发布时间 : 星期五 文章王志纲工作室首席策划师王志纲正在演讲2004年更新完毕开始阅读7029d8d9d15abe23482f4daf
例，一旦人均GDP到三千美金的时候，这时就初步进入了富裕的阶段，这时的消费者对于生活的品位，对于消费的内涵要求也越来越多，这对我们房地产的开发商和城市的经营者有了很大的空间，因此有可能出现一边国家整顿开发区控制土地投放，另外就是全中国有上万的开放区，怎样从数量型到内涵型来强化和提升开发区的含量，从而保住开发区，而且使价值得到最大的发挥，这可以说是摆在全国政府和开发商的面前。
伴随着上海整个经济社会的发展，以及世博会要召开，以及知识经济的到来，我们参与了一个大项目，在技术上进行重新规划修编，我们在做的过程中我们开始明白土地是稀缺有限的，城市的价值是在不断增长的，在这个过程中怎样进行革新改造，在现有存量中把文章做好。在这样的思路下就给锐意创新的发展商提供了机会。我们可能会选择领头羊式的企业，有不同的擅长，大家出不同的设计方案，最后就是企业的支持，最后才是价格的高低，通过这样的方式，来选择房地产开发商。这样的可能占土地资源的40%，还有60%，就完全采取采取招投标。
后大盘时代出现了，而且政策也基本放的比较宽，从旅游、休闲、度假到园区经济和城市经济符合结合，还有物流、会议、会战的介入，还有产权一体化的结合，直接介入政府和城市原来很多存量地产，或者是旅游区，或者是开发区，或者是风景区，甚至是亟待整治的国土资源。我把它叫做后大盘时代浮出水面，这对发展商的要求不一样，
光会盖房子，光懂得户型、容积率是不够的，要懂得城市、懂得战略，要懂得房地产之外更深刻的生活方式，要懂得很多符合型的业种。我前不久到三亚亚龙湾一带，基本上所有的酒店集团都在那里跑马圈地，几乎在三亚做分期度假酒店的集团都赚了大钱，现在的价格已经到一万二万了。是三亚的房子值钱吗，不是，是海南的海值钱，是中国人富裕了之后需要有度假的地方。我们原来对工业园区的理解远远不够，现在伴随着城市的高速发展，在城郊结合部，原来的工业园区到了城市的中心，比如说浦东在郊区，但是现在很多部分都已经到了市中心了，如果这时还在拼命的招商引资，显然是不行的。但是性质又不能改变怎么办，所以我们在策划关于工业园区的开发，都出现了很多新的变化，比如说产权也一体化，比如说首脑经济，比如说总部经济，这些都是产业，但是表现的是居住、办公、休闲，在休闲中工作，在工作中休闲，所以含金量比常规的工业园区强一百倍。如果说常规工业园区是手榴弹，那么他就是原子弹了。
现在在中国房地产时发现下一阶段进入房地产的大鳄们可能不是纯粹做住宅开发的开发商了，而是有专业背景、产业资源、关联性效应的，政府比较支持的，也许他们会迅速的超过万科还有顺驰。比如说我们在欧半岛做的项目，专门针对韩国经济的，一开始想做物流基地，三千亩，现在是八千亩，派代表到韩国去对接，整个韩国经济界非常兴奋，一下子给企业找到了前所未有的商业机会。所以前大盘时代走向终结，后大盘时代浮出了水面，但是整个思维方式会发生很大的变化。
我的第五个观点是房地产不等于新住宅运动。现在有一个新住宅联盟，我相信在座也有他们的成员，我对新住宅运动并没有贬低的意思，但是在此之前几乎所有的房地产开发商认为房地产开发要么就是住宅要么就是商铺或者是写字楼，这样来说房地产的空间并不大，竞争越来越热，而且动作越来越透明，消费者也很理性。所以空间也并不够大了。在这样的背景下，我们的房地产发展商真的想把这碗饭吃下去，吃十年二十年，我记得在广东和深圳做过一次讲演，我说的是房地产不等于高附加值，因为那时的房地产发展商稍微先行一步的都是从建筑商过来的，由此形成了中国很多垃圾式的住宅和房地产。我认为房地产是一种社区文化，是一种人文关怀，涉及到很多经济学的要素，还涉及到售后服务和管理，等等一系列的东西，给人们打造的是一个理想的家园。房地产不等于钢筋加水泥，在今天，我想说另外一个口号，房地产不等于新住宅运动，房地产有非常广阔的空间，房地产商们有无穷的空间，旅游开发、会展经济等等，在很多层面都有施展的空间。
今年春节我去了几个地方，感受很深，一个是去了东北，在哈尔滨周边的滑雪场简直火爆异常，在这样的背景下，哈尔滨做了亚洲最大的一个滑雪场，当人均消费到了一定程度时，这时你借风借力借势，就会获得很大的成功。后来我到了四川，专门到了西宁雪山，那天上去了四万人，离成都就是一个小时的车程左右，简直是人山人海，我问什么时候发现西宁雪山的，他说是五年前发现的。我上去滑雪时是
零度，非常暖和，但是茫茫大雪。休闲、旅游、滑冰的角度间接的拉动房地产的开发，所以房地产的开发视野要放的宽一些。
第六，房地产的出路和结论。应该善于站在城市经营的高度驾驭房地产。这是给所有房地产商们的忠告，未来五年到十年，基本上城市经营、城市化肯定是主旋律，市长怎么选择，省长怎么选择，放在这个角度琢磨自己的城市怎么发展，这就