发布时间 : 星期日 文章房地产开发项目成本控制研究更新完毕开始阅读6237267e168884868762d630
沈阳建筑大学毕业论文
房地产开发项目成本控制影响因素 土 工地决设程 取策计实 得阶阶施阶段 段 阶段 段 基区土土土市可决规建建建工人材设础域地地地场行策划筑筑筑程员料备设环形位规调性方设平层结招选选选施境 状 置 划查 研案 计面高 构投择 择 择 水方究 方布设标 平 案 案 置 计
图4-2 成本控制影响因素指标体系
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4.2各阶段成本控制方法
4.2.1项目决策阶段的成本控制
项目决策的正确性是进行合理的项目成本控制的前提。项目决策失误会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失[6]。因此，要合理的进行成本控制，就要事先保证项目决策的正确性，避免决策失误。
⑴搞好市场调查工作。对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，以便对项目的市场前景进行准确预测[6]。
⑵做好项目规划设计评价。考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发。
⑶项目定位准确。结合项目地块和所处区域进行定位，针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析，准确做好房地产的项目定位，客户定位以及市场定位。
4.2.2项目设计阶段的成本控制
规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定，但规划设计方案质量的高低，对项目施工成本和功能要求的影响是巨大的，对项目建设周期、建设成本和质量以及项目将来是否能获得市场的认可并获得较好的经济效益都起着决定性作用。由此可见，规划设计阶段的成本控制是必要的而且是行之有效的，同时在规划设计阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。开发商可通过招标方式选择设计单位，在委托设计单位之前要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本控制[7]，并着重考虑以下工作：
⑴做好设计前的投资估算控制。通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润等的调查，对项目进行详细深入的投资估算分析，作为初步设计控制的依据。
⑵初步设计要重视方案的选择。设计阶段存在多方案比选的可能，不同的设计方案导致
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的项目成本是不一样的，因此，应当运用技术经济的观点对设计方案进行优选，达到成本控制的目的。
⑶限额设计。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照比准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制专业设计，严格控制技术设计和施工图设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破[7]。限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资(或基础价)的项目。限额设计分为纵向控制与横向控制。
纵向控制，就是随着不同设计阶段的深入，即从可行性研究、初步勘察、技术设计直到施工图设计，限额设计都必须贯穿到各个阶段，而在每一个阶段还必须贯穿与各个专业的每道工序。
横向控制的主要工作就是健全和加强设计单位对业主以及设计单位内部的经济责任制，而经济责任的核心是正确处理好责、权、利三者之间的关系。
4.2.3项目招投标阶段的成本控制
房地产开发项目的招标投标则是指房地产开发商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干单位进行报价竞争，由开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。在房地产开发行业中，需要进行招标工程任务主要有设计招标、施工招标、大型机械及设备采购招标等。房地产开发企业在招投标过程中所采取的各种控制成本的措施和降低成本的措施有:
⑴选择合适的施工单位。如果一个工程项目三级施工企业就可以胜任，就没有必要找一级的或者特级企业，因为预决算过程中，一级施工企业会比三级施工企业的取费标准高一些，这样无形就会增加开发商的成本。
⑵做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件[8]。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以便于日后的造价控制。
⑶严格控制标底价格的审查工作。对于房地产开发企业来说，在招投标过程中的投资和成本控制主要体现在标底的审查工作中。必须重视标底价格的审查，保证标底价格的准确、严谨和科学合理，否则标底价格将起不到控制投资的作用。审查标底价格的目的在
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于检查标底价格的编制是否真实、准确，从而达到控制项目投资的、降低工程成本的效果。
4.2.4项目实施阶段的成本控制
房地产开发项目的实施阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，占据时间也相对较长的阶段，因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作，具体可以从以下几个方面进行成本控制:
⑴认真执行财经纪律和企业内部财务管理的各项规定。根据内部经济的核算和责任成本控制的需要，制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做到责权利明确。
⑵加强工程费用计划的控制。在工程建设过程中，通过严格执行工程费用计划，可以有效地控制工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因此，必须始终对工程费用计划进行跟踪检查和控制[9]。精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，节约资源消耗，对施工阶段的投资控制应给予足够的重视，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施，控制投资成本。
⑶加强现场签证管理，杜绝不合理现象的产生。施工阶段，现场可变因素多，如场地原因，材料供应等因素的影响，所以施工阶段的现场签证不可避免。有些开发企业或监理机构驻工地代表，业务素质差，对预算和有关规定不熟悉不了解，不应签证的盲目签证或签证不及时办理，马马虎虎随意签证，甚至签证过程中搞不正之风等等。这些现象，不仅影响工程投资控制，而且影响工程造价。因此，必须加强现场签证管理。同时，加强现场管理人员的业务培训，提高其经济管理工作的意识，加强职业道德教育，纠正行业不正之风，尤其加强对现场签证的审核工作，不合理的签证坚决废除，做到合理公正，控制了投资，降低了工程成本。
⑷加强合同管理，严格控制合同变更。从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要是要明确合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查
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