发布时间 : 星期五 文章明知房屋先抵押后租赁承租人可否解除合同更新完毕开始阅读c391f9315b8102d276a20029bd64783e09127da8
问题：房屋先抵押后出租，抵押权人实现抵押权后房屋所有人发生变化，
承租人是否有权要求解除租赁合同并不承担法律责任？
回答：不可以。
从目前的法律规定来看，法律是从保护承租人利益的角度维持这一租赁关系的。一般而言，买卖不破租赁，《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
那么，什么情况下这一租赁关系会被打破呢？《物权法》第190条规定；订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第20规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已本人民法院依法查封的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这些规定通过打破租赁关系来实现对抵押权人的救济。
那么租赁是否在抵押权实现时失去效力，即抵押权人实现抵押权后，原租赁合同是否自动解除？目前法律并没有这方面的规定，但《拍卖变卖规定》第31条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。即通过法院强制拍卖程序实现抵押权时，需增加评判租赁对抵押权的实现有无影响的环节，有影响的，由法院除去租赁后拍卖。该款规定是我国目前唯一在抵押权实现时如何处理租赁的规范，并经过了多年的实践检验。这意味着租赁并不因抵押权实现而自动终止，应在评判租赁是否影响抵押权的本有效能后，再做决定。换言之，顺位先后只表征了权利实现机会大小的概率，租赁不因其顺位在后就必然在抵押权实现时终止，还应进一步衡量它是否为抵押权实现的障碍，从而在保障抵押权人利益的基础上，兼
顾承租人和抵押人的利益，即一方面使承租人继续用益抵押物，继续实现本来的租赁目的，另一方面使抵押人无需承受因租赁终止所可能产生的债务不履行责任，最终形成一个平衡协调各方利益的优化结局。
总的来说，我国法律是主张维持现有的租赁关系。一般而言，房屋所有人发生变化不会改变现有的租赁关系，即使是抵押在先出租在后，抵押权人可以不受原租赁合同的约束，但在法院强制执行时，若租赁对抵押权的实现没有不良影响，在拍卖时也不会解除租赁关系。
所以，若承租人在承租时已经知道房屋上设立了抵押权，就不能以抵押权的实现为理由解除合同，如果承租人一定要解除合同就必须承担相应的责任。