发布时间 : 星期日 文章昌黎县海棠宾馆装修改造工程项目可行性研究分析报告更新完毕开始阅读6061b023cbaedd3383c4bb4cf7ec4afe05a1b178
1.1.4 编制原则
严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、招商引资、扩大经营范围为主线。 1.1.5 项目背景
随着改革开放的不断深入和国民经济的快速发展，河北省内与京津两地的交通也得到了极大的改善，京沈高速公路、沿海高速及正在修建的承秦高速，北京、天津、唐山、秦皇岛之间的环渤海三角区城际高速铁路也在紧张的建设中。海棠宾馆装修改造工程的建设有利于改善投资环境，提升旅游品质，并拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。
此外通过装修改造，有利于公司的更进一步发展，提升公司的整体形象和竞争力，也为公司规模的逐渐扩大奠定基础。并且本项目的建设合理的利用土地，优化城市周边的空间布局，落实城区规划，提升昌黎黄金海岸旅游的整体形象，加快城区现代化进程。
海棠宾馆现状为四层框架结构，始建于2005年，建筑面积约7000m2，受当时建设条件的限制，硬件差，标准低，同时经过近5年多使用，现有设施已经无法满足接待和经营工作的需要，不能适应各个层次旅客的消费需求。
2009年秦皇岛市政府和昌黎县政府分别提出旅游立市和旅游立县战略，大力挖掘旅游开发潜力，打造沿海旅游名城。作为当地旅游行业龙头企业，积极配合旅游立县的决策和部署，配合城镇面貌三年大变样工作，为加快发展滨海旅游，树立新的企业形象，决定做出昌黎海棠宾馆整体提升改造计划。 1.2 项目概况
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1.2.1 项目占地面积：4640㎡ 1.2.2 建筑面积：7000㎡ 1.2.3 项目投资：3100万元 1.2.4 建设性质：装修改造 1.2.5 原建筑物概况：
原建筑物建筑年代：2005年
建筑物的主楼高为四层，副楼高为四层，为东西走向，临碣石大街。楼体为框架结构。
具体改造方案如下： 大餐厅1个，可容纳400人 小餐厅20个，可容纳200人 客房70间，最多可入住140人 洗浴休闲中心1个 1.2.6 主要建设条件
项目为原建筑装修改造工程，供水、供电、排水均利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好。
改造后的海棠宾馆符合昌黎县大力发展旅游、接待服务的政策导向，已初步得到地方政府部门的认可和大力支持，为项目实施提供了便利条件。
项目建设资金自筹1600万元，贷款1500万元。 1.2.7 项目估算总投资及效益情况
项目估算总投资3100万元，自筹1600万元，贷款1500万元。据测算，项目建成后，年营业收入1614.96万元，财务内部收益率31.92%，投资回收期2.6年（含建设期0.5a）。
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1.2.5 主要技术经济指标
主要技术经济指标详见附表。
表1-1 主要技术经济指标表
序号 1 2 3 4 5 7 8 9 10 项目名称 建筑类别 耐火等级 抗震设防裂度 主要结构选型 建筑层数、总高 建筑总面积 外墙面 项目建设总投资 劳动定员 单 位 m2 万元 人 数 量 民用建筑 二级 7度 框架 4层、18m 7000 高级外墙涂料墙面 3100 160
2 市场需求分析及定位 2.1 市场需求分析 2.1.1 社会环境分析
随着我国社会主义市场经济体制逐步建立与完善，社会政治保持长期稳定，广大居民的消费水平将随着经济发展逐步提高，同时扩大内需，刺激消费是近年来我国政府一直推行的积极的财政政策，政府鼓励消费，尤其是在“黄金周”的带动下日益发展的假日经济、旅游经济，为旅游业的快速发展带来前所未有的历史机遇。 2.1.2 经济环境分析
改革开放二十多年来，反映城乡居民生活水平的恩格尔系数不断下降，城镇从1990年的54.2%下降到现在地37.9%，农村从1990年的58.5%下降到现在地47.7%，城乡居民的消费重心由满足食品需求
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逐渐开始向穿、用、玩等其他休闲方面转移，旅游业发展的市场潜力越来越大。 2.1.3 自然环境分析
昌黎县属暖温带和半湿润的大陆性季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，平均气温11.2℃，年平均降水617.5 mm，空气相对湿度63%，森林覆盖率为58.5%，人均绿地占50.3 m2，黄金海岸以碧海、蓝天、清风、金沙闻名于天下，国内、国际众多游客都慕名而来，每年接待上百万游客到这里休闲度假、旅游观光。 2.1.4 市场环境分析
海棠宾馆所处的地理位置优越，改造后的海棠宾馆将带动本地区全面发展，完善的设施将提高其整体竞争力，为宾馆提供有力硬件支持，满足广大顾客的需求。 2.1.5 游客需求分析
随着我国城乡居民收入水平和生活质量的不断提高，人们的消费观念和消费模式正发生着明显的变化，由传统的、简单的消费观念转变为多元化的、积极的消费观念，人们需求的中心不再是为“得到”，也不再是那些廉价的商品和服务，而是对产品的质量、设计、造型、用途、品牌提出了更高的要求。
以上分析可以看出：由于“黄金周”的实施，京沈高速、沿海高速公路的建成，秦皇岛正成为京津地区以及东北部分城市短期旅游的首选目的地。据市旅游局统计，秦皇岛游客接待量连年创新高：2001年784万人次，2002年815万人次，2004年突破一千万人次大关，达到1227.94万人次，收入60.55亿元。2005年仅“五·一黄金周”就接待64.82万人次，收入2.36亿元，同比增长10％。2006年 “十·一黄金周”接待54.36万人次，收入4.08亿元，同比增长15.5％。旅游业发展态势十分迅猛，行业增长潜力巨大。
海棠宾馆的客源包括各种国内和国外旅游团队、婚宴以及散客。
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