发布时间 : 星期六 文章王志纲工作室首席策划师王志纲正在演讲2004年更新完毕开始阅读7029d8d9d15abe23482f4daf
这个地产公司是疯子，计算的结果是认为非死不可。经过两年，富力的房子开盘了，我那天见到他们的董事长，他们得意的告诉我，我们的回报是广州的二倍以上，20%。这说明什么呢？南派和北派的区别。 在广州的发展商，可以说正在拼命的讨好消费者，但是越做心里越没有谱，所以现在的广州发展商形成了两极分化，有一批实力比较雄厚的，就选择了维持，进北京和上海，象合生创展、万科、金帝等。这种企业的特点是把全国性的布局做自己的战略安排时，往往是规模化的，在本土的产品肯定不是精品，但是另外一些不具备走出去本领的房地产公司，往往在广州就精雕细琢，做的东西都非常的好，象星河湾等，都一直是中国房地产业的样板。在这个两极分化的过程中，广州一直是稳中有降，我刚才说了，去年广州的房地产商们搞了一个活动，请了八大发展商坐在一起搞了一个峰会，谈谈04年的房地产发展。大家都一致的喊出一个声音，明年的房地产肯定涨。我看了之后笑，由老板们来喊明年的房地产肯定涨，这是很荒唐的事，另外一方面来说，也说明了广州的房地产低迷肯定他们是受不了，于是站出来喊了。在广州03年一直房地产处于很低迷，以上海为代表的华东真是风生水起，有我的一个客户平均上涨百分之百。有我上海的一个客户对我说，他们的房地产项目本来在去年二月份要推出，心里在打鼓，因为02年底上海的房地产已经在涨了，他们准备在03年二月份推出，因为非典他们耽误了，后来在八月份推出了，但是没有想到居然涨了一倍，原来准备卖3800一平方米，但是最后是卖到了7600。
我们有一个调查，也有一个笑话，说中国的房地产消费是广东人买楼看好要看六次，北京人买楼看三次，东北人买楼是不看就下单，而上海人买楼是要看36次，带皮尺量，还要带律师，还有七大姑八大姨经过多少次家庭会议才决定购买。但是现在如果说东北人不看的话，真正不看的就是上海人，只要有房子一抢而空。
现在上海很多人的心思都在炒楼花了，在我们想泡沫要破的时候，现在还在涨，最后涉及到一个争论了，怎样看待上海的房地产，是良性的，还是恶性的，是泡沫还是非泡沫，说实在话，我在上海说了这样的话，我说真的今天我真的是老革命遇到新问题，我也看不清上海的房地产，因为有两个指标，一个是按照纯粹的国内指标来看显然已经泡沫化了，现在上海的房地产是中国房地产价格最高的。但是从国际视野来看，上海要打造世界级的大都市，2010年世博会在上海举行，比起香港只是三分之一的价格，比起台北只是五分之一的价格，比起东京还是七分之一的价格，还没有涨够。但凡上海高端的楼盘都是香港、新加坡、欧盟等人来炒，他们进行投资，所以就这个问题来说很难说了，所以我保守说了一个观点，长线来说上海这个城市房地产业的前景非常看好，空间还很大，但是短线来说，就象一个孩子长到十八岁可能要十几年的时间，但是只用三年时间长大的话，肯定要得软骨病的。我讲这个话只想说明一个问题，也就是说未来房地产业的开发，房产的价格和价值，首先是决定于价格，最后是取决于这个城市、这个地区的成长性。
刚才讲的这些观点，我只是想说明一个问题，一方水土养一方面人，中国存在区域之间的竞争，区域之间的竞争是城市之间的竞争，所以必须从城市经营、城市发展的眼光来看中国城市的发展，只有这样我们才能把握好，除了上海，还有重庆的房地产，在去年重庆的房地产真是风生水起，所有的房地产商几乎都是发了大财，有多少卖多少，怎么看待这些现象，我想都是值得房地产发展商在战略上好好研究的，只有研究好这些东西，我们也许在战术上在楼盘上出现很多失误，但是在根本上我们不会摔跤。这就是我们说的区域城市竞争力决定地产选择。
刚才有记者专门问我一个尖锐的问题，他说你们现在怎么看大盘，这就是我第三个观点，前大盘时代走向终结。这个话怎么解释呢，我认为伴随三个因素的产生，国家招投标土地的拍卖和控制投放土地政策出台的，土地资源的稀缺和土地价值人们认识越来越充分，原来只有房地产商知道土地的价值，现在政府也知道土地的价值，运用城市经营的眼光来跟发展商们进行博弈，另外现在对农民的征地也不容易了。前大盘的时代已经终结了，已经不可能再有大规模的房地产开发了，我要讲两个例子，感受很深，99年到02年，这三年的时间，在整个中国做的项目，最大的二万亩，最小也有三四千亩，最经典的例子不是华南板块，而是在杭州的余杭天都城，现在回过头来看感慨万千，99年他们找过我们，本来这个项目是发展商为了拣便宜在余杭拿了一个土地，没有想到我们去看了之后结合大发展，得出一个结论说这个地方肯定是很有前景的，我们就跟天都城的开发商说，你是
有多少土地要多少，当时就要了八千亩土地，这是在新桥开发区，是九万块钱一亩。我们策划规划之后，01年引爆的时候，一下子几千套一抢而空，而且伴随着广州房地产市场的井喷以及杭州整个的大规划，一亩土地的价格更是有了很大的变化。这样的例子和故事还有很多，包括我们在广东的一个客户，原来说是六千亩地，后来是征了二万亩，现在也是不得了。现在很多大发展商对于房子买多少钱买的快与慢都不在乎了，因为土地拿到之后的增值是非常大的，所以出现了前大盘的时代。
这在中国引起了很大的振动也引起了很大的争论，懂得话就按照这个方式去赶快拿下项目，不懂的人傻乎乎的争论，有的房地产开发商说，根据我们公司的经验，大盘五百亩为宜，超过五百亩不适合操作，最后这些公司现在也在拼命找土地，但是现在已经没有这么多土地可以拿了。政府也醒过来了，农民也醒过来了，国家也醒过来了，这时你再有天大的本事，也不可能这样了。还有资金的问题，也限制了拿大盘的能力，所以我说前大盘时代基本走向了终结。 第四个就是后大盘时代浮出了水面。
中国社会经济高速发展的二十多年里，基本上是一种速度型的、粗放的、低档次的，靠土地增量不断放大的，在这样的背景下获得的发展，但是中央十六大和两会的召开，整个中国的宏观政策发生了很大的变化，提出要协调发展人文发展。现在还有一个重要的数据，整个中国人均GDP达到三千美金的已经有几个地区了，根据国际的惯