发布时间 : 星期六 文章梅溪湖国际服务与科技创新城（初稿） - 图文更新完毕开始阅读90c2bc0f79563c1ec5da717b
第一章 梅溪湖项目由来
一、宏观背景
大河西先导区于2009年9月成立梅溪湖实业有限公司，进行梅溪湖项目的运作。自2010年起，党中央、国务院多次强调加强宏观调控。随着宏观形势逐渐趋紧，地方政府面临巨大的资金挑战。先导区政府资金趋紧，单梅溪湖项目投入初步测算需要100多亿，在当时的困难形势下，如何通过创新性的方法、市场化的方式，获得资本的支持，加快梅溪湖地区经济社会发展，是先导区政府必须面对的一个重大课题。
二、先导区开发模式的转变
2008年中共长沙市委、长沙市人民政府借鉴沿海发达地区的成功经验，出资成立长沙先导投资控股有限公司，作为长沙大河西先导区的城市资源综合运营商，负责大河西区的城市化运作。
过去十年，中国城市化运作基本上遵循一个比较简单的模式，典型特征是“政府平台＋土地财政”，即政府依靠融资平台向银行借钱，然后做规划、拆迁安置和基础设施建设，最后再卖地。
这种作法存在两个主要问题：
第一，政府入不敷出，贱卖土地。表面上看土地卖了很多钱，实际上债务包袱越来越重，因为土地开发和配套基础建设投入很大，同时政府一次性把土地全卖掉，没有分享到城市发展的增长收益。
第二，城市规划的执行不理想，城市建设的品质不高。以前地方政府是做好规划，然后把土地一块块切出去卖，结果在开发的进度和品质上很难进行控制。城市建设不仅需要系统性的规划，更需要系统性的实施。
先导区政府深入认识到项目资金困境和现阶段城市化运作模式的不足，积极寻求开发模式的转变，转变的关键即引进知名战略投资者，不但能打通资金瓶颈，而且良好的战略投资者还能提供先进城市发展理念、适合的城市发展模式及城市发展产品，
5
此为城市片区发展的趋势。从2010年10月至2011年1月，通过竞价招标的方式进行面向国内外投资商公开招募，最终由方兴地产旗下的金茂集团取得了梅溪湖国际服务区的开发经营权。长沙市大河西先导区管委会经长沙市人民政府授权，由方兴地产于2011年1月26日与先导区政府正式签订了合作开发协议，围绕建设“梅溪湖国际服务及科技创新中心”与方兴地产展开高端战略合作。
注:方兴地产是中化集团在地产酒店领域的旗舰企业和上市平台，具有开阔的国际视野、一流的经营团队和雄厚的资金实力。
三、目前的阶段性成果
自2011年1月26日与方兴地产正式签订了合作开发协议，在方兴地产和先导区政府的共同推动下，梅溪湖国际服务区的建设借助企业和政府两只手的组合力量，极大的提高了梅溪湖项目的知名度，良好而稳健的推动了梅溪湖项目的实施运作。
目前，方兴地产已经成功出让总土地面积为393749.66平方米的5宗地，获得收入26.7亿。方兴地产和先导区政府的合作也带动了梅溪湖周边地块的升值。在梅溪湖项目开发之前，长沙地区的房地产特点是：整个河西只有河东地区价格的一半，梅溪湖地区地处偏远，楼房售价3000元RMB左右，但现在销售的楼盘价格几乎与河东持平，如达美D6，均价已经达到7400元RMB，售价几乎翻了一倍. 楼面价从400多元/平米涨到了将近2000元/平米。并且，经过开发后的梅溪湖凭优美的风景和优越的地理位置，得到了“山水洲城梅溪湖”的美誉。
第二章 探索未来中国城市发展潮流-梅溪湖之成功转型
一、新型城市发展模式-从规划蓝图到政策性体系
（一）寻找高端战略合作者
相关调研资料显示，梅溪湖片区规划前主要以葡萄种植为主，没有根据其地形地貌进行统一布局，低洼的沼泽和滩涂地，大量的生猪养殖场、民房、更有大小20余
6
家休闲企业交错在一起，片区整体开发程度不高，功能布局性较差。
先导区政府之前也请相关规划公司进行了设计，但一直未能找到合适的战略投资者，虽然不乏世界一流公司提供先进规划蓝图，但由于缺乏高端战略合作者统筹决策，先导控股内部意见重重分歧较大，加上一直不能解决资金缺乏的关键问题，因此虽然先进规划做了不少，但一直未有强有力的决策者去落实。
方兴地产设立项目公司接手梅溪湖项目之后，不但统一了之前散乱的规划布局，而且凭借其雄厚的资金实力和先进的管理理念进行了国际化的运营管理，终于和政府联手搭建了符合新形势要求的、具有市场化运作能力的新平台，把规划蓝图落实于实践。我们在调研中了解到，方兴地产特地聘请了欧洲最大的设计与工程顾问公司阿特金斯公司（ATKINS）建筑工程咨询顾问有限公司在原有基础上编制出代表国际水准的梅溪湖片区总体规划，不但从整体上把握了规划的话语权，而且提升了梅溪湖片区开发价值
（二）规划话语权的实施-从规划蓝图到政策性体系
梅溪湖项目从开发之日起就是大河西先导区开发中心区域，通过高端战略合作者-方兴地产的运作将梅溪湖变成了未来长沙新城区的中心。我们在调研中了解到，方兴地产通过聘请世界级的规划设计师优化规划方案，在科学规划的基础上获得了政府的大力支持，不但提供了众多优惠政策而且将规划切实纳入到政府政策性体系中，从交通网络设施、教育和医疗配套等方面进行统一筹划。由此得出的结论是，在新型城市发展的模式中，若在城市片区开发之初，就将规划纳入政府的政策性体系，把制度和技术因素结合起来，将会极大提升政府对整个片区开发的积极性，从而最大限度的优化城市形态，大幅提升城市的绩效参数。我们从4个方面列举说明。
交通网络设施方面，2号线地铁为了片区规划改变走枫林路的原计划改道，在梅溪湖新设4个地铁站（其中片区核心有3个），另外各建一座连接二环和三环的互通式立交桥的交通配置，极大提升了地块价值。
为提升梅溪湖片区人气，政府配套了长郡中学（也称梅溪湖中学，将在2012年9月开学，省级重点中学）、师大附中（省级重点中学）、三甲医院、大剧院、艺术馆等。有力的汇集了政府和企业、学校、医院的各方力量。
包括两个110千伏的变电站，为了最大限度提高地块潜在价值，在开发片区之初
7
将110千伏的高压线全部深埋地下，不破坏绿地和景观.
甚至拆迁安置也因为规划的合理实施而受益，在调研中了解到，由于方兴地产和先导控股在规划中将安置区置于长郡中学和师大附中这两所名校附近，拆迁异常顺利，甚至有当地居民主动请求要求拆迁。
如此种种有远见的规划对提升整个片区的品味做了巨大贡献，在短时间内迅速提升了梅溪湖在长沙乃至中部地区的影响力，进一步从侧面证明了先导区政府开发模式转换的成功。
二、法人治理结构机制带来行政自主权
先导控股是先导区政府指定的建设主体，由政府直接管理，主要职能为：代表政府行使城建项目投资主体职能，组织城市基础和公共设施建设等。
方兴地产与大河西先导区管委会签订梅溪湖项目合作协议后，于2011年2月10日由控股子公司上海金茂经济开发有限公司出资组建金茂投资（长沙）有限公司，作为运营梅溪湖项目的开发主体公司，注册资本30亿元（首期出资6 亿元，1年内剩余注册资本全部到位）。金茂投资（长沙）有限公司实行完全的市场化运作，从充实公司资本、优化人员结构、健全管理制度等方面着手完善法人治理结构。公司成立之后积极招募精兵强将，建立相对优厚的薪酬体系，加强公司文化建设，打造积极向上的公司团队。制定和健全公司内外管理制度，实现用制度管人，管事，实现规范化运作。
与方兴地产的合作，引进了高效社会资本，建立了完善的法人结构，提高了先导投公司在和政府合作中的行政话语权，有效集中了城市资源、资产、资金等要素，使得整个片区综合开发规划理念得以成功贯彻和实施。
三、系统性融资方案
大河西先导区政府与方兴地产签订协议的主要目的为解决项目融资困境，方兴地产作为国内外知名地产商，不仅能为梅溪湖项目提供充足资本金，而且凭借雄厚的开发实力向国家开发银行申请到了大额贷款，为后续项目开发投资提供了充足的资金保障。2011年5月24日，国家开发银行上海分行与金茂投资（长沙）有限公司签订了
8