发布时间 : 星期六 文章资产评估课件整理 东农更新完毕开始阅读7cba53f17c1cfad6195fa75f
5、评定估算及撰写评估报告
第三节 土地使用权评估的成本法
一、基本思路
二、适用范围 ：收益性不明显/资料收集较少 从未使用过的土地、基地
三、计算公式 : 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+利润+ 土地增值收益 四、操作步骤
（一）计算土地取得费用
1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用 2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁费 （二）计算土地开发费
1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费 （三）计算投资利息 （四）计算投资利润 （五）土地增值收益确定
五、应用举例： 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。
该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。
（1）计算土地取得费用 土地取得费=10万元/亩=150元/平方米 (2）计算土地开发费用 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米
（3）计算投资利息 土地取得费的记息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则： 土地取得费利息 =150X[（1+6%）2 -1]=18.54（元/平方米）
土地开发费用利息 =200×35%｛（1+6%）1.5-1｝+200×65%｛（1+6%）0.5-1）｝=10.23（元/平方米） （4）计算开发利润 开发利润=[（1）+（2）]X10%=35（元/平方米）
（5）计算土地价格 土地价格=[（1）+（2）+（3）+（4）]X（1+15%） =（150+200+18.54+10.23+35）X（1+15%） =413.77（元/平方米） 该宗地单价为413.77（元/平方米），总价为2206550元
第 四 节 土地使用权评估的收益法 一、基本思路 二、适用范围 三、纯收益
（一）纯收益的含义 （二）客观总收益 （三）客观总费用 四、资本化率
（一）资本化率的实质
（二）求取资本化率的方法
1.纯收益与售价比率法。 2.安全利率加上风险调整值法。3.各种投资风险、收益率排序插入法。 （三）资本化率的种类 1.综合资本化率。 2.建筑物资本化率。 3.土地资本化率。 五、计算公式 （一）纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式： P=A/R
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式： P=A/r[1-1/(1+r)n] 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式： P=A X n （二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t
2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+R）n-t] （三）纯收益按等差级数变化
1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式： P=A/r+B/r2 2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式： P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B/r*n/(1+r）n
3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式： P= A/r-B/r2 4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式： P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+R）n (四)纯收益按等比级数变化
1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式： P=A/(r-s) 2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式： P=A/(r-s){1-[（1+s）/(1+r)]n}
3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式： P=A/(r+s) 4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式： P=A/(r+s){1-[（1-s）/(1+r)]n}
（五）已知未来若干年后地产价格的条件下，有以下计算式： P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t 六、操作步骤
（一）计算总收益 （二）计算总费用 （三）计算土地纯收益 （四）确定资本化率 （五）计算地价 七、应用举例
例1.有一宗土地，土地使用权出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从第六年开始，纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。 解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有限年期的计算公式： P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%）4+20 /（1+10%）5+25/10%（1+10%）5*[1-1/（1+10%）50-5] P=216.1（万元）
例2.有一宗地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下的地产收益价格。 解：根据纯收益按等差级数递增和等比级数递增的计算公式：
（1）P=50/5%+1/（5%）2=1400（万元） （2）P=50/（5%-1%）=1250（万元）
例3.某宗土地从2011年1月1日至2016年1月1日5年中，每年的纯收益为10万元，预计从2016年1月1日起，以每年纯收益逐年递增0.1万元；资本化率为10%，试评估该宗土地在2011年1月1日的价格。 解：根据纯收益按等差级数递增的计算公式，该宗土地2016年1月1日的价格为： P2016=A/r+B/r2=100/10%+0.1/(10%)2=110(万元) 该宗土地2011年1月1日的价格为：
P11=10/10%*[1-1/（1+10%）5]+110/（1+10%）5 =37.91+68.30 =106.21（万元）
第六节 房地产的现行市价法 土地使用权市场比较法案例0.ppt
第五节 市价比较法
市价比较法的基本公式 V=VB×A×B×C×D×E
其中VB是参照物的市场价格 ABCDE分别为参照物和待估房地产各方面情况指数的比值 基本程序
收集交易案例—选取可比实例----进行各种情况修正----求出比准价格
某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的企业全部资产进行评估。现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。至评估基准日（2010年9月30日），待估宗地为划拨用地，集团公司拟将该土
地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司。现需评估土地使用权价值及租金标准。评估过程如下： 评估人员通过搜集有关案例，筛选出三个比较案例。有关情况如下表。
位置 土地用途 供需圈 交易日期 交易价格（元/M2） 交易情况 土地使用年限 价格类型 区域 因素 交通便捷度 有三线公汽 有三线公汽 有三线公汽 有三线公汽 2.5公里 0.8公里 六通一平 较大 一定污染 1045 规则 0.7 平坦 无限制 2.5公里 5公里 六通一平 较大 较重污染 35450.91 较规则 0.46 平坦 无限制 5公里 11公里 六通一平 一般 污染较小 40000 规则 0.3 平坦 无限制 A 略 工业 郊区 2007.12 372.74 正常 50 股改 B 略 工业 郊区 2007.12 368.9 正常 50 股改 支线 支线 C 略 工业 郊区 2009.10 387.72 正常 50 出让 次干道 待估宗地 略 工业 郊区 2010.10 待估 正常 50 股改 次干道 交通条交通通达度 距区域中心距离 1.8公里 距火车站距离 基础设施情况 产业集聚度 环境优劣度 个别因素 宗地面积 宗地形状 容积率 地形 目前规划限制 1公里 六通一平 较大 较重污染 4941 规则 0.4 平坦 无限制 （一）地价指数修正
调查该市近年工业用地地价上涨情况，2008年1月至2010年1月地价上涨8%，平均每月上涨幅度为0.333%，2010年地价涨幅基本相同，如将2008年1月1日地价指数定为100，则地价指数2009年9月为106.993，2010年10月为111.322。
（二）区域因素修正
道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干道相比差2%。 交通便捷度以待估宗地为100，每增加或减少一路车，地价上下浮动0.5% 距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加一公里，相应减少0.2%
距火车站距离，以待估宗地为100，每增加一公里，相应减少0.3%
5、产业聚集度，分为低、较低、一般、较高、高五个级别，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价向上修正2%
6、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%
（三）个别因素修正
1、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。
2、容积率，以待估宗地为100，每上升0.1，地价往上修正1.5%。相应减少0.3%
5、产业聚集度，分为低、较低、一般、较高、高五个级别，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价向上修正2%
6、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%
（三）个别因素修正
1、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。 2、容积率，以待估宗地为100，每上升0.1，地价往上修正1.5%。
A B 368.9 C 387.72 交易价格（元/M2） 372.74 土地用途 供需圈 交易日期 交易情况 土地使用年限 价格类型 100/100 100/100 111.322/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 111.322/100 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 111.322/107.33 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100.5 100/101.8 100/100 100/102 100/98.5 100/100 100/99 区域 交通条件交通通达度 因素 交通便捷度 距区域中心距离 距火车站距离 基础设施情况 产业集聚度 环境优劣度 宗地面积 宗地形状 100/100 100/100.64 100/103 100/100 100/102 100/98.5 100/100 100/100 100/100.5 100/103.6 100/100 100/102 100/99 100/100 100/100