发布时间 : 星期三 文章土地估价师《案例与报告》考试真题更新完毕开始阅读9fa35c5cf8d6195f312b3169a45177232f60e4c4
精品文档
(96) 《国有土地使用证》编号：待编 (97) 估价期日土地使用者：××市土地收购储备中心 (98) 宗地位置：××市××区××路××号 (99) 地号：×× (100) 图号：x×
(101) 用途：拟出让用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地。 (102) 土地等级：三级 (103) 使用权类型：划拨 (104) 终止日期：无
(105) 土地面积：8220.7平方米 (106) 2.土地权利状况
(107) 估价对象土地所有权属于国家。估价对象土地使用权由××市土地 (108)收购储备中心以收购方式取得，现拟挂牌出让。 (109) 根据《××市规划局关于x×区××路国有建设用地规划设计条件 (110)的函》，估价对象拟以住宅用途挂牌出让，出让年期为住宅用地法定最高 出让年期70年。
(111) 根据委托方提供权的属资料，估价对象来源合法，产权清晰。 (112) 3.土地利用状况
(113) 经土地估价师现场勘察，估价对象现状为空地。 (114) 二、地价影响因素分析 (115) (一)区域因素 (116) 1.区域概况(略) (117) 2.交通条件
(118) 估价对象西临城市主干道××路，北临混合型主干道××路，南临 (119)支路××路，道路通达度高;距火车客站约3.9公里，对外交通较便捷; (120)区域内无交通限制，交通条件总体较好。 (121) 3.商服繁华度
(122) 估价对象距市级商服中心约2.6公里，处于区级商服中心和小区级商 (123)服中心内，距农贸市场约100米，区域内总体商服繁华度高。 (124) 4.生活服务及公用设施配套
(125) 估价对象所处区域生活服务设施配套较齐全，公用设施利用方便度 (126)较便捷，其周边分布有××附小、××中学、××医院、××口腔医院、 (127)××超市、××批发市场、×x邮局、交通银行××支行、××市商业 银行等。
(128) 5.环境条件
(129) 估价对象所处区域大气环境较好，噪声在45 - 60分贝，地下水质较 (130)好。区域内有××公园和××，人文环境优良，总体环境条件较好。 (131) 6.规划限制
(132) 估价对象所处区域为××市城市总体规划的工作居住用地区，建筑 (133) 高度不限，规划对土地发展利用无限制。 (134) 7.其他区域因素
(135) 待估宗地所在区域其他区域因素对土地利用无影响。 (136) (二)个别因素 (137) 1.估价对象位置
.
精品文档
(138) 估价对象位于××市x×区××路××号，其所在的××路以大型
(139)企事业单位用地为主，住宅区以单位福利区为主，新型住宅小区较少。 (140)估价对象周边商业设施较齐全，生活便利程度较高。 (141) 2.土地用途 (142) 根据《××市国有建设用地使用权挂牌出让公告》(××土出告字 (143) [2008] 22号)，估价对象规划土地用途为住宅。 (144) 3.现状及规划利用
(145) 估价对象现状为待建空地。根据《××市规划局关于××区××路国 (146)有建设用地规划设计条件的函》，估价对象规划住宅用地建筑面积29595平方 (147)米，总建筑密度为50%，容积率为3.6，绿地率为20%，总停车位382个。 (148) 4.宗地形状及临街状况
(149) 估价对象呈长方形，形状规则，宗地临主街宽度约1 10米，进深约 (150) 75米，便于布置南北朝向住宅楼，有利于其开发利用。估价对象三面临 路，两面临主干道，一面临支路。 (151) 5.地质地形地势
(152) 估价对象所处区域地势平坦，地基土3米深度切面承载力为150 - (153) 180kPa，为住宅用地一般场地，宗地受自然危害的程度较小。 (154) 6.宗地基础设施条件
(155) 估价对象现状为待建空地，达到场地平整条件。其他基础设施需在 (156)重新开发建设时统一布设。 (157) 7.土地权利状况与使用年期
(158) 待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，在估价期日未设 定他项权利状况。 (159) 8.其他个别因素
(160) 其他个别因素状况对待估宗地利用状况无影响。 (161)
第三部分土地估价 (162) 一、估价原则
(163) 本次估价遵循的土地估价原则有：(一)合法原则、(二)供需原则、 (164)(三)协调原则、(四)变动原则、(五)最有效利用原则。(具体内容 略)
(165) 二、估价方法与估价过程 (166) (一)选用方法的理由
(167) 估价对象规划用途为住宅用地，根据《城镇土地估价规程》(GB/T (168) 18508--2001)，宜采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。理 由如下：
(169) 估价对象处于××市建成区内，所处供需圈内地产市场发达，市场
(170)交易活跃，与估价对象交易情况类似的土地交易案例较多，并且可比案 (171)例的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，有利于比较因素 修正系数的确定。因此可采用市场比较法进行评估。 ( 172) 估价对象处于××市基准地价覆盖范围内，所处土地级别明确，可 ( 173)通过××市基准地价修正体系对估价对象各项用地条件分析，利用基准 (174)地价系数修正法可较为便利地测算其地价。因此，可采用基准地价系数 修正法进行评估。
.
精品文档
( 175) (二)测算过程
(176)评估方法一：市场比较法 ( 177) 1.基本思路
( 178) 市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性 ( 179)的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地 (180)产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。 (181) 2.公式
(183) 式中：V--估价对象价格; (184) ‰——比较案例价格;
(185) A——估价对象交易情况指数/比较案例宗地交易情况指数; (186) B——估价对象估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地 价指数;
(187) D——估价对象区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条 件指数;
(188) E——比较案例个别因素条件指数/估价对象个别因素条件 指数。
(189) 3.计算过程
(190) (1)比较案例选择
(191) 市场比较法中比较案例的选择，遵循以下原则： (192) ①与估价对象属同一城市。 (193) ②与估价对象用途相同或相近。 (194) ③与估价对象交易类型相同或相近。
(195) ④与估价对象估价基准日相差3-5年以内。
(196) ⑤可比案例必须为正常交易，或能修正为正常交易。 (197) 各案例条件描述如下： (198) 案例A位于××路86号，土地面积7845.055平方米，土地用途为 (199)住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通 (200)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整)， (201)容积率为3.7。宗地一面临街，形状规则。××公司以挂牌出让方式取得 (202)该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为5239元/平方米，交易情况 正常。
(203) 案例B位于××路10号，土地面积12139.8平方米，土地用途为 (204)住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通 (205)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整)， (206)容积率为4.04。宗地一面临街，形状规则。2004年3月28日，××公司 (207)以挂牌出让方式取得该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为4825元/ 平方米，交易情况正常。 (208) 案例C位于××路128号，土地面积6711.653平方米，土地用途
(209)为住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通 (210)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“场地平整”，容积率为
.
精品文档
(211) 3.41。宗地一面临街，形状不规则。2007年6月3日，××公司以挂牌 (212)出让方式取得该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为5125元/平方 米，交易情况正常。 (213) (2)因素选择
(214) 考虑估价对象用途，结合比较案例的具体情况，选择比较因素如下： (215) A.交易时间、土地用途、交易方式、土地使用年期等。
(216) B.区域因素：主要指商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活 (217)服务设施、环境质量、区域规划限制等。
(218) C.个别因素：主要指宗地形状、面积、临街状况、宗地外基础设施 (219)状况、地质条件、容积率等。 (220) (3)因素条件说明
(221) 将估价对象与比较案例的比较因素具体情况列表如下： (222) 表1 比较因素条件说明表(略) (223) (4)编制比较因素条件指数表 ( 224) A.交易时间修正指数的确定 (225) 交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市2003~2008年 (226)上半年住宅用地地价指数表如下： (227) 表2××市住宅用地低价表指数表
2003.12. 2004. 12. 2007.12. 31 31 2005.12.32006.12.331 2008.6.30 1 1 112 122 126 134 146 146.4 时间用途 住宅用地 地价指数
( 228) 根据上表，采用内插法确定比较案例A、B、C和估价对象交易时间 (229)修正指数分别为146.4、114.5、139、146.4。 (230) B.交易方式修正指数的确定
(231) 本次估价中所选3个交易案例均为挂牌出让方式成交，与估价对象交 (232)易方式一致，因此确定估价对象与比较案例交易方式条件指数均为100。 (233) C.土地用途修正指数的确定
(234) 估价对象与比较案例土地用途均为住宅用地，故此项无需修正，土 (235)地用途修正指数均定为100。
(236) D.土地使用年期修正指数的确定乙￡l (237) 年期修正系数公式为：
.