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佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院
第二章 现状分析
一、土地利用现状
禅城区是佛山市的中心城区，总面积154.68平方公里，三街一镇的闲置地合计仅剩12.2平方公里，约占土地总面积7.89％（主要是河流水面和滩涂地），存量资源十分有限。
从利用情况来看，祖庙街道、石湾镇街道以居住用地为主，张槎街道、南庄镇以村居用地和工业用地为主。从余量土地看，南庄镇、张槎街道尚有少部分未利用土地可开发，而祖庙、石湾镇街道存量土地较少，后期发展必须以改造提升现有旧城镇旧厂房旧村居为主。
二、土地开发需求分析
1、人口发展规模对未来土地需求量的分析
依据《禅城区城市总体规划（2007-2020）》，禅城区2010年人口规模达到120万人左右，2020年达到155万人左右。预测2010年城镇建设用地规模114平方公里，人均建设用地95平方米；2020年城镇建设用地规模达到140平方公里，人均建设用地90平方米。规划期内，禅城区城镇建设用地的增量为72.25平方公里。
禅城区现有土地存量远远少于未来的土地开发要求，因此，通过推动旧城、旧村、旧物业改造的方式，整合土地资源，加速土地集约利用，可以有效地满足城市发展对土地的需求。
2、相关规划对现状用地性质调整的要求 （1）《佛山市城市总体规划（2005-2020）》
由于现状中旧区与城中村在居住用地中占用较大比例，城市发展应注重新区建设与旧区改造并重，有计划地改造现状中环境质量较差的旧区、城中村和城边村。
工业用地方面，重点发展位于南庄镇和张槎镇街道的高新区工业用地。各街道办事处（镇）中心要调整用地结构，逐步搬迁改造原有的工业生产用地。
居住用地方面，祖庙居住区通过疏散人口、房屋改造以及增加绿地等手段，改善和提升居住质量。季华居住片以改造片区内“城中村”和搬迁周边工业为主，进行中档房地产开发建设。张槎、石湾居住区对现状片区内的工业用地进行搬迁，同时对“城中村”进行改造，开发建设新居住区。高新区生产居住区：以大富村委会、吉利村委会为基础，进行“城中村”改造，同时对现状工业用地进行搬迁和整合。南庄居住区分别以南庄镇区、堤田、梧村为基础进行“城中村”改造，同时对现状工业用地进行搬迁、整合，大力开发建设新居住区，为南庄发展提供居住配套。 （2）《禅城区城市总体规划（2007-2020）》
禅城区祖庙片区以旧城改造，疏解主城人口，改善居住环境为主；石湾片区利用区位优势，结合旧村改造，建设高质量新兴居住区；张槎片区结合旧物业改造、城市环境整治，建设设施完善的现代住区，承接老城人口疏解；周尾围片区利用区位优势及优秀的自然环境资源，建设配套设施齐全，高档现代化住区；南庄镇中心片区结合吉利涌以南地区的发展，建造高档现代化住区，同时完善原有镇中心居住品质，改善城市环境。
规划期末，旧工业区更新面积为29.48平方公里。城中村和村庄居住面积更新为14.01平方公里。规划近期确定四类重点地区：① 重点发展地区：是包括南庄国际商贸城、季华商业服务带。② 优先更新地区：包括祖庙老城区、张槎针织城地区、南庄大道沿线。③ 生态改善地区：包括南
庄吉利涌地区和原石湾镇中心地区。④ 策略整备地区：包括贺丰梧村片区，南庄一环南沿线周边地区和火车站周边地区。
（3）佛山市“城中村”改造规划管理指引
依据“指引”，分布在城市核心区内（禅城祖庙、石湾、张槎街道和南海桂城街道等）的城中村宜采取以整体改造为主的改造模式。
核心区内（禅城祖庙、石湾、张槎街道和南庄镇等）城中村的改造目标是：剔除安全隐患，改善居住环境，消除城中村的消极影响，为树立佛山现代化大城市形象打下基础。
3、交通改善对地块用地调整的要求
佛山市禅城区近期将新建广明高速公路、魁奇路珠二环高速－南庄大道段、魁奇路桂澜路－广珠西线高速段等，改建紫洞大道、魁奇路佛陈路－桂澜路段、魁奇路东平水道－岭南大道段等，以上城市主干道路建设的展开将带动沿线旧城镇、旧厂房、旧村居用地的改造。
综上，本次规划以上层次总体规划及相关专项规划为依据，位于以上区、带中的“三旧”改造区域将在本次规划中优先考虑，在近期或中期启动改造，形成以点带面，网状发展，最终达到全面铺开的发展趋势。
三、土地改造（二次开发）的潜力分析
目前，禅城区建成区范围内共有村庄54个，占地面积42.88平方公里。这类村庄空间分布分散，禅城区各个街道均有分布。禅城区旧物业占地面积1280万平方米，其中单层物业962万平方米。禅城区老城区已停产或按照规划要求搬迁的工业企业占地面积297.09公顷，主要分布在祖庙街道。
由此，旧城镇、旧厂房、旧村居用地在禅城区用地中
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占有较大比重，盘活这些用地存量，对于解决目前禅城区用地紧张的局面、改善城市用地空间布局结构具有重要意义。
四、政府三旧改造决策、目标、任务
1、佛山市政府要求
佛山市人民政府（佛府[2007]68号文件）《关于推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知》，对全市的“三旧”改造工作做部署。
旧城镇改造：争取用5年时间通过实施旧城镇改造，使我市城镇的道路交通和城市景观有明显的改变，市民居住条件和生活环境有明显改善，改造区域内无危破房屋。
旧厂房改造：重点改造范围是上世纪90年代及以前建设的单层简易结构旧厂房。主要目标是：对全市符合上述重点改造范围的约2170万平方米的旧厂房逐步进行改造提升，力争用3年时间完成改造任务。
旧村居改造：从2007年起，全市启动首批122个建制村居为农民公寓建设、集体物业改造和村容村貌整治的示范村居，争取用3－5年时间，将示范村居改造成为功能配套、祥和安康的生活公寓。
2、禅城区政府要求
工作重点：“三大改造”应当注重改造后所达到的社会效益和经济效益，注重对城市环境和城市发展“质”的提升。要以土地资源整合利用为工作重点和突破口，发挥镇（街道）主导作用，打破村（组）行政界限、打破旧城区与旧厂区界限，进行土地整合和统筹规划，高效利用土地资源，充分拓展和适度预留城市发展空间，引导产业集聚发展。
工作任务：（1）近期（2007年）实现“三大改造”项目开工建筑面积220万平方米。石湾、祖庙、南庄、张槎分别为80、60、45、35万平方米。（2）中期（2008-2010年）。旧物业：城市核心区范围的旧物业基本改造完毕，全区范围内的旧物业改造覆盖面超过80％。旧城区：以新广场为切入点和启动点的祖庙东华里历史文化街区改造进入实施阶段；初步建立旧城区修缮、更新和改造机制。城中村：以简村、深村、南浦村等为试点的城中村改造工作取得实质性进展；基本完成奇槎、鄱阳、罗南等岭南特色历史文化村庄的整治工作。（3）远期（2011-2020年）。旧物业：基本完成全区范围内的旧物业改造工作。旧城区：基本完成祖庙东华里历史文化街区改造工作；启动石湾旧街区和升平街区改造工作。城中村：基本完成城市核心区内城中村改造工作。
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第三章 规划依据、原则与目标
一、规划依据
1）《中华人民共和国城市规划法》 2）建设部《城市规划编制办法实施细则》
3）《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》 4）《佛山市城市总体规划（2005－2020）》 5）《禅城区城市总体规划（2007-2020）》（专家评审稿）
6）《佛山市中心组团近期建设规划（2006-2010）》 7）《佛山市中心组团新城区北片控制性详细规划（修编）》
8）《佛山市高新技术开发区总体规划》
9）《佛山市“一环”沿线控规（醒群村尾片、吉利龙津片区）》
10）《佛山市禅城区土地利用及物业发展策划》（祖庙分册、石湾分册、张槎分册）
11）《禅城区老城区工业企业用地调整对策研究》 12）《广佛地铁佛山段沿线土地利用与开发规划研究——土地利用调整规划》
13）《佛山市道路建设规划管理规定》 14）《佛山市“城中村”改造规划管理指引》 15）《佛山市城市规划管理技术规定》（试行） 16）印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（佛府〔2007〕68号）
17）关于全面推进“三大改造”、加快提升中心城区综合竞争力的实施方案（试行）
18）佛山市、禅城区关于三旧改造的相关政策文件； 19）其他相关规划、法规、政策。
二、规划原则
1、编制改造规划时应防止只顾眼前利益或局部利益，应切实贯彻落实科学发展观，立足当前，放眼未来，统筹兼顾，综合部署。
2、规划编制应以上层次规划为依据，编制过程中应加强与已编制完成的佛山市城市总体规划、土地利用总体规划、近期建设规划及各专项规划和控制性详细规划等相衔接。
3、妥善处理好与更大区域、相邻地块及周边各项设施的衔接协调。
4、编制过程中应注重部门协作和公众参与。
三、规划期限和规划范围
规划期限为2007—2020年。本次规划的改造项目共分为3期，近期：2007年(以已开始施工或取得施工许可证为依据)；中期：2008-2010年；远期：2011-2020年。
规划范围为禅城区行政辖区，包括祖庙街道、石湾镇街道、张槎街道和南庄镇，总面积154.68平方公里。
四、规划目标
总体规划目标为，通过全面实施“三旧”改造，集约利用土地，提高土地利用效益，转变经济增长方式，促进产业结构优化和经济结构升级；坚持以科学发展观统领全区经济社会发展全局，以“优二进三”发展战略为主线，加快产业结构优化调整；坚持以镇（街道）为主导，以规划先行、资源整合、连片开发、市场运作为原则，将“三大改造”与市政基础设施建设、绿化建设、生态建设有机结合，贯穿和引领全区各项工作扎实推进；有序推进“三旧”改造，塑造城市形象，提升城市发展内涵，凸现中心城区的集聚和扩散效应，增强中心城区的辐射功能，努力建设富裕、祥和的高品质禅城。
分期规划目标应符合《全面推进“三大改造”、加快提升中心城区综合竞争力实施方案》要求。
五、规划基本思路
以能够实施操作为主要目标，立足现实，依据已审批的各相关规划，参考各镇街的改造需求，重点落实禅城区“三旧”改造的区域范围、改造实施计划，提供进行改造的政策和策略研究，使规划具有良好的可操作性，能够直接指导实施。
1）改造地块的确定原则为：城市整体发展迫切需要改
造的地块；政府重大建设项目计划；各镇街及相关管理部门提出改造建设要求的地块；控规及以下层次、已审批的法定规划中涉及到的改造地块；其它发展条件优越、较易改造提升、时机成熟的地块。
2）改造区域控制的内容，综合考虑了以下几个方面的因素：① 《佛山市“三旧改造”规划编制工作方案》的控制性要求：包括用地总体布局、建筑及人口总体容量指导性意见、改造时间、改造模式的原则性建议。② 对上层次规划的修正和调整指导意见体现在具体改造地块的土地利用意向中。
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第四章 “三旧”改造规划
一、改造范围
本次规划的改造范围为禅城区行政辖区内的旧城镇、旧厂房、旧村居改造。
“旧城镇”改造主要是指我市各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造。“旧厂房”改造，是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括严重影响城市观瞻的临时建筑。重点改造范围是上世纪90年代及以前建设的单层简易结构旧厂房。“旧村居”改造，是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌整治。
根据各镇（街）上报改造项目的相关材料，结合《禅城区城市总体规划（2007-2020）》，禅城区“三旧”改造项目包括“旧城镇”改造、“旧厂房”改造和“旧村居”改造等共215项内容，占地约1771.44公顷。其中，“旧城镇”改造21项，占地约152.09公顷；“旧厂房”改造96项，占地约864.21公顷；“旧村居”改造98个，占地约755.14公顷。
表格 1 禅城区“旧城镇”改造项目列表
序拟改造旧城镇项目名称 所属街编号 号 镇 1、 张槎中心小学 A-11 2、 弻塘商业地块1 张槎 A-46 3、 张槎医院 A-51 4、 佛平路北侧、市东上路东侧旧改地块 B-17 5、 锦华东路北侧、市东上路西侧旧改地块 B-18 6、 东华里改造 B-23 7、 祖庙东华里安置地块一（普君南旧区） B-27 8、 兰园小区旧改项目 9、 永安医院西侧旧改地块 祖庙 B-28 B-30 10、 仁寿寺旧改地块 B-34 11、 锦隆花园 B-62 12、 百花东侧、建新路南侧旧改项目（东建B-63 集团） 13、 三友南项目 C-03 14、 云龙山庄西面土地开发项目 石湾 C-13 15、 东胜大厦与季华货仓片区改造 C-15 16、 解放路步行街一期 D-05 17、 解放路步行街二期 D-06 18、 南庄医院 19、 南园酒店 南庄 D-07 D-09 20、 南庄小学 D-23 21、 华夏博览城2 D-29
表格 2 禅城区“旧厂房”改造项目列表
序拟改造旧厂房项目名称 所属编号 号 街镇 1 下朗村朗宝工业园二期 A-01 2 上朗工业厂房 A-02 3 上朗工业提升 A-03 4 下朗村民公寓 张槎 A-04 5 下朗村居建设 A-05 6 上朗村民公寓 A-06 7 下朗社区中心 A-07
序拟改造旧厂房项目名称 所属编号 号 街镇 8 下朗旧陶瓷厂改造 A-08 9 国际针织服装城 A-09 10 润华陶瓷厂改造 A-10 11 大江商住楼 A-12 12 商会大厦 A-13 13 中心西区改造 A-14 14 张槎商住1 A-15 15 张槎商住2 A-16 16 张槎居住 A-17 17 东鄱村商业地块 A-22 18 东鄱村商住3 A-23 19 村尾工业厂房 A-25 20 普华科技工业园 A-26 21 大沙居住1 A-27 22 大沙居住2 A-29 23 大沙居住3 张槎 A-30 24 大沙居住4 A-31 25 大沙商住楼 A-32 26 鄱南村民公寓 A-33 27 弻塘工业 A-34 28 大富房产 A-36 29 大富商住1 A-37 30 大富居住 A-38 31 莲塘工业区宿舍 A-39 32 大富工业提升 A-40 33 莲塘工业区厂房 A-41 34 莲塘村民公寓 A-42 35 海口禅西大道西侧工业 A-44 36 弻塘商业地块2 A-47 37 弻塘商住楼 A-48 38 村头工业区 A-49 39 佛山市恒泰机电总公司 B-02 40 安安化妆品厂 B-03 41 佛山市华昊化工有限公司电化厂 B-04 42 佛山市化工研究所 B-05 43 佛山市工艺美术铸造厂 B-06 44 新光针织有限公司（原佛山市第一针织厂） B-07 45 佛山市酒厂 B-09 46 鲤鱼沙经济社村民公寓 B-10 47 佛山市通宝股份有限公司 B-11 48 佛山市钟表厂 B-12 49 丝织路居民安置区改造 B-13 50 佛山市第二针织厂 B-14 51 佛山市汾江汽车配件厂、佛山市旅行袋厂 祖庙 B-15 52 佛山市无线电五厂 B-16 53 佛山市东方色母厂有限公司 B-19 54 南方印染股份有限公司 B-20 55 大围经济社村民公寓 B-21 56 佛山市无线电三厂 B-24 57 佛山市环球电梯厂 B-26 58 祖庙东华里安置地块一（丝绸大街北侧） B-29 59 佛山市铸造厂 B-32 60 佛山市精密铸造厂 B-33 61 佛山市吉达本田电梯起重有限公司 B-46 62 镇安村村庄改造 B-48 63 佛山纺机厂（金色家园） B-64 64 佛山石湾陶瓷文化创意产业园 C-01 65 佛山石湾时尚陶瓷文化创意产业园 C-02 66 河宕村之辛岗村酒店项目 C-04 67 河宕村之河南村物流仓储项目 石湾 C-05 68 深村之钢材市场改造一期 C-16 69 房地产开发项目 C-41 70 澜石大马路与二马路连通项目 C-42 5