发布时间 : 星期二 文章2011保障房白皮书0411更新完毕开始阅读5b848c20482fb4daa58d4be4
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Sig. (2-tailed) N .408 7 7 由此得出结论：经济适用房比例（22%以下）对商品住宅销售量没有影响，二者不相关。
? 经济适用房销售面积与住宅销售价格相关性：负相关，不同城市表现不一。
我们采用1999-2010年的全国经济适用房的销售量以及全国住宅销售价格来代表保障房对房价的影响，对二者进行相关分析。
Correlations VAR00006 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N VAR00007 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N 12 -.601* .039 12 12 VAR00006 1 VAR00007 -.601* .039 12 1 *. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed). 经检验，全国范围来看，保障房与房价二者呈负相关关系。2004年以来，经济适用房销售面积开始减少，特别是2009年至今经济适用房销售面积的更是减少到在2000-3000万平方米，经济适用房的供应减少是造成房价上涨的原因之一。
由于各城市的保障房执行严格情况不同，我们对经济适用房对房价的影响分城市进行研究。
由于上海的经济适用房历史较短，从08年起才开始建设，广州和深圳也无历史的经济适用房数据，故选取北京的经济适用房销售量同北京房价进行研究，检验二者的相关性。通过实证研究1999-2010年北京经济适用房和北京住宅价格的相关性（2004和2005年北京经济适用房销售面积缺失），发现，二者呈负相关。这表明，北京经济适用房对房价有影响，起到拉平房价的作用。
Correlations VAR00008 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N VAR00009 Pearson Correlation 10 -.663 *VAR00008 1 VAR00009 -.663 .037 10 1 *24
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Sig. (2-tailed) N .037 10 12 *. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed). 对于二线城市，我们以杭州和武汉为代表来研究二线城市经济适用房对商品住宅售价的影响。
经检验，杭州经济适用房和商品住房售价无相关关系。
Correlations VAR00008 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N VAR00009 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N 10 .266 .458 10 12 VAR00008 1 VAR00009 .266 .458 10 1 同样，武汉经济适用房与商品住房售价无相关关系。
Correlations VAR00001 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N VAR00002 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) 10 -.050 .890 VAR00001 1 VAR00002 -.050 .890 10 1 小结：从历史数据实证研究来看，经济适用房对房价的影响在全国范围内看，有降房价的作用，但具体到各城市，其作用不尽相同，要视各城市的情况而定。
（2）保障房对商品房的影响路径：需求和供给两个维度
保障性安居工程包括五种类型：廉租房、经济适用房、公共租赁住房、限价房、棚户区改造住房，廉租房和经济适用房适用于城市低收入群体，在有效需求方面与商品住房没有交集，但随着经济适用房供给范围扩大，门槛降低以及满足转让年限后，对商品住房市场会产生一定的影响，这个影响可能出现在3-5年以后；公租房针对中等偏下收入人群，覆盖到户籍以外的外来务工和新就业人群，能够适当的延缓一部分刚性需求，短期影响同样不大，但随着公租房大量建设，覆盖面可能会涉及到一部分商品住房的需求，这部分被延缓的刚性需求（商品住房市场）可能出现在2-3年以后；限价房和棚户区改造住房针对的人群是定向安置居民，影响主要体现在3-5年可以转让该房产的节点。可以看出，从保障房享受群体这个
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角度来看（即需求维度），保障房对商品房的影响出现在2-3年以后。
从保障房挤占商品住房的资源来看，保障房的大力建设，将从土地和资金两个方面挤占市场资源，进而影响到商品住房的供给，对商品住房市场产生影响。我们经过测算，“十二五”期间，保障性安居工程开工建设3600万套，需要土地和资金14.4万公顷、4.93万亿元，土地需求量相当于2010年保障性安居工程实际用地（3.24万公顷）的4.4倍，投入资金相当于2010年商品住宅投资额（3.3万亿元）的1.5倍，“十二五”保障性安居工程投资额将占到“十一五”商品住房投资额的45%。而2011年和2012年保障性安居工程开工量都在1000万套，力度最大，这两年将会影响到商品住房的开工量，进而影响到未来的供应，商品住房市场将会受到影响。
（3）保障房对商品住房的影响预测：显著影响可能出现在2013年左右
图：保障房与商品住房供应情况
单位：万套35003000250020001500100050002008200920102011E2012E2013E2014E2015E商品住宅竣工保障性安居工程开工商品住宅开工（假设方案1）商品住宅开工（假设方案2）
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
2011-2015年保障性安居工程开工量分别为1000万套、1000万套、600万套、600万套、400万套，根据近10年商品住宅竣工量的年均复合增长率估算，未来五年商品住宅供应量（竣工套数）预计分别为623万套、712万套、814万套、913万套、1064万套。考虑到保障房的建设周期，保障房未来的供应可能在2013年达到高峰，超过1000万套，超过商品住宅供应量，也即双轨制形成的同时，对商品住房市场将产生显著影响。
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4 2011年保障房建设三大关键问题
4.1 土地
（1）2011年全国保障性安居工程开工1000万套，需要土地4.13万公顷
2011年，我国计划开工保障性安居工程1000万套，其中经济适用房和限价房近200万套，廉租房160多万套、公租房220多万套（两者合计约400万套），棚户区改造住房400万套。据测算，2011年开工的1000万套保障性安居工程，共需要土地4.13万公顷，较2010年保障性安居工程实际用地增加27.5%，其中经济适用房和限价房需要土地9333公顷，廉租房和公租房需要土地13333公顷，棚户区改造住房需要土地18667公顷。
表：2011年保障性安居工程用地需求测算
类型 经济适用房和限价房 廉租房和公租房 棚户区改造住房 计划开工套数 （万套） 200 400 400 套均面积 70 50 70 规划建筑面积 容积率 （万平方米） 14000 20000 28000 1.5 1.5 1.5 用地需求 （公顷） 9333 13333 18667 数据来源：中国指数研究院整理计算
2011年“国八条”要求，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%要求，保证保障性安居工程用地的供应，同时，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。2009年和2010年商品住房用地实际供应量分别为5.41万公顷和9.48万公顷，据此估计2011年商品住房用地供应量不低于7.44万公顷，而2011年保障性安居工程需要用地4.13万公顷，占全部住房用地超过35%，占比较上年提高近10个百分点。
（2）八成省区市2011年保障性安居工程用地超过2010年，5省市需增加超1000公顷 根据2011年30个省区市保障性安居工程开工规模，估算各省区市用地需求（按照套均60平方米和容积率1.5测算），24个省区市2011年用地需求超过2010年保障性安居工程实际供地。黑龙江2011年保障性安居工程用地需求超过2500公顷，居首位，除了黑龙江，重庆、陕西、江苏等12个省区市用地需求超过1500公顷，用地需求在1000公顷以下的省区市，仅有9个，海南和宁夏的用地需求规模较小，不足400公顷。
从2011年保障性安居工程用地需求与2010年实际用地比较来看，24个省区市用地需求量超过2010年实际供地，重庆、云南、湖南、陕西、湖北需求量较上年实际供地量大幅
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