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波特五力模型分析我国房地产
（一）现有竞争者的竞争能力：（财八102048838刘博闻）
波特认为，大部分行业中的企业，相互之间的利益都紧密地交织在一起。作为企业整体战略一部分的各企业竞争战略，其目标都在于使得自己的企业获得相对于竞争对手的优势，所以，在实施中就必然会产生冲突与对抗现象，这些冲突与对抗就构成了现有企业之间的竞争，现有企业之间的竞争常常表现在价格、广告、产品介绍、售后服务等方面，其竞争强度与许多因素有关。
1、我国房地产企业的数量。一般来说很多企业参与竞争的行业，竞争通常很激烈。但在另
一方面，一个行业如果只有几个规模和力量相当的企业，也会有竞争。虽然我国的房地产企业众多，但是都是由房地产市场上几个巨头垄断着。例如：万科、恒大、保利、万达、
绿地、中国海外、绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是2011年我国房地产前十巨头。
2、行业增长程度。在成长的市场中，企业有相对少的压力去竞争对手那里争夺顾客。房地产业市场处于成长之中，在争夺顾客方面的压力相对较小。竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。不同收入水平的人对这几个的因素偏好不同，由此来决定自己的选择。
3、高额固定成本。房地产是个特殊的行业，它的“产品”就是固定资产，耗资大，风险大。一般而言，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。 4、 区域性。我国的房地产公司所主要运用的地区各有不同。如：万科主要在珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈开发。而恒大则在省会或直辖市开发房地产。所以各地区的竞争也不太激烈。
综上所述：我国房地产同行之间竞争不厉害。表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。
（二）潜在的新进入者威胁：（财八102048838刘博闻）
波特认为，潜在竞争者在给行业带来新生产能力、新资源的同时，将希望在已被现有企业瓜分完毕的市场中赢得一席之地，这就有可能会与现有企业发生原材料与市场份额的竞争，最终导致行业中现有企业盈利水平降低，严重的话还有可能危及这些企业的生存。
首先，房地产的进入与退出的壁垒很高，很难有企业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。
其次，随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行对房地产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产市场。
再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。
但是，中国加入WTO后，外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。对我国房地产发展商构成极大威胁。
综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本要求高、政府政策限制，所以国内新进入者威胁小，国外则略大。
（三）替代产品的威胁：（财八102048838刘博闻）
两个处于不同行业中的企业，可能会由于所生产的产品互为替代品，从而在它们之间产生相互竞争行为，这种源自于替代品的竞争会以各种形式影响行业中现有企业的竞争战略。波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低，其所能产生的竞争压力就强。而这种来自替代品生产者的竞争压力的强度，可以具体通过考察替代品销售增长率、替代品厂家生产能力与盈利扩张情况来加以描述。
房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；还有乡镇的小产权房；单位的公积金住房。
政府的保障性住房对象是低收入者，而且数目不多，地方的腐败现象都难以使其发挥到作用，无法满足住房需求。 更不可能真正威胁到商品房。
小产权房主要问题是购买风险太大。
综上所述：这些替代品的缺陷较大、竞争力弱，很难威胁到商品房。
（四）供应商的议价能力（财七102048740黄钧）
从波特五力模型来分析，在中国供应商的议价能力是比较强的。因为在中国的房地产行业中，中小型的开发商有逐渐被吞并的趋势，剩下的那些开发商有雄厚的实力，在他们进行住房的买卖过程中可能只要卖掉10-20%的房子，他的成本就已经收回了，从住房的交易中他们得到的是暴利。开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，所以开发商不怕限购，因为越限购房子就越稀缺，毕竟限购令总是暂时的，历来房地产的调控总是紧一紧松一松，开发商已经摸透了政府的周期。他们认为只要抗过这个周期，就会迎来报复性的反弹。在这样的社会背景下，房地产供应商对于买主的潜在讨价还价力量就有足够大的控制空间，长此以往他们也占据房价的主控地位。
我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的供应商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外国木材进口量将加大、用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关
税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。单就房地产来说，这或许是有利的。 还有在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户选择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。另外，保障房的确实是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收入人群在商品住房市场施放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加强，将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，但是保障房建设将持续数年，所以对房地产市场在短时期内没有特别大的影响。
从课本上的因素分析：房地产市场中没有替代品，因而只有一种供应商，人民就算租房也只是暂时的，都希望有个自己的家，供应商的议价能力得到提高。供应商所处的行业中国房地产行业就只有少数几家公司主导并面向全国人民销售，而且供应商的产品对于客户的稳定安居很重要，进一步提高供应商的议价能力。综上所以，在中国房地产供应商的议价能力比较强，面对他们的威胁手段提高价格，和降低产品质量时，客户往往没有办法，只能妥协。
（五）购买方的议价能力（财七102048740黄钧）
购买方是指该行业的客户或客户群，包括该行业的客户和寻求低成本以提高其自身利润或获取更好火源的分销商，希望为其消费者获得更多好处的政府机构或其他非营利性组织，或希望以较低价格买入优质产品的个人消费者。购买商可能会要求降低产品价格，提高产品质量和获得的优质服务，其结果是可能是行业竞争更加激烈，导致行业利润下降。不过在中国房地产行业作为供给方，总是想方设法提高价格，而买方会尽量压低价格。目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。再加之在我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。因此我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，即使盖了低档房，也很难卖出，低收入者无能力买。在中国的房地产行业中，政府的宏观调控对房价的影响都犹如蚍蜉撼大树的效果——可见一斑。被称为最严调控的限购机制，最终都是以雷声大，雨点小的评论持续。由此可见住房的交易中，购买者的议价能力在住房购买过程中能够体现的可能性是微乎其微的。这些原因决定了买房的议价能力相对于供应商来说是较弱的。
从本质上来说，购买方的议价能力与供应商的议价能力是相反的。在一下情况中，购买商处于有利的谈判地位：
1、 购买商从买房购买的产品占了买房销售量的很大比例，可惜在中国寻常百姓通常只
买一套或者两套房子，占供应商的销售量的九牛一毛，所以从这点来说购买方处于不利的地位。
2、 购买商所购买的产品对其生产经营来说不是很重要而且该产品缺少唯一性，导致购
买商不需要锁定议价供应商。但是在中国，拥有一套房子是一家人安居乐业的表现，这是迫切的重要的需求，只需要一套可以够家人住宿的房子拥有唯一性，导致购买方的议价能力减弱。
3、 转换其他供应商购买的成本较低，房地产行业各种同类住房的价格都相差无几，所
以转换成本低，对购买方有利，但是中国房价居高不下，购买方的议价能力不能决定价格的高低。
4、 购买商所购买的产品或服务占其成本的比例较高，在这种情况下，购买商更有可能
进行谈判获得最佳价格。但是在中国，房地产行业价格被恶意炒高，降价只会银行亏本，所以房地产的成品价格很高但成本很低，购买方没有这点优势。
5、 购买方所购买的产品或服务容易被替代，在市场上充满供应商的竞争者。在中国房
地产的中小行业逐渐被吞并，只剩下几家大的房地产公司，该行业的竞争者少。
6、 购买方的采购人员具有高超的谈判技巧。在中国购买方大部分是寻常百姓，他们缺
乏有效的谈判手段，以及在上述的条件下，没有谈判使供应商降低价格的资本。
7、 购买商有能力自行制造或提供供应商的产品或服务。在中国购买方大部分是寻常百
姓，没有自行制造房子的能力，土地国有且以家庭为单位根本没有向政府购买或承包土地开发的能力。
综上所述，在中国的房地产行业，购买方的议价能力比较弱。