发布时间 : 星期五 文章土地增值税清算鉴证服务方案更新完毕开始阅读c022f88f7375a417866f8fb3
（11）招标文件、招标答疑；
（12）施工单位投标书（包括技术标和商务标）； （13）施工单位资质证书等； （14）需要提供的财务帐证表等资料；
（15）市场价格信息、以及有关省、市文件及其他相关的技术经济资料等； （16）建筑工程预算定额、工程量清单、消耗量定额及其他需要提供的资料。
3、实地勘察
根据国税发[2007]132号第二十八条中的第五项，具体审计时，实地查看、询问调查和核实，确定项目具体所在地，具体建筑结构，有无装修等。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
4、调查、取证：现场勘验并与竣工图纸进行仔细比较，核实变更部分是否与现场实际情况吻合，对隐蔽工程进行随机抽样选点检查核实，涉及装饰工程部分必须进行现场丈量。
5、计算：清算鉴证组先核对施工单位报来决算的工程量，检查工程量是否有重复计算、漏算、予以核减。其次，看施工单位报来的工程决算套用定额是否合理，重复计算部分予以剔除，漏算部分予以核增，多算部分予以扣减。对业主、监理在施工过程中有些不合理的经济签证予以否认（尤其是主要装饰材料和主要安装材料）。
6、 协商：对一些有争议的项目与价格，需经建设单位、施工单位、地方税务局、清算鉴证服务机构四家在一起方共同协商，本着“客观公正、公平合理、实事求是”的原则，逐项解决。
7、 汇总：在各个单项工程审计完毕后，分别汇总计算工程直接费，根据当地建筑工程造价管理部门确认的工程类别确认书，逐项计算“四项费用”综合费。
8、 定案：如果建设单位、施工单位均无异议，由专业技术人员初稿报清算鉴证服务组进行三级复核，三方均无异议，即定案表上签字、盖章。
9、 报告：对定案汇总成册，出具鉴证报告。对有关资料装订成册，分别交安庆市地方税务局、房地产开发企业、咨询机构归档保管。
四、主要技术方法及技术人员组织保证
针对本次重点清算鉴证的的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，我们拟定了以下技术措施，以确保清算鉴证工作的质量 1. 全面审查法：逐一、全面、细致地对收集资料进行审查，该方法虽然工作量大，但质量较高。
2. 重点审查法：对于构成“四项费用”成本的各项费用 （1）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（2）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（3）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（4）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。 （5）审核是否将期间费用记入开发间接费用。 （6）审核有无预提的开发间接费用。
（7）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（8）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
3. 分解对比审查法：
这是把一个单位工程按直接费和间接费进行分解，然后再把直接费按分部分项进行分解或把材料消耗量进行分解，分别与审查的标准结算或综合指标进行对比的方法。如发现某一分部工程价格相差较大，再进一步对比其分项详细子目，对该工程量和单价进行重点审查。此法的特点是一般不需翻阅图纸和重新计算工程量，审查时可选用1～2种指标即可，既快又正确。
4. 标准预算审查法：
对于全部采用标准图纸或通用图纸施工的工程，以事先编制标准预算为参考审查结算的一种方法。采用标准设计图或通用图纸施工的工程，在结构和做法上一般相同，只是由于现场施工条件的不同有局部的改变。这样的工程结算就不需逐项详细审查，可事先集中力量编制或全面详细审查标准图纸的预算，作为标准预算，以后凡采用该标准图纸或通用图纸的工程，皆以该标准预算为准，对照审
查。局部修改的部分单独审查即可。这种方法的优点是审查时间短，效果好。该方法针对清算项目中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于安庆地方税务局《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。
5.筛选法：
筛选法是统筹法的一种。同类建筑工程虽然面积、高度等项指标不同，但是它们的各分部分项工程的单位建筑面积的各项数据变化却不大。因此，可以把建筑各分部分项工程的数据加以汇集、优选。归纳出其单位面积上的工程量、价格及人工等基本数值，作为此类建筑的结算标准。以这类基本数值来筛选建设工程结算的分部分项工程数据，如数值在基本数值范围以内则可以不审，否则就要对该分部分项工程详细审查。如果说所审查的结算的建筑标准与“基本数值”所适用的建筑标准不同，则需进行调整。筛选法的优点是审查速度快、发现问题快，适用于不具备全面审查条件的工程。
6. 分组计算法：
这是一种常用的方法，就是把结算中有关项目划分为若干组，在同一组中采用同一数据审查分项工程量的一种方法。采用这种方法，首先按照标准对分项工程进行编组，审查其中一个分项工程，就能判断同组中其它几个分项工程量的准确程度。例如，一般建筑工程中的底层建筑面积、地面、面层、地面垫层、楼面面积、楼面找平层、楼板体积、天棚刷浆及屋面层可编为一组。首先计算出底层建筑面积、楼(地)面面积、楼面找平层、天棚抹灰，刷白的面积与楼(地)面面积相同。用地面面积乘以垫层厚度就是垫层工作量，用楼面面积乘以楼板折算厚度就是楼板工程量。此法特点是审查速度快，工作量小。
7. 结算手册审查法：
即在日常工作中把工程中常用的构配件等，根据标准图计算整理成结算手册，按照手册对照审查，可以大大减少简单的重复计算量，提高审查效率。另外，随着计算机技术的应用，采用软件进行审查也是一种简便有效的方法。
房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作是如实反映房产成本、避免国家税务流失的重要一环，若不能严格把关将会造成不可挽回的损失。这是一项细致具
体的工作，计算时要认真、细致、不少算、不漏算。同时要尊重实际，不多算，不高估冒算，不存侥幸心理。要服从道理，不固执己见，保持良好的职业道德与自身信誉。在以上基础上保证”量”与“价”的准确合理，做好房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作，去虚存实，促使该项工作的良性循环。
8、技术人员安排：我公司如能竞标成功，参与安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将抽调资深执业经验、具有良好职业道德的造价方面专业人员成立清算鉴证工作小组。（详见服务本项目人员一览表及资格证书复印件）
五、重大事项的处理方式
1、我公司设有专业技术评审小组，由工程造价专业和经济专业的高级工程师、工程师、技术权威担任。评审过程中的疑难问题可以提交专业技术小组讨论。
2、对有争议的问题，可以提交当地建筑造价管理部门仲裁。
服 务 承 诺
一、时间保证
如若我公司承接安庆市地方税务局《安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务》项目，将随时听从安庆市地方税务局通知，按时进场清算鉴证服务工作，并按招标文件之要求，承诺：中标人自收到委托项目之日起，在三十个工作日内做出审核结论。遇有重大、紧急任务，招标人可对中标人提出缩短审核时间的要求时间，按质按量完成贵单位委托的清算鉴证服务任务。 二、保密承诺
我公司承诺，严守职业道德，依法维护委托方权益，保守有关秘密。 三、规范执业、确保清算鉴证服务质量
（1）依据本项目招标文件要求，如若我公司中标服务于该项目，我公司将确保“四项费用”核算质量达到：合法、准确、规范、全面、真实。
我公司已建立健全了工程造价审核业务管理制度，并依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国审计法》、建设部107号令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》及其它有关规定，我公司将