发布时间 : 星期六 文章房地产估价规范更新完毕开始阅读802a88730242a8956bece497
3 成交日期接近价值日期；
4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
严禁编造可比实例。在同等条件下，应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年，不应超过二年。 4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例： 1 利害关系人之间的交易；
2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易； 3 急于出售或急于购买的交易； 4 人民法院拍卖的交易； 5 有人为哄抬的交易；
6 对交易对象有特殊偏好的交易； 7 相邻房地产合并的交易； 8 受迷信影响的交易； 9 其他非正常的交易。
4.2.5 选取可比实例后，应建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化处理，统一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。 标准化处理应包括下列内容： 1 统一财产范围； 2 统一付款方式； 3 统一融资条件； 4 统一税费负担； 5 统一计价单位。
4.2.6 统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”，消除因财产范围不同而造成的价格差异。
统一付款方式，应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下的价格，调整为在成交日期一次性付清方式下的价格。
统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。
统一税费负担，应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格，调整为在交易税费正常负担情况下的价格。
统一计价单位，包括统一为总价还是单价或楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积等的内涵和单位等。不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。
4.2.7 因合适的交易实例较少，在可掌握特殊交易情况并可量化其对成交价格的影响情况下，可选用第4.2.4条特殊交易情况下的交易实例作为可比实例，但应对其进行交易情况修正。
进行交易情况修正，应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。
4.2.8 进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。 市场状况调整可采用当地同类房地产的价格指数或价格变动率，价格指数或价格变动率的来源应真实、可靠。当地无同类房地产价格指数或价格变动率的，应深入调查、分析当地同类房地产价格变动情况，作出有关判断，对可比实例成交价格进行相应调整。 4.2.9 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
4.2.10 进行区位状况调整，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位
状况下的价格。
区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的房地产区位因素。单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。
4.2.11 进行实物状况调整，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。
有关土地方面实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素。
有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建筑物实物因素。
4.2.12 进行权益状况调整，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。
权益状况调整的内容应包括权利性质、土地使用期限、规划条件、共有情况、出租情况、相邻关系情况、地役权设立情况等影响房地产价格的房地产权益因素。
4.2.13 区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各种因素之间的差异，量化差异程度，进行相应调整。
4.2.14 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，视具体情况可基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。 4.2.15 交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整，对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20％，综合调整幅度不应超过30％。若超过上述幅度，说明该可比实例不合适，应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊，确无更合适的可比实例的，应在估价报告中充分说明理由。
经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高单价不应超过最低单价的20％。
4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果，作为比较价值。
4.2.17 比较法的原理和技术，也可用于其他的估价方法中有关估价数据的求取。
4.3 收益法
4.3.1 运用收益法估价，应按下列步骤进行： 1 选用具体估价方法；
2 估计未来收益期或持有期；
3 预测未来净收益或期末转售收益； 4 求取报酬率或资本化率； 5 计算收益价值。
4.3.2 收益法分为报酬资本化法和直接资本化法，应优先选用报酬资本化法。 报酬资本化法的基本公式如下： n Ai
V ＝ ∑ ------------- ………（4.3.2－1） i=1 （1＋Y）i
式中 V ─ 收益价值（元，元/m2）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）； Y ─ 报酬率（％）；
n ─ 收益期或持有期（年）。 直接资本化法的基本公式如下: NOI
V ＝ ----- ……………（4.3.2－2） R
式中 V ─ 收益价值（元，元/m2）；
NOI─ 未来第一年的净收益（元，元/m2）； R─ 资本化率（％）。
4.3.3 收益期应根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计。建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并对超出收益期的建设用地使用权或建筑物按第4.3.11条处理。
收益期较长、难以准确预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定，宜为五年至十年。
评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。
4.3.4 净收益应根据估价对象的用途等情况，选择下列方式之一求取：
1 出租型房地产，根据租赁合同和租赁市场资料求取净收益，净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的余额。
有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失，加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入后的收入，或为租赁收入加上其他收入。
运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出，应根据租赁合同约定的租金（以下称合同租金）涵义决定取舍。运营费用中由承租人负担的部分，不应计入。
2 商服经营型房地产，根据经营资料求取净收益，净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。 3 生产型房地产，根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料求取净收益，净收益应为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余额。
4 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式求取净收益，或直接比较得出净收益。
可通过租赁收入求取净收益的，应优先通过租赁收入来求取净收益。 评估承租人权益价值的，净收益应为合同租金与市场租金的差额。
4.3.5 估价中采用的收入和费用或净收益，除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采用正常客观的数据。
有租约限制的，评估出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。但合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
4.3.6 求取净收益时，价值日期为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并
予以适当修正。
4.3.7 期末转售收益应是在持有期末转售房地产时可获得的净收益，可通过预测持有期末的房地产转售价格和转售成本，将两者相减来求取。
4.3.8 求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型： 1 每年基本上固定不变；
2 每年基本上按某个固定的数额递增； 3 每年基本上按某个固定的比率递增； 4 每年基本上按某个固定的数额递减； 5 每年基本上按某个固定的比率递减； 6 其他变动情形。
判断未来净收益流量类型的理由应充分，并在估价报告中说明。
计算收益价值时应根据未来净收益流量类型，选用对应的收益法公式。 4.3.9 报酬率或资本化率应选用下列方法求取：
1 市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求出报酬率或资本化率。
2 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率或资本化率。
3 累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用中国人民银行公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调整值为承担额外风险所要求的补偿，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。
4 组合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算： RO＝M·RM＋（1－M）RE ………………（4.3.9） 式中 RO ─ 综合资本化率（％）； M ─ 贷款价值比率（％），即抵押贷款额与房地产价值的百分比； RM ─ 抵押贷款资本化率（％），即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比； RE ─ 权益资金要求的正常收益率（％）。
4.3.10 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定： RO＝L·RL＋B·RB ………………（4.3.10） 式中 RO ─ 综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价； RL ─ 土地资本化率（％），适用于土地估价； RB ─ 建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价； L ─ 土地价值占房地价值的比率（％）； B ─ 建筑物价值占房地价值的比率（％），L＋B＝100％。
4.3.11 建设用地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值与自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值之和。求取自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值，宜求取自价值日期起计算的剩余期限建设用地使用权和以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值日期的价值，然后将两者相减；也可预测自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在收益期结束时的价值，然后将其折现到价值日期。
建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算