发布时间 : 星期日 文章学府中央交房可能涉及问题更新完毕开始阅读8c560d828762caaedd33d4e6
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交房基础知识培训
一、物业基础知识：
1、对业主交纳的物业专项维修资金是如何管理的？
答：（1）、根据《住宅专项维修基金管理办法》，在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。
（2）、成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。
2、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时，双方应办理何种法定手续？
答：物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照《物管条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。
3、接房时为什么要签定《临时管理规约》？
答：根据物业管理条例，对于建设单位而言，一是在销售房屋前，制定业主临时管理规约、房屋使用说明书；二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时管理规约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。
对于物业买受人而言，在与建设单位签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。
4、业主家中发生入室盗窃，物管公司是否负责？
答：物管公司如果在治安方面已作了自己应作的工作，如设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动，不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安保。所以业主家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。反之如果物管公司没有尽到相应的义务，则应承担相应的责任。 5、因物业公司未告知业主在装修时的注意事项而给业主造成的损失由谁承担？
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答：根据《物业管理条例》相关规定：“物业公司在业主、使用人使用房屋前，应将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人。”如果物业公司没有承担条例规定的告知义务，使业主的装修留下了隐患，并且给业主带来损失，理应承担赔偿责任。 6、新购住房发生的维修责任由谁承担？ 答：对于房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。
依据我国相关法规对房屋建成后保修期的规定，在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修；
如果多次维修仍存在渗水问题，疑属房屋质量所致，业主可委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，确属房屋质量问题的，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告通过携手或诉讼的途径，要求开发商维修并承担赔偿责任。 7、业主装修时损坏房屋承重结构应如何处理？
答：根据国家相关规定，损坏房屋承重结构应及时恢复原状。并达到以下条件：一是不得降低原构件的强度；二是不得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四是修复部位的构造措施要符合有关技术规定。
业主装修时如有破坏承重结构的现象，必须按上述规定恢复擅自拆除的承重墙，恢复方案和施工应由具有资质的房屋修缮设计施工单位实施并验收，物业公司应对修复工程加强监督、巡视；承重墙修复后，房地产管理部门应到实地核实。 8、你们是怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题？
答：目前的法规虽然没有严格禁止高层住宅居民安装晒衣架。但是，由于安装晒衣架会带来高空坠物（如晒衣架被大风吹落）等不安全因素，同时影响建筑物的外观，根据《临时管理规约》或《装修协议》明确规定业主装修时不允许影响房屋整体外观，对此我司将做好对业主的有关宣传工作，讲明利弊，引导业主在装修时安装室内晒衣架。 9、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？
答：每名交房人员应掌握：开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。在交房过程中，如有业主强行要求先接房，后交物管费，可请交房现场领导处理。
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10、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？
答：考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了。
11、为什么不允许业主封闭阳台？
答：部分业主认为：房屋是我自己的，我想封闭就封闭。但业主未明白，封闭阳台已严重影响小区整体统一的布局。
（1）业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，封闭阳台本身就未经物业公司同意，擅自装修本身就与《临时管理规约》相抵触。
（2）《民法通则》规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，部分业主擅自封闭阳台与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。
（3）人与人之间需要沟通，我们的管理人员会把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。 12、为什么不允许业主装防盗网？
答：（1）安装防盗网，给人的感觉像在笼子里居住一样，既不美观又给人以心情压抑的感觉。 （2）按照国家有关消防规定是不允许安装任何防盗网，如果室内万一失火安装防盗网后人员的疏散和消防救火都会带来不利影响。
（3）学府中央小区是一个智能化小区每家每户都有智能安防系统，并且小区24小时不间断巡逻，没有必要安装防盗网。如真想安装防盗网，只限底楼业主根据小区的规定要求安装在室内。同样达到防盗效果。
此内容已在《前期物业管理服务协议》上明确，请业主遵守小区的规定。 13、阳台面积是怎么算的？
答：封闭式阳台算全面积，非封闭式阳台算半面积。阳台的面积，包括您的整个户型，整栋楼的面积都是由房地产测绘部门按照国家规定实测的。 14、屋顶可以建花园吗？
答：乙方以物业共有人的身份同意将本楼栋屋顶楼露台部分、屋顶公共部分的权益委托给顶层业（10+1楼或者18楼）对其建设、日常管理、维护、使用，其费用由业主自行承担。具
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体使用位置、范围、及责任待授权物业服务公司与相关业主签定《管理维护协议》具体确定。 15、阳台顶部是否可以改变它的颜色？
答：在不影响外观的情况下，可以适当的进行改变。 16、何时成立业主委员会？
答：按《物业管理条例》相关规定，整个小区入住率达50%或交房满两年就可以成立业主委员会了。
17、能否更换窗户玻璃？
答：原则上是不允许更换的，因为一个高档小区必须要保证外立面的一致性。如果您看到一栋大楼全是白玻窗，中间来一个茶色的，那肯定会影响他的外观。如果确实有要更换的需要，你如果在不影响外观及结构的情况下，在装修时把这个更换方案报给物管处，通过了物管工程部的审核，可以适当的进行改变。 18、卫生间、厨房可以对换吗？
答：不能。如果改变房屋功能，会影响到楼下的业主。并且卫生间和厨房的排水设计是不一样的。
19、底楼能否开茶馆或经营其它生意？
答：在前期的临时管理规约上面有约定，底楼不能作为营业场所或用于经营。但如果业委会成立后，是否可以，将尊重全体业主的意见。
20、电梯广告位及小区其它公共区域的收益是怎么安排的？
答：根据《物权法》的相关规定，物业公共区域收益归全体业主所有。每一笔收益我们都有相应记录，到时我们会全部移交给业委会。
21、以后对小区内的违章建筑、违法装修和擅自改变房屋使用性质的，你们会如何处理？ 答：对此类违章，物管会站在全体业主的角度，及时提醒违章业主及时整改。但由于物管公司只是服务企业，没有行政执法权，我们会及时报经相关行政主管部门，依法处理。还可以由业主大会或业主委员会根据《物权法》第七十三条的相关规定，依法向人民法院提起公诉。 二、物管公司相关情况：
22、金辉物业服务有限公司在小区服务过程中有哪些特色服务？
答：为业主提供----“亲情式”贴心细致的微笑服务模式，“五个一标准维修”服务，“互动、准时”的业主报事、投诉、特约服务，“3米微笑”服务，小区安全“零干扰”巡查管理，为客户提供24小时贴心服务，随时跟进处理客户相关问题，真正实现“一站式”服务。当