发布时间 : 星期四 文章关于印发《无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范》的通知更新完毕开始阅读cbe72ce7524de518964b7d47
1．房屋结构因素修正系数(k1) k1=1＋
(待估房屋基本重置价格?样本房屋基本重置价格基准价格) ?样本房屋成新
2．房屋成新因素修正系数(k2) k2=1＋
待估房屋基本重置价格?(待估房屋成新基准价格?样本房屋成新)
3．房屋朝向因素修正系数(k3) 无朝南门窗房屋朝向调整系数：99% k4＝
待估房屋朝向调整系数参照房屋朝向调整系数
4．房屋楼层因素修正系数表(k4) 参照住宅房屋楼层因素修正系数。 5．出让土地剩余使用年限修正系数(k5)
1?1(1?r)1(1?r)50nk5=
1?
n为待估房屋土地剩余使用年限，r为土地还原利率(见附件五)。 被征收房屋以划拨方式获得土地使用权时，k5取1。 6．土地取得方式修正系数(k6)
划拨土地应进行取得方式修正，计算公式： k6=1-基准地价?期日修正?50%基准价格?容积率
r为土地还原利率(见附件五)。
容积率为被征收房屋的实际容积率，但当容积率＜1时，容积率取1。 被征收房屋以出让方式获得土地使用权时，k6取1。 7．实体因素修正系数计算公式： P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5×k6
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附件四 房屋区域因素修正系数 一、住宅房屋区域因素修正 1．区域因素评分表
影响因素 自然环境 自然景观 空气污染、噪音、水文 小区布局 规划设计 建筑密度 室外公共活动空间与绿化景观 房屋、设备维修与管理 物业管理 小区治安、及道路停车管理 环卫与绿化管理 交通条件 离市区主干道的距离 公交线路情况 所在学区学校情况 教、医等基础设施 医院及医疗机构分布情况 文体娱乐设施 商业配套 重要商业配套设施 菜场超市 一等 二等 10 8 6 5 7 6 6 6 12 12 6 6 6 10 14 9 7.5 5.5 4.5 6.5 5.5 5.5 5.5 11 11 5.5 5.5 5.5 9 13 三等 四等 五等 8 7 5 4 6 5 5 5 10 10 5 5 5 8 12 7 6.5 4.5 3.5 5.5 4.5 4.5 4.5 9 9 4.5 4.5 4.5 7 11 6 6 4 3 5 4 4 4 8 8 4 4 4 6 10
2．区域因素评分标准
序号 影响因素 一等 紧邻本市旅游风自然景观 1 景名胜区，依山傍水，环境优美。 二等 三等 自然环境一般，附近主要为居住区，有少量公共绿地，卫生环境一般。 空气清新，周围环境污染 200米内无空气、噪音污染，水域清洁 布局整齐合理、2 四等 五等 附近周围无绿化，拥挤、杂乱、环境差。 自然环境一、三等级之间周围150米内无水、声、气污染源 三、五等级之间周围100米内有污染源 房屋排列整齐，通风、日照条件一般。 任意布置、拥挤、零乱。 规划设计小区布局 错落有致，小区内通风畅通、阳光充足。 18
序号 影响因素 一等 建筑密度在30%-40%，外型美观，小区内交通顺畅。 绿地率在40%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富 二等 三等 建筑密度在50-60%，外型整齐、统一，小区内交通条件一般。 少量绿化，基本无公共活动空间。 四等 五等 建筑密度在60%以上，外型破旧杂乱，小区内交通拥挤。 小区无绿化，无公共活动空间。 建筑密度与交通 室外公共活动空间与绿化景观 房屋、设备维修与管理 有房屋、设备维修与管理，并能及时服务 全封闭管理，24小时有保安巡逻及监视系统 日常有环卫与绿化管理，经常性维护 距主干道距离小有房屋、设备维修与管理 无房屋、设备维修与管理 3 物业管理小区治安、及道路停车管理 环卫与绿化管理 半封闭管理，设小区门卫，无保安巡逻， 无小区治安、及道路停车管理 4 有环卫与绿化管理，定期维护 距主干道距离在300-500米之间。或距次干道距离在100-200米之间 无环卫与绿化管理 距主干道距离大于700米，且距次干道距离大于400米之间 距公交站点距离在500米以上 离市区主干道于200米 交通便捷程度的距离 距公交站点距离公交线路情况 100米内，有3条以上重要公交线路 距公交站点距离小于300米之间 所在学套教、5 设医区学校施配情况 属于省级及以上重点中学和重点小学学区 属于市级及以上重点中学和重点小学学区 一般中小学学区。 19
序号 影响因素 医院及医疗机构分布情况 文体娱乐设施 一等 距市、区级医院1000米以内 二等 三等 距区级医院2000米－3000米或距镇级医院1000米以内 四等 五等 距区级医院4000米以上且距镇级医院2000米以上 距文体娱乐及公共活动场所1000米以上 在1000米范围内基本上无商业网点。 距文体娱乐及公共活动场所300米以内 在400米范围内距文体娱乐及公共活动场所600米以内 在600-800米范围内有商业网点，基本满足生活需求 商业配有大型的区级商业配套设施 6 商业配套套设施 菜场超市 在400米范围内有大型的菜场超市 在600-800米范围内有菜场超市 在1000米范围内无菜场超市
3．区域因素修正系数计算说明
(1) 区域因素评分为各影响因素评分之和；
(2) 可比案例区域因素评分为KS，样本房屋区域因素评分为KO，则可比案例修正为样本房屋区域因素修正系数P4＝
KOKS 。
二、非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域因素修正
非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域因素评分标准可参照土地综合修正系数(附件六)的评分标准，P4的计算同住宅房屋。
附件五 租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率
一、租费率
出租房屋租费率：3% 二、净收益逐年递增比率 净收益逐年递增比率：2% 三、风险调整值
不同用途的房地产应采用不同的风险调整值：
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