77 1985 2015.11.25 57000 成交日期 2015.12.1 成交单价（元/m）
29.可比实例C规模与估价对象不相当，不能作为可比实例。 （2）可比实例情况说明
将可比实例与估价对象进行比较分析，比较因素及说明见下表。 表2 估价对象及可比实例情况说明表 比较因素 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例Ｃ ××区××楼××××区××楼××××区××楼××××区××楼××坐落位罝 路19号楼 路25号楼 路26号楼 路19号楼 物业名称 ××中心十层 ××大厦十一层 ××大厦十五层 ××中心十八层
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成交价单元/待估 格（元2内/m） 涵 付款正常 方式 交交易- 易情况 情成交2015.12.1 况 日期 57000 61000 59000 正常 正常 2015.11.25 正常 正常 2015.11.4 正常 正常 2015.11.15 附近有××中心、附近有××中心、区域附近有××中心、×附近荷××中心、×××大厦、××体××大厦、××体繁华×大厦、××体育×大厦、××体育育馆，市政配套完育馆，市政配套完程度 馆，市政配套完善 馆，市政配套完善 善 善 交通附近有多条公交线附近有多条公交线附近有多条公交线附近有多条公交线距地铁×号线×路：距地铁×号线路：距地铁×号线×区便捷路：距地铁×号线路：×站120m ××站130m ×站100m 位程度 ××站100m 状外部况 配套设施完备度 公共配套完善 公共配套完善 公共配套完善 公共配套完善 区域附近有××公园 附近有××公园 附近有××公园 附近有××公园 环境
权用途 办公 益使用状39.33年 年限 况 办公 38年 办公 38年 办公 39.33年 电梯（客梯16个，电梯（客梯21个，电梯（客梯17个，电梯（客梯16个，货梯2个）、中央货梯4个）、中央空货梯6个）、中央货梯2个）、中央空设施空调。消防设施，调。消防设施，高速空调。消防设施，调。消防设施，高速设备 高速光纤接入，地光纤接入，地下停车高速光纤接入，地光纤接入，地下停车下停车场（385个） 场（373个） 下停车场（376个） 场（385个） 实物业好 物管理 情楼层 10层 况 层高3.2 /m 平面规整 布局 建筑2026.77 好 11层 3.2 规整 1985 好 15层 3.2 规整 2050 好 18层 3.2 规整 580
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