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上海市区内四星级酒店的房价水平从2004的905元上升到了2005年10月分的969元。
在季节性方面，一般而言，冬季和夏季的房价水平会比春季和秋季低一些，主要是因为游客数量相对较少。尤其是在上海，冬夏两季的房价水平与春秋两季的房价水平相比，波动幅度可以高达30%左右。另外，在重大国际型活动，比如F1等时期，高档酒店的房价水平也会有较大的上升。
在强劲的市场需求和今后3年左右较大的四星级酒店供应两方面因素的作用下，预计未来中短期内上海四星级酒店的房价会保持稳定、缓慢的上升的趋势。
6.6.1.2 五星级酒店市场房价水平
截止到2005年10月份，浦东新区的五星级酒店房价水平达到1747元/间/晚，接下来是黄浦区的1610元/间/晚。长宁和静安区的五星级酒店房价水平分别为1620元/晚/间与1457元/晚/间。五星级酒店市场整体的平均房价水平约为1677元/平米。
6.6.2售价及投资收益水平
酒店交易价格及收益率案例 名称 静安希尔顿 JW万豪 2004年盈利（万美元） 1850 872
2004年转让价格（万美元） 25000 15900（要价） 收益水平 7.4% 5.4% 资料来源：世邦魏理仕
鉴于目前上海市场很少涉及高档酒店产权转让的案例，因此难以就目前上海高档酒店的
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收益率给出一个比较可靠的水平范围。因此我们尽量通过了解的信息及少量案例来反映能达到的一个水平。2004年，静安希尔顿整体以25000万美元的价格转让给国内投资者，考虑到希尔顿2004年的整体盈利为1850万美元，其投资收益率约为7.4%。
2005年明天广场（13万平米）曾针对境内外投资基金开出36900万美元的要价，其中包括了2万平米的商业，6万平米的JW万豪酒店以及5万平米的服务式公寓。据此估计，JW万豪部分的价值约在15900万美元。考虑到JW万豪872万美元的年盈利，其投资收益水平约在5.4%。
6.7 主要结论
由于国内以及上海经济的持续发展，中国入世，2008年北京奥运会，2010年上海世博会等有利因素的推动，上海高档酒店市场预期将在中短期内保持良好的发展趋势。房价水平将在今后3-5年阶段保持稳定增长。
上海已经逐步确立国际性大都市的地位，其突出表现在开始举办一系列的具有国际影响力的顶级体育赛事，如大师杯、F1等，这些体育赛事给上海酒店的发展起到了直接推动作用，在2004年-2005年赛事期间，甚至出现了高档酒店基本满租的现象。因此，尽管上海预期的高档酒店未来供应量较大，预计有17家高档酒店约8514间客房在2008年前进入市场，但是在强劲的市场需求情况下，上海高档酒店的入住水平和房价水平依然可以保持稳定及增长。
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7 上海服务式公寓市场分析
鉴于本案项目所处地段价值高，发展潜力大，潜在发展物业的档次也将较高，因此在服务式公寓市场方面，我们将主要关注上海高档服务式公寓市场。
7.1 服务式公寓市场背景
7.1.1 外籍人士规模
上海高档服务式公寓市场的需求绝大部分都来自沪上跨国企业、外资企业等的外籍管理人士、技术专家等，以及中期或中长期的游客。2004年，上海外籍人士及旅游者的数量为90490人，比之2003年上升了24%。2000-2004年期间，沪上外籍人士数量的年均增长速度达到了12.7%。鉴于上海经济的持续发展、加入WTO以及2010年世博会等有利因素，外籍人士数量在中短期还将继续增长。
上海中长期停留外籍人士及游客数量 2000-2004 国家或地区 2000 2001 2002 香港 台湾 日本 韩国 马来西亚 新加坡 德国 英国 加拿大 美国 澳大利亚 法国 4,121 10,522 12,270 3,294 1,278 2,808 1,511 2,357 1,361 6,354 6,420 - 4,121 11,050 10,838 3,811 1,066 1,603 1,631 934 1,400 5,150 1,722 - 4,124 11,055 13,861 5,703 1,536 2,390 2,054 1,285 1,843 6,766 2,136 -
2003 3,505 11,818 17,409 7,135 1,955 3,263 2,541 1,627 2,352 8,248 2,499 - 2004 3,505 11,818 22,563 9,441 2,520 4,472 3,496 2,135 3,189 10,695 2,891 3,133 76
总计 60,020 50,586 61,610
72,895 90,490 资料来源：上海统计局
2000-2004年，上海外籍人士的组成结构发生了显著的变化。香港、台湾人士数量保持了稳定的水平，而来自日本、美国、新加坡、韩国和英国的外籍人士数量则以2-3倍的速度增长。2004年，外籍人士中，以日本籍人士的数量最多，其次为美国、台湾、日本和新加坡。
7.1.2 相关政策
2005年，中央及地方政府针对房地产业的宏观调控措施对于高档服务式公寓市场的负面影响较小，主要原因在于目前上海高档服务式公寓市场主要针对外籍人士的中长期租赁需求，不存在短期投机行为，供求关系中不存在泡沫成分。
但是从中长期来看，负面影响的可能性还是存在。如果住宅市场整体受到的负面影响时间较长，高档住宅市场租金水平整体低位运行的话，那么高档服务式公寓市场的租金水平也会受到下降的压力。
7.1.3 服务式公寓市场整体概况
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