发布时间 : 星期五 文章龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引2011更新完毕开始阅读95b19e62e2bd960590c677a8
龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引
http://www.cgb.lg.gov.cn/news_detail.asp?id=256 目录
一、了解规划情况
二、了解是否符合拆除重建规定条件
三、确定项目实施方式及自行拟定城市更新单元范围 四、更新单元计划申报材料的准备工作 五、征集改造意愿 六、确定计划申报主体 七、申报更新单元计划
八、配合主管部门核查土地、建筑物 九、编制城市更新单元规划
十、配合制定城市更新单元实施方案 十一、形成实施主体的指导方案 十二、收购及搬迁补偿安置工作 十三、拆除工作
十四、确认改造实施主体 十五、申请办理房地产证注销
十六、申请建设用地审批，办理土地出让手续 十七、项目建设、安置房分房 十八、房地产预售和规划验收
为规范龙岗区基层集体经济组织在拆除重建类城市更新项目（简称“城市更新项目”）中的工作，维护城市更新活动的正常秩序，促进经济和社会的可持续发展，根据《深圳市城市更新办法》（简称“《办法》”）及相关法律、法规的规定，结合本区实际，制定本工作指引。
本工作指引所表述的“龙岗区基层集体经济组织”是指城市化过程中，具有独立法人资格的原农村集体经济组织的继受单位。
一、了解规划情况
区基层集体经济组织上报辖区的街道办事处，向区规划国土部门了解拟更新改造区域涉及的城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、法定图则、本区域范围内规划变更及相关政策情况，根据已批准的城市更新单元专项规划及规划变更情况，分析本区域是否在法定图则的城市更新单元的区域划定范围中，是否需要自行拟定城市更新单元；区基层集体经济组织可根据规划情况，必要时咨询相关的规划专家和法律专业人士，逐步形成更新改造诉求，为下一步申报城市更新单元规划制定计划（以下简称“更新单元计划”）和城市更新单元规划编制做好前期准备。
1 / 14
已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不得纳入城市更新单元进行申报，通过更新实现用地清退的除外。
二、了解是否符合拆除重建规定条件
经过对拟更新改造区域内的规划情况了解后，区基层集体经济组织应当根据《办法》第二条第二款规定，分析该区域是否符合实施拆除重建类城市更新的规定条件。因该项工作专业化程度较高，区基层集体经济组织如具备相关的专业技术人员，可自行开展调查工作，也可根据拟更新改造区域具体情况、调查事项的专业技术要求，委托调查、鉴定机构进行调查、鉴定工作，由调查、鉴定机构出具书面的调查报告、鉴定报告，报告应以客观详实的调查内容、数据及结果等为依据，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性等因素进行综合判断并将调查事项上报辖区街道办事处。 （一）法定图则已将该区域划定为城市更新单元的，该区域视为符合拆除重建规定。
（二）未划入城市更新单元的特定城市建成区具有以下情形之一的，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，符合申请以拆除重建方式实施城市更新情形的，并自行拟订城市更新单元：
1、城市基础设施、公共服务设施严重不足，亟需完善，即按照规划需要在拟更新改造区域内落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目，而该区域内城市基础设施、公共服务设施不符合该项要求的情形。
2、环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。区基层集体经济组织可委托环保机构对拟更新改造区域的环境情况进行调查，调查内容包括但不限于：空气质量、水质量、房屋容积率、居民楼楼距、密度、生活垃圾的处理、工厂生产经营范围、污染物排放情况、工业废气物、污染物的排放情况等。针对调查所取得的数据，分析拟更新改造区域环境污染情况，确认是否符合该项条件。 3、危房集中，或建筑质量有其他严重安全隐患的。区基层集体经济组织可委托有资质的房屋安全鉴定机构对拟更新改造区域房屋质量进行鉴定，房屋安全鉴定机构应根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）规定，鉴定拟更新改造区域危房房屋集中，或者建筑质量有其他严重隐患，并将D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患房屋的栋数、建筑面积、占区域总栋数比例、占区域总建筑面积比例进行列表分析。若区域内涉及一级危房的，由房屋安全鉴定机构申请质检部门鉴定，并由质检部门出具鉴定认定书。
4、消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。区基层集体经济组织可委托专业的消防安全检测机构对拟更新改造区域消防情况进行调查，对区域整体及每栋建筑物消防情况进行认定，包括但不限于排查建筑物消防通道、消防登高面等是否符合消防安全规范，建筑物的消防验收情况，尤其是对没有办理房屋产权证书、没有进行生产经营性活动的房屋的消防验收情况，确认存在严重消防隐患的情形。
5、存在经常性水浸等其他重大安全隐患。区基层集体经济组织可申请排水监测站或排水检测部门对拟更新改造区域排水管渠安全情况进行监测，鉴定区域存在经常性水浸，排水管渠淤积有毒有害气体的情形，或经相关部门鉴定拟更新改造区域存在其他重大安全隐患的。
6、所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施。区基层集体经济组织可委托专业规划设计机构根据该区域规划情况，分析区域规划功能定
2 / 14
位是否发生重大调整，确认现有土地用途、土地利用效率与规划功能不一致，影响城市规划实施的情形。
7、属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级。区基层集体经济组织可委托专业产业规划机构对拟更新改造区域内产业情况进行排查，确认符合本项情形的生产经营单位数量及该部分生产经营单位占本区域单位比例。
8、其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。区基层集体经济组织可委托专业规划设计机构实施该项调查。
三、确定项目实施方式及自行拟定城市更新单元范围 （一）确定项目实施方式
确定项目实施方式应当报经辖区街道办事处审批，是否同意在拟更新改造区域内实施拆除重建类城市更新项目。辖区街道办事处根据拟更新改造区域的土地性质及公共基础设施、市政设施的要求，综合审查区基层集体经济组织的申请。
对于城中村外的区域的工作，由于区基层集体经济组织对该区域享有的权利的限制，在确定自行实施项目时，区基层集体经济组织不能代表拟更新改造区域内其他土地使用权人及地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人（以下简称“业主”）的意见，应当征求业主的意见；确定以合作方式实施项目的，不能承诺完成其他权利人的改造意愿达成、收购及搬迁补偿协议签订等工作，只能负责相关的配合协助工作。
1、区基层集体经济组织自行实施
自改一般是指土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人依靠自我资金、自行组织承担改造主体投入实施改造的方式。符合以下条件的，建议区基层集体经济组织选择自改的方式实施拆除重建类城市更新项目：
（1）项目用地的土地使用权人为区基层集体经济组织，或土地使用权人为区基层集体经济组织的区域用地占绝大部分；
（2）区域范围内集体经济组织的物业占据绝大多数，外来建设私宅情况较少； （3）自有资金充足；
（4）拥有旧改、房地产开发人才。 2、合作实施
合作改造是指在土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人以外引入市场主体实施改造的方式。城中村[1]改造项目中，区基层集体经济组织不具有通过自改方式实施项目条件的，建议其利用自己的资源优势，可以通过招标、协商等方式引入市场主体作为合作方实施项目，区基层集体经济组织可根据具体情况，在申报城市更新单元规划制定计划的前期工作开始时便引进市场主体，签订城市跟新单元规划制定计划申报委托协议（以下简称“申报委托协议”），申报委托协议包含以下内容（具体内容见《城市更新单元规划制定计划申报委托协议（建议稿）》）： （1） 项目区域及现状； （2） 改造目标、建设意向； （3） 项目委托期限；
3 / 14
（4） 委托内容： （5） 甲方权利义务； （6） 乙方权利义务； （7） 违约责任； （8） 其他； （9） 附件。
区基层集体经济组织应选择综合实力强、项目经验丰富且社会信誉好的市场主体委托申报城市更新项目的更新单元计划。在城市更新单元规划经审批后，经过招投标程序，确定中标合作方，区基层集体经济组织与中标合作方签订改造合作协议书（以下简称“合作协议”）。改造合作协议书应包括以下内容（具体内容见《城市更新改造项目合作协议书（建议稿）》）： （1）项目更新范围及现状； （2）项目改造期限； （3）合作方式；
（4）房地产收购搬迁补偿安置原则； （5）甲方权利义务； （6）乙方权利义务； （7）违约责任； （8）其他； （9）附件。
（二）初步确定实施主体
通过合作方式实施的，区基层集体经济组织应考虑实施主体的形成，区基层集体经济组织应注意到更新单元计划的申报主体不一定就是改造实施主体，实施合作方必须通过招投标的方式确定。因此应注意在申报委托协议中明确前期报批及其他准备工作的负责方及报酬，在合作协议中中明确项目实施主体以及项目利益分配方案。 （三）自行拟定城市更新单元范围
1、经调查、鉴定后，属于可以申请以拆除重建方式实施城市更新范畴的，且没有被划入城市更新单元的，区基层集体经济组织或市场主体（委托协议确定该项工作的负责方）委托专业的规划设计机构拟订城市更新单元范围，制定城市更新单元范围图，城市更新单元范围拟订应符合《办法》及《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》（以下简称“《申报指引》”）等法律法规政策关于划定城市更新单元范围的要求。自行拟定的城市更新单元范围应报主管部门审批。
2、拟订拆除范围边界，城市更新单元内拟拆除范围的边界应符合《办法》及《申报指引》规定，并报主管部门批准。
3、城市更新单元范围内，涉及支路以上等级城市道路拆迁建设的，计划申报主体应提供区政府（管委会）关于规划道路拆迁实施的相关意见，保证相对应的道路建设与更新项目同步实施。
四、更新单元计划申报材料的准备工作
4 / 14