发布时间 : 星期二 文章土地估价中的收益法-剩余法更新完毕开始阅读c9f573e966ec102de2bd960590c69ec3d4bbdbd4
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5.2 收益还原法
5.2.1 收益还原法的基本原理
收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下： P=a/r[1-1/(1+r)m]
式中：P——有限年期土地收益价格； a——年土地纯收益； r——土地还原利率； m——土地使用年期。
5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序
1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； 2．估算年总收益； 3．估算年总费用； 4．计算年纯收益； 5．确定还原利率；
6．选用适当的计算公式求得试算收益价格； 7．确定待估宗地地价。
5.2.3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
5.2.4 总费用
5.2.4.1 土地租赁中的总费用
土地租赁中的总费用主要包括： 1. 土地使用税； 2. 土地管理费； 3. 土地维护费； 4. 其他费用。
5.2.4.2 房地出租中的总费用
房地出租中的总费用主要包括： 1. 经营维修费； 2. 经营管理费； 3. 房屋年保险费；
4. 房屋出租年应交税金； 5. 房屋年折旧费； 6. 建房资本的利息 7. 其他费用。
5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用
经营性企业房地产中的总费用主要包括：
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1. 销售成本； 2. 销售费用； 3. 经营管理费； 4. 销售税金； 5. 财务费用； 6. 经营利润。
5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用
生产性企业房地产中的总费用主要包括：
1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等； 2. 产品销售费；
3. 产品销售税金及附加； 4. 财务费用； 5. 管理费用； 6. 企业利润。
5.2.5 求取年纯收益
1. 土地租赁中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=年租金收入―年总费用 2. 房地出租中的土地年纯收益求取：
土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益
房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用 房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率 3. 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取： 房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用
土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益 4. 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=生产总收入―生产总成本 5. 自用土地或待开发土地的年纯收益求取： 自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
5.2.6 还原利率的确定
5.2.6.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系
还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，三者之间的关系应按
下面公式确定：
r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中：r——综合还原利率； r1——土地还原利率；
r2——建筑物还原利率；
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L——土地价格； B——建筑物价格。
5.2.6.2 还原利率的确定方法
还原利率应按下列方法确定：
1. 不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
2. 安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。 3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
在确定土地还原利率时，还应注意土地所有权价格的还原利率和土地使用权价格的还原利率存在区别。土地所有权的权利大于土地使用权，其风险也比土地使用权小。因此，其二者的还原利率是有差别的。
5.2.7 计算收益价格
5.2.7.1 计算收益价格时，应首先根据纯收益流量的变化规律，判定估价对象纯收益流量属
于下列那种类型：
1. 纯收益流量每年固定不变；
2. 纯收益流量每年按某个固定的数额递增或递减； 3. 纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减； 4. 纯收益流量按其他有规则的变动。
5.2.7 收益还原法的适用范围
收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。不适用于没有收益的不动产估价。
Ⅱ、收益还原法
收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。
1、确定房地产年总收益
委估宗地上建有1栋2层钢筋混凝土结构的建筑物，建筑面积为15373.55平方米。调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地上的房地产出租的租金水平为100元/㎡，房屋出租率为95%，
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有效出租面积比率为100%。则：房地年总收益（房地年租金）为：
房地年总收益＝月租金×12×房屋收益总面积×出租率×有效出租面积比率，则： 房地年总收益=100×12×15373.55×95%×100% =17525847.0元
2、房地出租年总费用
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的3%计，则：管理费=房地年总收益×3%=17525847.0×3.0%=525775.41元
（2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。宗地上建有1栋2层钢筋混凝土结构的建筑物,钢筋混凝土结构类似建筑物的重置价格为1800元/㎡； 则：房屋重置价格= 1800×15373.55=27672390元
维修费＝房屋重置价格×2%＝27672390×2%＝553447.8 元
（3）房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。宗地上建有1栋2层钢筋混凝土结构的建筑物，钢筋混凝土结构耐用年限为60年，残值率为0%。则：
年折旧费=房屋重置价格×（1－残值率）÷耐用年限，则 年折旧费=27672390×（1－0%）÷60=461206.50元
（4）保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值乘以保险费率0.002计算。待估宗地上建筑物建于1975年，至估价基准日，已使用年限为35年，则：
房屋现值＝房屋重置价格－年折旧费×已使用年限 房屋现值= 27672390-461206.50×35= 11530162.50元 保险费＝房屋现值×0.002＝11530162.50×0.002=23060.33元
（5）税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。房产税: 房产税取房地年租金的12%；营业税税金取房地年总收益的5%；城市维护建设税取营业税税额的7%；教育费附加取营业税税额的3%；地方教育附加费为营业税的3% ，则税金合计为年租金收益的17.65%。
税金= 17525847.0×17.65%＝3093312.0元 小计：房地出租年总费用
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