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【房地产律师以案说法】 王小藜案——农村私有房
屋买卖合同的效力认定与实务操作
被告王小藜系北京市某邮电局职工。2000年1月15日，原告周士俊与被告签订《房屋买卖协议书》，主要内容有：甲方(周士俊)将昌平区沙河镇某村房屋五间厢房三间卖给乙方(被告)包括院子；甲方将房产权交给乙方，四至界限以土地使用证为准：甲方自签约即日起，无权干涉乙方的房产；甲方自签约即日起，将土地使用证归乙方；乙方自签约即日起一次性付给甲方人民币97800元；过户手续由乙方负责办理。落款处除有买卖双方签字，还有中保人周士耿及代笔人刘富签字，并加盖北京市昌平区沙河镇某村村民委员会印章。签订房屋买卖协议即日，王小藜支付给周士俊房款97800元，周士俊将房屋及《集体土地建设用地使用证》交付王小藜。王小藜入住后对原有房屋进行了翻建、装修。 2007年10月，周士俊向人民法院提起诉讼，要求确认原、被告于2000年1月15日签订的《房屋买卖协议书》无效，由被告向原告返还房产。并由被告承担本案诉讼费。
以案说法
原告诉称：2000年1月15日，原告与被告签订房屋买卖合同，将建于昌平区沙河镇某村集体土地上的房产卖于被告。事后了解到，被告并不属于本村集体的成员，而是城镇非农业户口。原告与被告之间的房产买卖协议违反了国家法律法规，是无效的民事行为，故起诉请求确认双方所签房屋买卖协议无效。
被告辩称：双方签订的房屋买卖协议是真实自愿，协议合法有效，受法律保护。房屋已入住十余年之久，且已经翻建、修缮。原告的诉讼早已超过诉讼时效，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
人民法院经审理查明：周士俊为北京市昌平区沙河镇某村村民，户籍地为北京市昌平区沙河镇某村ⅹ号。王小藜系城市居民，户籍地为北京市朝阳区中东新街ⅹ号。双方诉争之房屋经1993年北京市昌平县土地管理局核发《集体土地建设用地使用证》，确认周士俊为该宅院之土地使用权人。原、被告签订房屋买卖协议即日，原告将空闲的房屋及《集体土地建设用地使用证》交给被告。
上述事实，有双方当事人陈述、户籍证明、集体土地建设用地使用证、买卖房协议书等证据在案
佐证。
人民法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原被告所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告并非昌平区沙河镇某村村民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。原告要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告应依照房产的现值对被告进行补偿，房产的现值应当以评估值为准。被告应当把该房产返还给原告。对被告关于原告起诉超过诉讼时效的答辩意见，因合同无效属于自始无效，故其抗辩意见不予采信。综上，判决如下：
一、被告于本判决生效之日起九十日内将位于北京市昌平区沙河镇某村的北房五问、东厢房三间及院落腾退给原告；
二、原告返还被告购房款97800元、给付被告补偿款88003元，于本判决生效之日起十五日内执行清。
专家意见
本案为农村私有房屋买卖合同纠纷。实践中此类纠纷主要为农村村民向城镇居民或外村村民出售房屋后，因受土地增值及土地征用、房屋拆迁等因素的利益驱动，起诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋。通常情况下，双方均已依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，且已履行多年甚至有的达10年以上。这类纠纷的大量出现，导致了实践和理论上关于农村房屋买卖合同效力认定的困境，即：一方面，出卖人事后主张合同无效，违反了民法上诚实信用与“禁反言”原则的要求，法院予以支持则使当事人“因自己的错误行为而获利”，不利于维护买受人的善意信赖；另一方面，双方名义上是买卖房屋，而实际上房屋是附着于土地之上，房地是一体而无法侵害，因此这必然涉及到农村集体土地转让的问题，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的。
为此，目前针对农村房屋买卖合同，理论界有两种观点：
1.农村房屋买卖合同无效论。这种观点认为，因房屋必须建立在土地之上，所以农村房屋买卖必
然会涉及宅基地使用权的非法转让问题。目前宅基地分配仍具有社会保障性质，若贸然允许宅基地交易，将导致强势群体对宅基地的兼并，将会对社会秩序造成巨大冲击。而且从法律规定看，《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”国务院办公厅1999 年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日，国务院颁布施行的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”因此宅基地的转让是违法行为，涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同当然是无效合同。
2.农村房屋买卖合同有效论。这种观点认为，目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定。根据《合同法》第52 条规定，违反法律、行政法规的合同无效，即法律、行政法规才是判断合同效力的依据。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第4条进一步规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》与国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》并不是行政法规，因此不能作为认定合同无效的依据。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》仅禁止城镇居民购置农村的宅基地，并没有禁止城镇居民购置农村的房屋。至于《土地管理法》第63 条，是为维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应而规定的，而农村私房买卖仅涉及宅基地主体变更，不会导致农业用地的减少，所以适用该条是不妥当的。按照《土地管理法》第六十二条、第六十三的的立法本意是禁止农村集体土地使用权单独转让，但不禁止农村房屋所有权转移后与其一体的宅基地使用权转让，而只是出卖房屋之后不允许再申请宅基地而已。另外，在司法实践中，1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”此规定明确农村房屋可以买卖，并且房屋买卖后，宅基地的使用权也随之转移。除此之外，最高人民法院〔１９９２〕民他字第８号批复也同意农村房屋买卖按约定交付房款以及实际占有使用房屋
的买卖有效。
由于对认定此类合同的效力，法律没有明确的规定，理论上也无定论，造成了司法实践中在不同法院、不同业务庭甚至不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。同类案件，法院有的判有效，有的判无效。为此，一些法院相继出台了处理意见，以统一本地区法院系统的执法尺度，如北京市高级人民法院先后于2004年12月、2006年9月颁布了《北京市高级法院农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》，山东省高级人民法院于2005年颁布了《民事审判座谈会纪要》。但在全国范围内，不同地区的法院系统的裁判标准仍然无法统一。如北京、山东地区采用的无效论，而浙江温州法院系统则认为农村房屋买卖合同只要不存在合同法规定的无效情形即为有效。
可以肯定的是，农村私有房屋买卖合同的有效、无效之争短期内不会结束，各地法院之间的裁判差异在相当长的一段时间内将会继续存在。因此对于购房者来说，了解当地法院的裁判习惯相当重要。本文仅简单介绍一下近年来北京地区法院系统对此类案件的审判习惯。
2004年12月，北京市高级法院颁布《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》以后，各级人民法院对于此类合同效力的认定，基本上都采取“以认定无效为原则，以认定有效为例外”，即“买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”。因此，对城镇居民或外村村民买受农村私有房屋的，基本上都是判令合同无效。根据法律规定，合同被宣告无效后，“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。实践中，对于“相互返还”、“折价补偿”，法院一般予以支持，即判令出卖方返还价款、买受方返还房屋，房屋经翻建、装修的，出卖方应给予折价补偿；对于“赔偿损失”，则认为双方都有过错，应各自承担相应责任。因此，如买受方在诉讼过程中提出的对信赖利益损失的赔偿（一般为要求赔偿房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失），法院鲜有支持的。这种使利益完全向一方倾斜的做法，在客观上刺激了出卖人的不诚信行为，因而引发了大量诉讼。
2006年9月，在充分调研意见的基础上，北京市高级法院又颁布了《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》，仍采取“以认定无效为原则，以认定有效为例外”，认为：“农村私有房屋买卖应当认定无效，2004年《会议纪要》中所确立的原则是恰当的，仍应坚持；……