发布时间 : 星期五 文章关于印发《无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范》的通知更新完毕开始阅读cbe72ce7524de518964b7d47
八、综合费用
按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费(平整场地、设计费、勘测费等)、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。
第三章 评估技术路线
一、市场比较法
1．可比案例直接比较法的技术路线为：
(1) 选取可比案例。可比案例的选取条件应符合附件一的要求； (2) 进行因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式： 比准价格V = 可比案例价格Vs×P1×P2×P3×P4
P1—交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1；
P2—交易日期修正系数。系数可参照《锡房指数》的分区(或新村)价格指数进行确定；
P3—可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件三；
P4—可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。房屋区域因素修正系数确定参见附件四；
(3) 确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。 2．基准价格比较修正法的技术路线为：
(1) 选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件二； (2) 确定基准价格(Vo)
样本房屋的评估价格即为基准价格，当样本房屋有类似房地产交易的，应选用可比案例直接比较法进行评估；样本房屋或类似房地产有经济收益的，应选用收益法进行评估；样本房屋是在建工程的，应选用假设开发法进行评估。
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基准价格可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法进行评估。
(3) 确定评估价格
各被征收房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的价值，其计算公式为：
评估价格Vi = 基准价格V0 ×P5
P5─样本房屋修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定见附件三。
二、收益法
收益法评估被征收房屋价值的技术路线为： 1．确定房地产的净收益a
净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式：
a=A×(1－k) a—净收益；
A—平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。当无法取得租金收益时，可采用《房地产估价规范》中规定的其它方式求取；
k—租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金的比率，租费率的确定见附件五。
2．确定净收益逐年递增的比率g
净收益逐年递增的比率g确定见附件五。 3．确定资本化率R
资本化率应按下列方法分析确定： (1) 安全利率加风险调整值法R1：
以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即： 资本化率R1=安全利率＋风险调整值
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安全利率取同期银行一年定期存款年利率，不同用途房屋的风险调整值见附件五。
(2) 复合投资收益率法R2：
将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，即：
资本化率R2＝M×RM＋(1－M)×RE
M—贷款价值比率，抵押贷款占房地产价格的比率，一般取70%； RM—抵押贷款利率，一般取同期一年期银行贷款利率； RE—自有资本要求的正常收益率，自有资金收益率见附件五。 (3) 确定资本化率 R＝
R1＋R22
4．确定收益年限n
采用收益法评估基准价格时，收益年限根据样本房屋设定的土地使用年限确定；用于评估某一具体房屋时则应根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地剩余使用年限确定。
5．确定评估价格 评估价格V=三、成本法
成本法评估被征收房屋价值的技术路线为： 1．求取土地取得费用
土地取得费用一般采用基准地价修正法，基准地价修正法的计算公式：
土地取得费用=基准地价×期日修正×综合修正系数×年限修正系数×土地取得方式修正系数
(1) 基准地价：采用2010年无锡市城镇基准地价（未定级的区段可参照相邻区段的基准地价进行适当修正计算）；
aR-g×[1－(1?g1?R)n]
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(2) 期日修正：采用基准地价进行评估时，应根据基准地价的时点进行期日修正，基准地价期日修正系数见附件五；
(3) 综合修正系数见附件六；
1-1(1?r)1?剩余使用年限(4) 年限修正系数=
1(1?r)n
r为土地还原利率，见附件五； n为基准地价设定的土地使用年限；
划拨土地的土地剩余使用年限设定：住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、综合用地50年；
(5) 土地取得方式修正系数：当被征收房屋占用的土地为出让方式获得时取1；以划拨方式取得时取50%。
2．确定房屋基本重置价格
参照无锡市房屋结构等级评定标准(见附件八)，确定被征收房屋的基本重置价格，同时应进行层高、跨度等修正(见附件九)；
3．确定房屋成新
房屋成新评定参照无锡市房屋成新评定标准(见附件十)，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定；
4．确定评估价格
评估价格=土地取得费用＋(修正后房屋基本重置价格＋综合费用)×房屋成新
综合费用：不同用途、不同地级的房屋综合费用见附件七。 公式中土地取得费用以土地面积计算；修正后房屋基本重置价格、综合费用以房屋建筑面积计算。
第四章 评估方法的应用
具体进行房屋征收评估时应根据被征收房屋的用途分别采用不同的评估方法进行评估，房屋用途的分类见附件十一。
一、住宅房屋评估
住宅评估宜采用基准价格比较修正法进行评估。
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