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安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
为基础，综合确定正常投资回报率为 ％。风险投资回报率按风险累加法进行估算。风险投资回报率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率组成，综合分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值分别为0％～2％，2％～5％，5％～8%，8％以上，根据本次估价对象的用途和房屋成新分析，以及该区域物业的租售比及目前***市社会经济环境、房地产经营风险综合分析取风险投资回报率为_____％。
报酬率r＝正常投资回报率+风险投资回报率
＝ ％+______％＝_______％。
（2）投资复合收益率法：
假设委估房地产的购买者取得房地产是一种投资行为。取得该房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资本两种，通常抵押贷款占六成，自有资本占四成。***市目前中长期（5年以上）贷款年利率为 ％，自有资本所有者一般要求的年收益率为8％。则：
抵押贷款额 自有资本额
报酬率＝―――――――×抵押贷款利息率+ ―――――――×自有资本收益率
房地产价格 房地产价格 ＝60％× ％ +40％× ％ ≈ ％
4、收益逐年递增比率s的确定：
另外，根据估价人员对同一供给圈商业用房的市场调查和分析，该地段为***市___________________________________________。本次评估本着谨慎态度，预测该地段商业用房房地产收益率每年递增 ％。
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5、仅有的收益年限n的确定：
本次估价对象为_____结构，根据建设部颁发的《房屋定损等级评估标准》，其耐用年限为____年，该房地产竣工于____年___月，则建筑物剩余使用年限为____年____月。
再根据委托方提供的估价对象《房地产权证》和《国有土地使用权证》记载，其所占土地性质为____，用途为____，终止日期为_____年___月___日，土地剩余使用年限为____年___个月。
按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）的规定 “建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算”，因此，估价对象的尚可使用____年___个月，扣除已租赁年限，则仅有的收益年限年限n-m为_______年。
6、租赁期以后各年净收益的折现： 根据公式：
a (1+s)n-m 1 Ｖ2＝ ——— ×[ 1- ————— ] ×———— r-s (1+r)n-m (1+r)m 其中 V-------租赁期以后各年的净收益折现值之和； a----------租赁期以后第一年的净收益； r----------租赁期以后各年的报酬率；
s----------租赁期以后各年净收益的递增比例； n----------委估房地产仅有的收益年限；
m---------委估房地产在租赁期以后再出租的第一年租金收入的时间
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至估价时点的期限，原租赁期限至_____年____月____日，适当考虑房屋的招租时间，假设再出租的第一次年租金收入时间为____年____月____日。则m=_____年。 V2= ＝__________元/m2 （三）委估房地产收益总价的确定 房地产收益总价＝（V1+V2）×建筑面积
＝__________元/m2×________m2＝__________元
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III、成本法
（五）方法的选用
根据房地产估价规范、土地估价规程，常用的估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正法等；鉴于估价对象租赁和买卖成交的案例较少，不适宜市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物进行测算，因此对估价对象只选用成本法进行测算。
本次评估拟采用成本逼近法和基准地价修正法综合评估土地价格，再用成本法计算建筑物价格，最终评估房地合一的客观合理价格。
（六）评估过程
成本法是用现时条件下重新购臵和建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
成本法确定评估值也可首先估算被评资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。
评估价格=重臵价格-实体性贬值-功能性贬值 或，评估价格=重臵全价×成新率
其中：重臵成本=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
[一]、土地取得费用
1、成本逼近法
根据成本逼近法测算地价步骤，有关费用参数取值如下： （1）土地取得费及相关税费
土地取得费指待估宗地所在区域征用同类土地所支付的平均费用。经过市场调查，根据合肥市人民政府合政[2003]138号、皖政[1987]70号、皖政（2003）03号、财政部、省财政厅、土地局财综字（2000）141号、省财政厅、土地局财综字（2001）1061号等文件的要求，确定土地取得费及有关税费如下：
a. 征地补偿费(土地补偿费、安臵补助费、青苗补偿费) 元/亩（四级）
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