发布时间 : 星期四 文章关于印发《无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范》的通知更新完毕开始阅读cbe72ce7524de518964b7d47
7．非住宅非营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为50年的出让土地使用权；
8．每一征收项目评估住宅房屋一般选择一套“样本房屋”。当分期(段)征收或征收项目范围内被征收房屋市场价格偏差较大时，可分期(段)或将征收范围内的房屋划分多个区段分别选择“样本房屋”；
非住宅营业用房与非住宅非营业用房应按征收范围内不同的区段，根据各区段房地产市场实际情况适当分等，分别选取各等级的“样本房屋”。
附件三 房屋实体因素修正 一、住宅房屋实体因素修正系数 1．住宅房屋结构因素修正系数表(k1)
待估房屋 修正系数 (％) 参照房屋 砖混一等 (多层住宅) 砖混二等 砖混三等 砖混四等 102 103 105 100 101 103 99 100 102 97 98 100 105 106 108 100 101 103 97 98 100 100 98 97 95 103 98 95 砖混一等 (多层住宅) 砖混 二等 砖混 三等 砖混 四等 砖木 一等 砖木 二等 砖木 三等 注：房屋实际状况与相应结构等级标准有差异时，可在上表系数基础上适当调整；
采用可比案例直接比较法时，待估房屋为样本房屋，参照房屋为可比案例房屋(下同)；
采用基准价格比较修正法时，待估房屋为被征收房屋，参照房屋为样本房屋(下同)。
2．住宅房屋成套因素修正系数(k2) 成套住宅房屋：100% 非成套住宅房屋：99%
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k2＝
待估房屋成套因素调整参照房屋成套因素调整系数系数
3．住宅房屋成新因素修正系数表(k3)
待估房屋 修正系数 (％) 参照房屋 六成 七成 八成 九成 94 93 92 90 97 96 95 93 99 98 97 95 100 99 98 96 101 100 99 97 102 101 100 98 104 103 102 100 106 105 104 102 三成 以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成 十成 注：房屋实际成新与上表有差异时，可在上表系数基础上适当调整。 4．住宅房屋朝向因素修正系数(k4) 无朝南门窗房屋朝向调整系数：99% k4＝
待估房屋朝向调整系数参照房屋朝向调整系数
5．住宅房屋楼层因素修正系数表(k5)
所在层次 楼层系数(%) 总楼层 二 三 四 五 六 七 100 98 98 98 98 98 100 100 100 100 100 100 99 103 103 103 103 99 104 104 104 98 103 103 98 100 98 一 二 三 四 五 六 七 说明：(1) 带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层(不含第二层)起每层增加1% (2) 不带垂直电梯顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2% (3) 底层带地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1% 待估对象为整幢楼时，楼层系数取100%
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k5＝
待估房屋楼层系数参照房屋楼层系数
6．实体因素修正系数计算公式： P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5
二、非住宅营业用房实体状况修正系数 1．房屋结构因素修正系数(k1) k1=1＋
(待估房屋基本重置价格?样本房屋基本重置价格基准价格) ?样本房屋成新
2．房屋成新因素修正系数(k2) k2=1＋
待估房屋基本重置价格?(待估房屋成新基准价格?样本房屋成新)
3．房屋楼层因素修正系数表(k3)
层次 地下室或半地下室 一层 二层 三层 四层及四层以上 楼层调整系数 30％ 100％ 50％ 35％ 30％ 注：当室内配置电动扶梯时，应在上表楼层调整系数上加8％；不临街房屋，一层以上楼层修正系数取100％。
k3＝
待估房屋楼层调整系数参照房屋楼层调整系数
4．房屋临街状态因素修正系数表(k4)
临街状态 不临街 调节系数(%) 35 92 94 97 100 103 15
开间进深比 <0.27 ≥0.27,<0.31 ≥0.31,<0.36 ≥0.36,<0.45 ≥0.45,<0.57 ≥0.57,<0.8 ≥0.8 次临街面宽不足主临街面宽的50% 106 110 105 110 115 两面临街 次临街面宽超过主临街面宽的50%、 不足主临街面宽100% 次临街面宽超过主临街面宽的100% 注：表中开间进深比以房屋单间开间进深比计算。房屋开间为房屋相邻柱(墙)定位轴线之间的距离，当房屋产权临街面不足一开间时，以产权分隔墙之间的距离计算；房屋进深以该开间房屋前后檐墙(或产权证附图对应产权分隔纵墙)之间的距离为准。
k4＝
待估房屋临街状态因素参照房屋临街状态因素调节系数调节系数
k4 仅适用于临街房屋的底层，其它楼层k4取1。 5．出让土地剩余使用年限修正系数(k5)
1?1(1?r)1(1?r)40nk5=
1?
n为待估房屋土地剩余使用年限，r为土地还原利率(见附件五)。 被征收房屋以划拨方式获得土地使用权时，k5取1。 6．土地取得方式修正系数(k6)
划拨土地应进行取得方式修正，计算公式： k6=1-基准地价?期日修正?50%基准价格?容积率
r为土地还原利率(见附件五)。
容积率为被征收房屋的实际容积率，但当容积率＜1时，容积率取1。 被征收房屋以出让方式获得土地使用权时，k6取1。 7．实体因素修正系数计算公式： P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5×k6
三、非住宅非营业用房实体状况修正系数
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