发布时间 : 星期二 文章资产评估课后题答案(汪海粟版) 2014最新版更新完毕开始阅读b04f98e3d15abe23492f4d0f
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A 用 途 成交日期 成交价格 容积率 位 置 区域条件 基础设施 交 通 地 势 个别条件 形 状 其 它 住 宅 （评估期日2004．10） 2 0 0 0 0 0 0 住 宅 2003．10 2B 住 宅 2003．12 2C 住 宅 2003．4 1400元/m 4 0 +2% +3% 0 0 0 2D 住 宅 2004．8 1100元/m 2 -3% 0 0 -2% +1% -2% 21200元/m 1300元/m 3 -2% -1% -2% -2% +3% -3% 3 +3% -2% 0 +1% 0 -3% 对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地块相比，表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比，负值表示待估地块劣于比较地块百分比，数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。 容积率修正系数如下表： 容 积 率 修正系数 1 1 2 1．8 3 2．1 4 2．3 5 2．4 几宗交易地块剩余使用年限均为40年，委估宗地剩余使用年限为50年，土地还原率取8%。
按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。 解：
（1）确定地价指数 年、月 地价指数 2003.1 100 2003.2 101 2003.3 102 2003.4 103 2003.10 2003.12 109 111 2004.8 119 2004.10 121 （2）比准价格
进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：
PA=1200×PB=1300×PC=1400×PD=1100×
98999898103971211.8×××××××=1062.96元/平方米 1092.110010010010010010010398100101100971211.8×××××××=1201.20元/平方米 1112.11001001001001001001211.8100102103100100100×××××××=1352.25元/平方米 1032.31001001001001001009710010098101981211.8×××××××=1052.39元/平方米 1191.8100100100100100100
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（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正
（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米
1(1+8%)501162.2×=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米
11-(1+8%)401-委估地块评估总价=1197.43×500=598715元 单位地价：79.83万元/亩
楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m2
6．某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地，在现代企业制度改造中，要求对进入股份制改组的476772．9平方米的土地使用权价格进行评估，其用途为工业用地。
现用成本逼近法评估该宗地价格。收集到如下资料：
（1）土地取得费。根据该市《土地管理法》实施细则等综合分析，确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算，土地补偿费，安置补偿费，青苗补偿费分别按年产值的6倍，10倍及80%计算，地面附着物补偿以10000元/亩计算。
（2）土地开发费。厂区已达到“七通一平”，调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。
（3）税费。根据该市有关文件规定：①耕地占用税6．6元/平方米；②土地管理费0．9元/平方米；③新菜地开发费1．1元/平方米；④教育附加费3元/平方米；⑤公用事业配套费37．5元/平方米。
（4）投资利息。建设银行年贷款利率6%，正常开发期为2年。 （5）资金利润。工业生产用地开发年资金利润率10%。 （6）土地所有权收益率15%，土地还原率11%。 解：
（1）土地取得费用
①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米 ②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米 ③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米 ④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米 （2）土地开发费=50元/平方米
（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米
（4）土地取得费利息=45.24×[(1+6%)-1]=5.59元/平方米 [若按单利：土地取得利息费=45.24×6%×2=5.43元/平方米]
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土地开发费利息=50×[(1+6%)1-1]=3元/平方米 [若按单利：土地开发利息=50×6%×2×小计：5.59+3=8.59元/平方米
（5）利润额=（C1+ C2+C3）×资金利润率=（45.24+50+49.1）×10%=14.43元/平方米 （6）土地成本计算：
土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润
=45.24+50+49.1+8.59+14.43 =167.36元/平方米
（7）土地使用权收益：
P =土地成本×（1+土地所有权收益率） =167.36×（1+15%） =192.46元/平方米
总价：192.46×476772.9=9176.16万元 9176.16×（P/A,11%,50）=82967.66万元
7．待估在建工程总预算造价为400万元，其中设备安装工程预算为150万元，评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程的基础工程已经完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进行。评估人员根据相关资料和经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占造价比例分别为15%、60%和25%。根据上述资料，估算待估在建工程的评估值。 解：根据题设资料
（1）估算在建工程的完工程度： 完工程度 = 15%×100%+60%×60%+25%×0 = 51% （2）建筑工程预算造价： 400-150 = 250 （万元） （3）估算在建工程评估值：
在建工程评估值 = 预算造价×完工进度（%） = 250×51%
= 127.5（万元）
第七章流动资产评估计算题答案
1．某企业对库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨。经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足生产需要，只是保管中自然损耗1%。根据市场调查，得知该燃料近期市场交易价格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨40元，则该种燃料的评估值是多少？。
1=3元/平方米] 2 12
解：
（1）库存燃料实际库存量：
50×（1-1%）= 49.5（吨） （2）计算评估值
评估值 = 燃料数量×（市场单价+吨运费+吨入库费） = 49.5×(4000+100+40) = 204930（元）
2．某企业在搞联营过程中，对其某一工序上的在制品进行评估，该工序在制品实有数量为5000件。根据行业平均定量标准资料得知，该在制品该工序单件材料定额为10千克/件，该工序单件工时定额为5小时。经过市场调查得知，该在制品耗用材料的近期市场价格为10元/千克，且相同工种正常小时工资为6元/小时。该在制品评估值为多少？ 解：根据题设资料，为续用条件下的在制品评估，适宜采用成本法。
在制品评估价值 = 在制品数量×（单件材料消耗定额×材料单价+单件工时定额×单价） = 5000×（10×10+5×6） = 650000（元）
3．某项在用低值易耗品，原价750元，预计使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品现行市价为1200元，确定在用低值易耗品评估值。 解：用成本法评估
在用低值易耗品评估值 = 重置成本×成新率
重置成本按基准日市场价决定，成新率用使用时间估算
总使用月数-已使用月数 故：评估值 = 低值易耗品基准日市价×
总使用月数 = 1200×
12-9×100% 12 = 300元
4．某企业产成品实有数量80台，每台实际成本94元，该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70：30，根据目前有关资料，材料费用综合调整系数为1．20，工资、其他费用综合调整系数为1．08，求该产品的评估值。 解：根据题设资料，用成本法评估 （1）每台产品中材料费
70 94××100% = 65.8（元）
70+30 （2）每台产品中工资及其他费用
30 94××100% = 28.2（元）
70+30 （3）计算评估值
评估值 = 成品数量×（材料现行市价+工资、费用现行价） = 80×（65.8×1.2+28.2×1.08） = 8753.6（元）
5．某企业截止评估基准日预付费用账面余额为76200元，各具体项目的发生情况与内容如下：