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谈海域使用权抵押与估价
2009-10-09 09:34:06 | 文章来源： 福州市房地产估价协会
一、海域估价的概念与意义
（一）海域估价的概念
海域估价（评估）是根据海域的区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学
的估价方法，对海域资源的价值所作出的评定和估算。
（二）海域估价制度的意义
1、提高海域使用金征收的科学化水平
《海域使用管理法》第33条规定，国家实行海域有偿使用制度，单位和个
人使用海域必须按照国务院的规定缴纳海域使用金。
目前，海域使用权通过申请审批和通过招标、拍卖等方式出让时，海域使用
金征收数额的确定依据不同。主要有以下两大类：
海域使用权申请审批类的要执行财政部、国家海洋局统一制定的海域使用金
征收标准。征收标准按照用海类型和海域等别确定，主要反映的是某一行政单元
毗邻海域的平均价值。但事实上，一个行政单元毗邻海域的区位价值、资源条件
等因素往往存在较大差异。就特定海域而言，其实际价值可能高于或低于这一平
均价值。
海域使用权招标、拍卖类的则由海洋行政主管部门委托有资质的估价机构对
拟出让使用权的海域价值进行评估，并根据估价结果确定招标（或拍卖）的底价，
海域使用金征收金额按照最终招标、拍卖的成交价款确定。
比较以上两类对海域使用金的征收计价方法，不难看出后者较为准确地反映
了海域资源的实际价值。从长远看，为实现海域使用权出让的公平、公正，有必
要通过海域估价来确定每一宗用海的海域使用金征收金额。
2、满足海域使用权流转的市场化需要
《海域使用管理法》第27条规定，海域使用权可以依法转让。随着海洋经
济的快速发展，将海域使用权用于流转或融资的市场需求不断扩大，海域使用权
转让、出租、抵押已大量发生（仅2007年，全国海域使用权转让115宗，利用
海域使用权办理抵押贷款1386宗，尤其福建省海岸线长，海域面积大，海域使
用权流转的市场更大，全省建行系统2009年8月在武夷山开办“海域使用权估
价培训专题”讲座，足以说明海域使用权抵押、估价是市场化的需求）。在海域
使用权转让过程中，为了合理确定交易价格，保障交易公平，当事人需要对海域
价值进行评估；在海域使用权抵押过程中，为了准确反映海域价值，防范金融贷
款风险，抵押双方也需要委托专业机构对拟抵押的海域价值进行评估。可见，海
域使用权流转的市场化需要决定着海域使用权价值评估的市场化需要。
3、增强海域使用权补偿的合理化程度
因公共利益或国家安全的需要，原批准用海的人民政府可以依法收回海域使
用权，在海域使用权期满提前收回的，对海域使用权人应当给予适当的补偿。在
这种情况下，需要委托专业估价机构对依附海域的固定设施及其他附着物，根据
其投资数额、使用状况、批准使用期限以及已缴纳海域使用金的年限等进行估价，
以维护海域使用权人的合法权益。
二、海洋资源管理及海域估价的现状
（一）海洋资源管理方面现有的法律、法规和规章
现行海洋资源管理类的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用
管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、
《铺设海底电缆管道管理规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记
办法》、《福建省海域使用管理条件》、《福建省海域使用管理办法》、《福建
省海域使用金征收配套管理办法》等等。我国的海洋法律、法规的相继出台与不
断完善，为开办海域使用权抵押贷款创造了良好的法律环境。
（二）海域估价的现状
《海域使用管理法》自2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了
海域估价制度研究和试点，江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，但
由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方
面的规定，在实际工作中遇到诸多困难。归结起来，主要有如下：
1、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程）
房地产有《房地产估价规范》，土地有《土地估价规程》，而目前缺乏海域
估价方面的规定，使海域估价无章可循。
2、管理程序上没有较成熟的方式
3、缺乏专业资质的估价部门