发布时间 : 星期六 文章银行授信调查报告(适用于房地产开发贷款)更新完毕开始阅读5a296a01580102020740be1e650e52ea5418ce5f
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总投资 销售收入 内部收益率 贷款额度 资本金投入及占比 投资利润率 投资回收期 贷款偿还期 （二）项目地段区域与配套情况
房地产项目具有很强的地域性，项目所处的地段和区域配套是一个项目成功开发最重要的因素。因此对部分的情况，授信调查人员要深入实际，细致调查，广泛收集资料与数据，合理分析与判断，以得出可信度较高的结论。
该部分主要叙述项目所在地的规划、土地的使用权属、土地等级、用途和使用年限、项目用地的面积与形状、项目所在地的交通通讯、水电汽供给、医疗设施、教育文化、购物娱乐、环境卫生、采光通风等情况；
（三）项目市场定位与规划设计
房地产项目的市场定位与规划设计是适应市场需求、实现顺利销售的关键步骤。
A、叙述当地的社会经济发展情况：国民生产总值、财政收入、居民收入情况及变动率、居民平均居住面积等；
B、叙述当地房地产政策：土地供给模式、土地供求状况和土地拍卖成交价格历史记录、
开发商土地储备情况；
C、叙述项目所在地的房地产整体供需情况、价格行情走势、市场特征、购房者对本区域房地产项目的需求特点；开工建设的商品房面积及销售、空臵情况等。
此次授信项目的市场定位与规划设计：
主要叙述建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率；主要房型、面积、套数等； 推荐表格如下：
楼盘类型 项目楼类型 盘情况 简要描 述 合计 项目用土地面积 地及规土地等级 面积（或代表类型面积） 户数 建筑面积 平均成本 销售均价 土地规划用途 ９
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划情况 土地费用 土地密度 绿化率 土地费用付款情况 土地平均成本（万元/亩） 容积率 （四）楼盘对比情况
为使项目授信调查更具有可信度，应对授信项目所在区域内有可比性的项目和虽处于其它区域但有参照价值的楼盘项目进行调查与统计，并对项目之间的地段与配套、市场定位与设计、成本与售价、销售情况进行对比分析和说明；
对比楼盘项目基本情况统计表
对比项目 名称 土地等级规划用途 建筑面积 容积率 预算投资 工程进度 平均成本 平均售价 开盘时间 已销售其它 比例 情况 （五）工期安排及工程形象进度
1、叙述项目的工期安排、目前已进行的工期、其控制工程的工期安排； 2、施工单位与工程监理情况：简要叙述施工单位的施工资质、经营实力、施工能力与施工业绩；对本项目的垫资条款与付款进度；监理单位的监理资质等基本情况；
3、目前工程的形象进度，项目报批、桩基处理、建筑安装、装饰配套等子工程的实际进展；
4、要依据可行性研究报告和施工预算，了解计划的工期，分析实际工程进度和计划的差距及原因。
5、收集、提供项目所在地的交通地图或规划地图。
6、项目开发手续办理情况：说明《土地出让协议》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》和《预售许可证》的详细内容，对上述证件中存在不一致之处进行解释。
7、分析在项目施工期间，由于天气、交通、环境管制、原材料供应等因素对工期可能造成的影响；
（六）项目投资
序号 1.1 1.2 项目 土地费用 前期工程费用 投资 缺口 １０
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1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 合计 基础设施建设费 建筑安装工程费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用 项目总投资 叙述土地取得成本和项目投资的构成、土地单价和项目各房型的平均成本，分析土地成本、建筑成本、装修成本的构成，与项目所在地的其它项目开发对应成本相比，有无不合理差异，如有，请分析原因。
对于经过转手获得的土地，要说明历次交易的合法性、对价支付情况。 （七）项目筹资
序号 资金来源 1 2 资本金 银行借款 ⅩⅩ银行借款 其中 其他行贷款 5 6 施工单位垫资 预租售收入回款 销售收入回款 其中 出租收入回款 经营收入回款 7 5 其它资金来源 合计 计划额度 占项目总投资比例 已到位资金 占计划比例 后期预计到位资金 1、项目筹资计划：
叙述项目筹资方案中资本金、银行借款、施工单位垫资、预租售收入回款的额度，说明上述资金来源的确定性，相关的附加条件（如银行抵押措施、利润分成条款等）。
预租售收入回款额度要与《房地产项目销售计划预测表》为依据，经实证测算后，确定期可回款的进度与额度。
项目筹资方案中各项来源的资金成本与合理性。自有资金要重点说明，根据人民银行121号文的规定，自有资金为开发商的所有者权益。对于项目公司，所
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有者权益只对应一个项目，比较容易确定项目自有资金。对于同时开工几个项目的非项目公司，所有者权益就要对应开发商正在开发的所有项目的总投资。对所有者权益的构成应予以调查核实，比如资本公积较大的，应说明资本公积的构成，对于股东超额注资形成的，须要求股东出具在偿还我行贷款前不收回相应资金的书面承诺。
2、已到位资金情况
叙述已到位资金的额度与构成；分析实际到位资金与筹资计划差异的原因；特别说明施工欠款、原材料欠款的数量。
3、后续资金来源
叙述后期资金来源的构成，资金额度与进度的计划安排；预租售收入回款额度要与《房地产项目销售计划预测表》为依据，经实证测算后，确定后期可回款的进度与额度；相关重要融资渠道的确定度。
（八）市场需求与销售预测 计划工期 工期起止 开发期数及相应工期 项目销售情况 首期开盘时间 可销售面积 已销售面积 按揭银行 最长按揭期限 整体计划销售月数 预计销售收入 已实现销售收入 拟按揭总额度 最高按揭成数 1、项目所在区域附近有可比性的房地产开发项目建设进程、销售价格、销售情况（如在项目所处地段与配套中可比楼盘对比部分已进行叙述，此部分可不再作说明）；
2、本项目的销售计划、销售价格、预售情况、按揭销售方案、销售资金回笼预测；
3、按揭销售方案：计划按揭银行、条件、办理笔数，金额，对象等。 4、如果授信项目已部分实现销售，应对其情况进行调查与说明
A、已经售出面积：应当区分住宅、商业用房、办公用房和车库，分别叙述已经售出的面积和套数。
销售收入金额：叙述已实现的销售收入中，全款、按揭、支付定金、销售返租的各
自金额与比例。
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