发布时间 : 星期三 文章房地产策划毕业论文 - 图文更新完毕开始阅读7de5aa50ad02de80d4d840aa
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项目所处的光华大道沿线区域，由于其高品质的居住环境吸引了众多的购房者。目前主要以成都西面的客户为主，外地客户为辅。其中外地客户多为生意人或政府官员，非常认可光华大道良好的居住环境，并具有较强的经济实力。购房主要为了提高居住的品质，享受良好的居住环境及配套服务。看重区域的居住环境，户型以及未来发展潜力。职业主要为企事业单位中高层、政府官员、技术人员、中高级管理人员、个体户等。 2、项目本身客户结构
⑴、偶得客户：投资客（温江本地及外地） ⑵、游离客户：外地来蓉购房者
⑶、重点客户：以成都区域城西为主的中等收入的公务员、教师等事业单位的客户为主，希望购买对身体较好、园林景观优美的社区。 ⑷、核心客户：45岁以上左右的中老年人，有子女，在市区有一套或多套房，准备将市区的房子给自己孩子居住或出租，自己则在温江区域内购置小区环境较好的楼盘作为养老居所，属于二次及多次置业者。
3、客户定位—各套型客户 套二户型:（72-80㎡）
⑴ 、大多为结婚不久的人士，年龄在25-35岁以下；存款不多，但收入基本稳定，喜欢消费未来，购房欲望强，寻求心理上的自尊、独立、个性、享受；
⑵多为首次置业者，精打细算，好占便宜，对房屋经济性要求较高，
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注重居住品质、物业保值或升值空间；对交通较重视，对景观、会所、户型要求不高；
小三房（可变两房）单位（85-90㎡）
⑴、来自城西企事业单位普通员工、公务员、教师、本地居民及小生意人/外地来蓉人士/投资型客户;
⑵ 、多为将结婚或已婚人士，年龄在30岁左右，考虑生育、子女及与父母同住问题；
⑶ 、对物业户型、环境、配套有一定要求，户型要求方正实用，具有较好的朝向和景观；重视子女健康发展、老人养老问题，对生活配套要求较高；希望品牌物业公司提供物业管理服务，强调装修的个性化。
套三（ 120㎡）
来自成都市区的居民，多为半退休及退休的人，年龄在50岁左右，考虑身体健康及子女问题；对物业户型、环境、配套有一定要求，户型要求方正实用，具有较好的朝向和景观；自己养老问题，对生活配套要求较高；特别是在对于自己身体健康方面要求小区对其具有针对性的布置。
4、户型定位—市场依据 1）、产品形态及容积率
按照项目定位的产品形态及需要满足容积率、建筑密度等要求的原则。
2）、市场供应主力户型面积及畅销户型当前区域市场内主力户型多为
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120㎡左右的三房和80-90㎡的两房，而畅销户型则多为120㎡左右的三房和80-90㎡左右两房。
3）、总价/首期款控制原则根据区域客户群定位及客户需求共性描述，确定户型总面积不宜过大，需有一定总价/首期款控制，以便于在销售过程中单价提升； 3.4价格定位 1、价格推算原理：
采用产品分解定价策略
针对构成项目产品资源的不同性
比较市场同类产品的价格，得出项目产品的价格
最终合成项目整体价格
2、价格推算
通过对附表一的分析，并根据入市价格原则及我司营销团队操作同类项目的专业经验，建议高层住宅的均价价格为7600元/平方米。“中价入市，逐步拉升” ，销售每期推出，根据当时市场，适当提价；
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附表一：价格推算表
价格影响因素 权数 22% 10% 8% 3% 10% 6% 1% 60% 6% 2% 2% 2% 2% 8% 6% 1% 1% 2% 2% 4% 2% 周边项目名称 类似项目名称 仁和春天大凯德风金河谷 摩玛城 道 尚 0.9 0.9 1.1 1.1 0.9 0.9 0.9 1 0.9 0.9 0.9 1 1.1 0.9 0.9 1 1.2 0.9 0.9 0.8 0.9 1 1 0.8 1 0.9 1 1.1 0.577 0.546 0.591 0.591 0.9 1 0.9 0.8 1.1 1.1 1 0.9 1.1 1.1 1 0.8 0.098 0.104 0.094 0.082 1.2 1.2 1.2 1.2 1.1 1.2 0.239 1.1 1.1 1.1 1.1 0.11 1.024 7400 15% 1136.64 1.2 1 1.1 0.9 1.1 1.2 0.209 1 1 1 1.1 0.102 0.961 7200 1 1.1 0.9 1 1.1 0.9 0.194 1 1 1 1 0.1 0.979 8000 1 0.8 0.9 0.9 0.9 0.9 0.18 0.9 0.9 1 1 0.096 0.949 8400 产品外部因素 地段 周边配套 交通情况 60% 小区规模 自然景观 公共配套 噪音程度 小计 品牌 发展商 10% 建筑商 物管商 小计 产品自身 因素 建筑外观 建筑设计 户型设计 20% 园林环境 配套服务 物业管理 小计 营销策划 现场包装 售楼部 10% 广告促销 营销现场管理 小计 合计 市场均价 （元/㎡） 权重比数 加权平均 值
10% 40% 35% 691.92 3132.8 2790.06 7751.42 44