发布时间 : 星期一 文章世邦伟理士-上海淮海路综合性发展地块-市场定位分析报告-130DOC更新完毕开始阅读adf6a6e33069a45177232f60ddccda38366be123
上海高档服务式公寓市场新增及累计存量 2000-200410,0009,0008,0007,0006,000间5,0004,0003,0002,0001,0000200020012002新增存量累计存量20032004
资料来源：世邦魏理仕
上海高档服务式公寓发展初期，服务式公寓物业通常是被出售给外籍人士，然后再返租给专业管理机构，由其提供租赁服务并收取一定的管理及中介费用。
这类服务式公寓的开发商通常为中外合资的企业，拥有较强的资金实力。在90年代初期及中期，这类服务式公寓的销售价格相对于其他住宅而言，都处于一个较高的水平，其间一批规模较大的服务式公寓物业开发并进入市场。随着服务式公寓物业规模的扩大，境外的专业管理公司也开始进入上海的服务式公寓市场，比如雅诗阁，JW万豪和威斯汀。这些专业管理公司一般运营由业主整体持有并面向外籍人士出租的服务式公寓物业。
90年代末的亚洲金融危机对上海的服务式公寓产生了较大的影响，即由于高档服务式公寓市场的购买需求整体下降，服务式公寓物业开始由销售/投资市场转变到租赁市场。
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随着2000年后全球经济的逐步恢复，国内的外籍人士数量开始快速增长。上海的高档服务式公寓市场由于高标准的设计和全面的服务，对外籍人士产生了较强的吸引力。由于市场发展前景看好，数个东南亚的房地产开发商开始进入上海市场，上海的高档服务式公寓供应量也开始逐步增大，从2000年的年新增供应350套上升到2004年的804套。
高档服务式公寓的整体品质也在近年得到了较大的提升，产生了一批国际标准的由知名专业管理公司运营的服务式公寓物业，例如威斯汀、雅诗阁、万豪行政公寓等。
7.2 服务式公寓市场板块
上海现有高档服务式公寓物业主要集中在陆家嘴、卢湾、徐汇以及静安区。这四个区域也是目前上海主要的商业中心区域所在。区域内的服务式公寓整体品质、价格水平都较高，主要面向附近CBD区域工作的外籍人士。
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上海服务式公寓主要分布区域 1 4 3 2 1. 陆家嘴 2. 卢湾 3. 徐汇 4. 静安
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7.2.1 陆家嘴区域
? 雅诗阁（浦东）(248间) 主要项目 ? 明城酒店公寓 (300间) ? 汤臣中心服务式公寓(742间) ? 高档服务式公寓 整体定位&目标市? 针对在陆家嘴区域工作的外籍人士 场 ? 随着陆家嘴区域的进一步开发，将成为上海档次最高的服务式公寓板块 ? 主要干道：浦东大道、世纪大道 交通条件 ? 地铁2号线 80
? 延安东路隧道、复兴路隧道 ? 靠近陆家嘴金融贸易中心 优势 ? 黄浦江水景优势 ? 距人民广场约10分钟车程 ? 陆家嘴区域缺乏中高档的生活配套设施 劣势 ? 延安东路隧道与复兴路隧道的交通交通相对拥挤 ? 浦东整体的发展程度与浦西相比还存在差距 资料来源：世邦魏理仕
建筑规单开业项目名称 模（平元年份 米） 数 65 雅诗阁（浦东） 33,000 248 1999 16,220 - 47,038 245 明城酒店酒店公寓 100 53,984 300 1993 10,381 - 36,495 386 46 汤臣中心 70,000 742 1998 6,488 - 14,598 338 资料来源：世邦魏理仕
2005年，浦东陆家嘴区域的金融机构增加到了83家，其中42家为境外国际性银行。上海股票交易中心和期货交易中心也都迁移到陆家嘴区域。将近300家大型企业在陆家嘴设立了中国区总部，规模不断增大的企业势必大大推动陆家嘴区域的服务式公寓市场需求。陆家嘴区域的服务式公寓物业的优势之一在于黄浦江景观。但是陆家嘴区域整体缺乏中高档生活配套设施的现状是区域内服务式公寓的主要劣势。
单元面积单元卧租金（人民币/月/套） （平米） 室数量 - 1 - 4 - 1 - 4 - 1 - 3
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