发布时间 : 星期三 文章房地产估价课程设计-委托人于同江更新完毕开始阅读80b2c57a17fc700abb68a98271fe910ef02dae50
估价结果报告
（一）委托方 委托人: 于同江 身份证号码: XXXXXXXXX 联系电话：XXXX （二）估价方
单位名称: 北京宜山房地产评估有限公司 注册地址: 北京市X路X号X大厦22楼 法定代表人: 李XX 估价资格：XXXXXX 联系人电话： XXXXXXXXXXX （三）估价对象 1、房屋权属状况
（1） 证号：京第JN00150280号； （2） 房屋所有权人：于同江； （3） 房屋坐落：北京市海淀区XXXXX； （4） 丘权号：----； （5） 房屋性质：私有； （6） 幢号：11； （7） 房号：02； （8） 房屋结构：钢混； （9） 房屋总层数：19； （10）所在层数：12； （11）建筑面积：188.42㎡； （12）规划用途：住宅； （13）产权来源：转移； （14）建筑年代：2007年； （15）备注：----；
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（16）共有情况：单独所有；
（17）他项权利状况：根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。 2、土地权属状况
（1）证号：京（2010）第07292号； （2）土地使用权人：于同江； （3）座落：北京市海淀区XXXXX； （4）地号：21100055003； （5）图号：----；
（6）用途：住宅用地（商品房）； （7）使用权类型：出让；
（8）终止日期：2077年02月23日； （9）使用权面积：164.13㎡； 2.查勘现状
坐落: 北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号
现状：该房屋所属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土结构，高19层，
委估对象位于第12层02号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。东至燕山立交桥，南至经十路; 西至燕子山路，北至文化东路。
使用年限: 至2077年02月23日
建筑面积：委估建筑物于二OO七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面
积为188.42平方米，其中含公摊面积24.29平方米
产权性质: 房屋属私有住宅，现作居住用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五
通一平。
3.周边环境
估价对象位于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，交通方便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，周围环境良好，目前是北京市繁华的商业、办公地段。 （四）估价目的
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为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。
（五）估价时点
本报告的估价时点为2016年1月1日。 （六）价值定义
此次评估的价格是评估对象在2016年1月1日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。
根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号的
住宅用商品房。土地使用权满足合法原则下的土地使用权房地现值.根据委托方提供
的资料,该商品房属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土结构，高19层，委估
对象位于第12层02号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。于二OO七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为188.42平方米，其中含公摊面积24.29平方米。使用年限至2077年02月23日。本报告所述现值采用公
开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为房地产在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。 （七）估价依据
1.国家及北京市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件 (1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国房地产管理法》 (3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （4）《房地产估价规范》（GB／T 50291－2015）。 （5）《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)。 (6) 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书 2.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料 (1)《北京市国有土地使用权出让合同》 (2)《国有土地使用证》 (3)委托方提供的其他相关资料。 3.估价人员实地查勘所获取的资料
4.估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料 (八)估价原则
我们在估价时遵循了以下原则：
公平原则：要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象房地产的价格。
合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。
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最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提。
替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。 (九)估价方法及依据
依据：《全国统一建筑工程基础定额北京市单位估价表》
方法：估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次办公楼房地产估价的基本方法。
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值
收益法也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格. (十)估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2016年1月1日可能实现的市场价值为: 人民币XXXX万元,大写金额:XX仟ＸＸ佰 XX万元。
单价：XXXXX元/㎡ (十一)估价人员 估价人员：范伦
(十二)估价作业日期
2016年1月1日至2016年1月3日。
(十三)估价报告应用的有效期
估价报告应用的有效期自2016年1月1日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。
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