发布时间 : 星期一 文章房地产企业会计核算（全解） - 图文更新完毕开始阅读7d00bf1a59eef8c75fbfb36f
接计入各项开发产品成本。为了简化核算手续，应将其先记入“开发问接费用”账户，然后按照适当分配标准，分配计入各项开发产品成本。
企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方。 (二)开发间接费的分配
每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法等，企业可根据开发经营的特点自行确定。
不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。
除了开发产品应负担开发间接费用以外，如果房地产企业同时开发应计入投资性房地产或固定资产的房屋，开发间接费用还应对投资性房地产或固定资产项目进行分配，分配金额相应记入“在建工程”账户的借方。
第三节公共配套设施的核算
一、公共配套设施成本对象的确定 (一)公共配套设施的分类
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类： 非营利性公共配套设施。 营利性公共配套设施。 1．非营利性公共配套设施
非营利性公共配套设施是指房屋开发过程中，根据有关法规，其产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施。具体核算内容可区别以下情况：
在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等，这类配套设施没有投资来源，不能有偿转让。
2．营利性公共配套设施
营利性公共配套设施是指能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目以及属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的公共配套设施。
营利性公共配套设施一般包括：开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等。 (二)公共配套设施的成本核算对象 1．非营利性公共配套设施的成本对象
对非营利性公共配套设施，如果工程规模较大，可以将各配套设施作为成本核算对象。在“生产成本——配套设施开发成本”科目下按各项配套设施设立明细科目，如物业服务用房、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、环卫设施、运动设施、超市(配套商业设施)等。 如果工程规模不大，与其他项目建设地点较近，且开竣工时问相差不多，并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象。
对于只为一个单体开发项目服务的、应摊人开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。 2．营利性公共配套设施的成本对象
一般来说，营利性的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，以正确计算各配套设施的开发成本。 二、非营利公共配套设施费的核算
为了正确核算和反映企业开发建设中各种非营利性配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对非营利性公共配套设施支出的核算可分为以下两种：
配套设施单独作为过渡性成本对象的核算。 配套设施不作为成本对象的核算。 以上两种情况，其公共配套设施费的归集与分配方法是不相同的。 (一)作为成本对象的核算
单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，通过“生产成本——配套设施开发成本——配套设施成本对象”科目进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。 应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，即记入“生产成本——房屋开发成本——某成本对象——
配套设施费”账户的借方。应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户的借方。
根据税法规定，单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。因此，在会计期末最好按照建筑面积法进行分配，这样可以保证会计处理与税务处理的一致，省去纳税调整给企业会计人员带来的不必要的工作量。
(二)不作为成本对象的核算
对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。借记“生产成本——房屋开发成本——成本对象”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
(三)非营利公共配套设施成本项目的设置
对于作为成本对象核算的非营利公共配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目： 土地征用及拆迁补偿费或批租地价； 前期工程费； 基础设施费； 建筑安装工程费。
由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就不必设置配套设施费和开发问接费两个成本项目。 三、营利性公共配套设施费的核算 (一)营利性公共配套设施的核算
营利性公共配套设施应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。营利性公共配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本——配套成本对象”账户进行归集，会计期末按照建筑面积法分配给各受益对象，并记入“生产成本——房屋开发成本一某成本对象——配套设施费”账户的借方。
(二)营利性公共配套设施成本项目的设置
对这些配套设施的开发成本，应设置如下六个成本项目： 土地征用及拆迁补偿费或批租地价； 前期工程费； 基础设施费； 建筑安装工程费； 配套设施费； 开发间接费。
其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有时也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。
对营利性配套设施分配的非营利配套设施支出，应计入各营利配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，即记人“开发成本——配套设施开发成本——配套设施成本对象(营利性)”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——配套设施成本对象(非营利性)”账户的贷方。
对营利性配套设施分配的开发间接费用，应记人各营利配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，即记人“开发成本——配套设施开发成本——配套设施成本对象(营利性)”账户的借方和“开发问接费用”账户的贷方。 【例5—6】 中联房地产公司根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店、一座水塔和一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生的有关支出见表5—1。 表5-1
配套设施支出明细表
单位：元 项目 商店 水塔 幼托 合计 支付征地拆迁费 支付前期工程费 应付基础设施费 应付建安工程费 分配水塔配套费 分配开发间接费 预提幼托配套费 合计
中联公司相关账务处理如下：
50000 30000 50000 200000 35000 55000 40000 460000 5000 20000 30000 245000 -35000 265000 50000 30000 50000 190000 320000 105000 80000 130000 635000 55000 40000 1045000 (1)用银行存款支付征地拆迁费时。
借：生产成本——配套设施开发成本 105000 贷：银行存款 105000
(2)用银行存款支付设计单位前期工程款时。 借：生产成本——配套设施开发成本80000 贷：银行存款80000
(3)将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时。 借：生产成本——配套设施开发成本 765000 贷：应付账款——应付工程款 765000
(4)按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的非营利公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后，应将其发生的实际开发成本按一定的标准(有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本)，分配计入有关房屋和营利性公共配套设施的开发成本，作如下分录入账： 借：生产成本——房屋开发成本 265000
——配套设施开发成本——商店 35000
贷：生产成本——配套设施开发成本——水塔 300000 (5)分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用时。 借：生产成本——配套设施开发成本——商店 55000 贷：开发间接费用 55000
(6)预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：生产成本——配套设施开发成本——商店40000 贷：应付账款——预提费用40000
同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。
已完成全部开发过程并经验收的配套设施，应按其用途结转其开发成本。
(7)对能有偿转让给有关部门的营利性公共配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成本自“生产成本——配套设施开发成本——商店”账户的贷方转入“库存商品——配套设施——商店”账户的借方。 借：库存商品——配套设施——商店460000
贷：生产成本——配套设施开发成本——商店460000 营利性公共配套设施有偿转让收入，应作为销售收入处理。
(8)对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账： 借：生产成本——房屋开发成本 280000 应付账款——预提费用40000
贷：生产成本-——配套设施开发成本——幼托 320000
如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。 四、预提配套设施费的核算 (一)预提配套设施费的范围
一个小区的开发所用时问较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往出现房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数．计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式计入出售房屋等的开发成本。
但并不是所有的配套设施都可以预提成本，只有非营利性公共配套设施最终可以分配计入房屋开发成本，因此，在房屋竣工时，对于营利性公共配套设施尚未建造或尚未完工的，不能预提该公共配套设施费。而对于非营利公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 (二)预提配套设施费的账务处理
对于非营利公共配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而该配套设施尚未全部完成的，可按该配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将其记入旁屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目。
1．预提成本时的账务处理
预提配套设施费时，根据预提金额，借记“生产成本——房屋开发成本”等科目，贷记“应付账款——预提费用”科目。
2．实际发生时的账务处理
实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，借记“应付账款——预提费用”科目，贷记“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目。 3．完工结算时的账务处理
当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。
如果实际成本大于预提成本，按其差额，借记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“固定资产”、“库存商品”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目。
如果实际成本小于预提成本，按其差额，借记“应付账款——预提费用”科目，贷记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“固定资产”、“库存商品”等科目。 (三)预提配套设施费的计算方法
开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本(或计划成本)×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本(或计划成本)÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本(或计划成本)合计×100％
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。
【例5-7】 中联房地产公司开发项目内幼托设施开发成本应由住宅、公寓、写字楼、商铺和营利性公共配套设施商店负担。由于幼托设施在其他销售物业完工出售时尚未完工，为了及时结转完工的销售物业成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入销售物业的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下： 住宅1000000元 公寓900000元 写字楼800000元 商铺800000元 商店500000元 幼托设施320000元
幼托设施配套设施费预提率＝320000÷(1000000＋900000＋8000000 000＋800000＋500000)×100％％＝8％ 各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为： 住宅：1000000×8％o＝80000(元) 公寓：900000×8％＝72000(元) 写字楼：800000×8％＝64000(元) 商铺：800000×8％＝64000(元) 商店：500000×8％＝40000(元)
按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。本例中假设实际支出数为350000元。 (1)预提配套设施费时。
借：生产成本——房屋开发成本——住宅——配套设施费 80000 ——公寓——配套设施费 72000 ——写字楼——一配套设施费 64000 ——商铺——配套设施费 64000 ——商店——配套设施费40000
贷：应付账款——预提费用 320000 (2)配套设施建造时。
借：应付账款——预提费用 320000 贷：银行存款(或应付账款) 320000 (3)配套设施完工时(实际成本大于预提成本)。 如果开发产品没有全部销完，则： 借：库存商品 30000
贷：银行存款(或应付账款) 30000 如果开发产品已全部销完，则： 借：销售费用 30000
贷：银行存款(或应付账款) 30000
第四节土地开发和代建工程的核算 一、土地开发成本的核算
(一)土地开发成本的划分和归集
房地产企业开发的土地，按其用途可分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商品性建设场地)；另一种是为开发商品房而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入房屋开发成本。
现行会计制度中没置“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。
企业为开发房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“生产成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用先通过“生产成本——房屋开发成本——待分摊成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一