发布时间 : 星期日 文章梅溪湖国际服务与科技创新城（初稿） - 图文更新完毕开始阅读90c2bc0f79563c1ec5da717b
梅溪湖项目的借款合同，合同金额80亿元。
2011年5月24日，国家开发银行上海分行与金茂投资（长沙）有限公司签订了梅溪湖项目的借款合同，合同金额80亿元。同日，上海分行与湖南分行签订了该项目内部银团贷款协议，协议约定上海分行贷款份额56亿元，占比70%；湖南分行贷款份额24亿元，占比30%。开行的贷款将后续项目开发投资提供充足的资金保障。
引入中建股份增资扩股
为了更好更快的推动梅溪湖项目，方兴地产积极引进新的实力投资机构共同开发整个项目。2011年9月6日，方兴地产发布通告称，公司与中建股份达成股权合作协议，中建股份所属长沙中建投资公司出资7.5亿元参股方兴长沙公司金茂投资（长沙）有限公司（以下“简称长沙方兴” ）20%股权。根据协议，中建股份将与方兴一起参与开发长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目。长沙方兴的注册资本为30亿元，此次中建股份注资7.5亿元后，项目注册资金将达到37.5亿元。
方兴地产总裁助理、长沙方兴执行总经理张志超就引入中建对外声称，是本着“强强联合、优势互补、创造价值、造福社会”的原则，引入中建地产。双方接下来将就梅溪湖项目展开全面投资合作，这有利于完善公司治理结构，提高项目融资能力。而中建地产会在战略、资金等方面对整个项目进行全方位的支持。
第三章 国开发展湖南基金的优势
一、基金运作模式简析
通过与地方政府指定出资主体共同成立合资公司（地方政府融资平台），负责城市土地一级开发或二级联动开发，在取得当地政府对目标片区的土地一级开发权基础上，配套“开行引领、商行跟进、开行兜底”的系统性融资方式，最终通过土地一级出让、二级物业出售和持有型物业回收资金和实现投资收益，达到双赢局面。
二、与基金合作的优势
从方兴地产与先导控股合作成功的案例，我们得出结论，这种新型和政府联手搭建的符合新形势要求的、具有市场化运作能力的新平台，不但可以把规划落实于实践，
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更是政府融资平台和城市化未来的发展趋势。
政府融资平台完全可以通过基金参股成为一个非政府独资的市场化公司，一切经营活动均以公司价值最大化为导向，借助开元基金实现政府资源和金融资本的有机结合，建立科学法人治理结构，拥有行政自由度，从而结束政府融资平台为“一只手”的历史定位。
基金就好比方兴集团，提供了城市发展的新模式，代表着未来中国城市发展的潮流，根据开行金融逻辑建立起来独立法人主体的新型政府融资平台，不但可以依托基金和国家开发银行，利用其雄厚的资金实力对新型融资平台进行国际化的运营管理，而且可以作为非政府独资的市场化公司，将规划纳入政策性系统，获得政府更大支持，将规划蓝图纳入到政策性体系。具体分析如下：
（一）投贷协同，破解城市化建设的融资瓶颈
当前经济和货币政策下，信贷规模紧张，地方政府融资平台融资受限，地方经济社会发展面临较大压力，基金可以为城市开发项目提供资本金支持，带动银行信贷资金投入，将股本和开行配套贷款结合，实现投贷协同机制，破解城市化建设的融资瓶颈，系统性支持推进中国城市化进程。一方面基金投资可弥补项目建设资金缺口，另一方面基金投资可充实贷款的自有资本金，更重要的是开行信贷资金注入将满足城市开发的资金缺口。
（二）政府融资平台的改革和创新
当前政府融资平台大部分定位为政府融资和基础设施建设的“一只手”，在紧缩的货币政策下发展艰难，通过基金投资形成完全市场化运作的新平台，建立法人治理结构，不仅引进了高端战略者，而且可以借助基金及国家开发银行雄厚的资金实力和先进的管理理念进行国际化的运营管理，符合金融机构对融资主体要求便于城市开发业务融资。
（三）可持续发展的动力
当前政府融资平台多采取“借款修路，卖地还钱”的模式，未考虑到城市和平台
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的可持续发展。通过基金参股成为一个非政府独资的市场化公司，一切经营活动均以公司价值最大化为导向，与政府保持不予不取的关系，具体指：从政府来说，融资方面不需政府的信用担保，不是政府的债务更不会成为政府的包袱；从平台来说，政府只通过股东分享收益，公司可持续发展，以市场化方式实现政府意图，更高效、低成本、好品质。
（四）从单一城市开发模式到城市开发联盟
城市开发原来模式多以切块卖地滚动发展，实现政府收益，该模式虽获取的土地收益但忽略了城市开发品质。基金通过开行的关系构建了城市开发战略合作联盟，在项目前期不仅引入一流规划设计机构，还将引入有意愿和能力的市场化机构共同参与规划制定，提出优化意见，既有助于加快区域开发进度和成熟度，也有助于市场化合作机构尽快实现稳定，控制风险。
注：具体城市开发联盟的情况请见附件。
（五）长期价值的创造
在现有土地财政模式下，一次性、逐块拍卖土地虽然使地方政府获得短期收益，但却难以分享未来城市发展的长期收益，主要有两个方面的缺点：
1、 资产总量大，但资产变现能力差，政府融资平台的短期流动性风险非常高。 2、 融资、投资规模大，但无法有效转化为经营活动现金流。
通过基金与地方政府合作成立市场化的运营平台，有助于为地方政府带来长期稳定价值。具体表现在两方面：一是共同持有城市发展中的战略性资源和经营性资产（高端写字楼、酒店、商业和休闲设施等）。二是将合作平台实现资本市场上市，打造区域发展的市场品牌，获取超额收益，把握地方国企跟随央企上市步伐的战略机遇。
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附件：片区规划分析和优惠政策举例
一、梅溪湖概况
2007 年, 中央批准了长株潭城市群为“两型”社会建设综合配套改革试验区, 长沙市委据此决定把长沙市河西的大片区域作为建设“两型”社会综合配套改革试验区的先导区, 欲以点轴发展理论为指导, 实现核心带动、轴线拓展、区域联动的布局模式, 实施城乡统筹的一体化“两型”社会发展战略。梅溪湖片区处于大河西先导区的核心地带, 是承接市中心与城郊“两型”社会建设的中间区域, 是“两型”社会先导区的核心区和起步区。在岳麓新城“一洲三湖”（桔子洲、西湖、梅溪湖、鹭西湖）战略构想中，梅溪湖片区处于十分重要的位臵，随着城市扩容提质步伐的加快，岳麓区正在着力发挥生态优势，提质岳麓山风景名胜区，充分彰显山水洲城的独特魅力，早在“十一五”期间岳麓区就将该片区定位为精心打造的生态亮点。
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