发布时间 : 星期四 文章房地产评估报告格式更新完毕开始阅读5552173a87c24028915fc3dd
安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
（1）安全利率加风险调整值法：
是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为报酬率。报酬率由正常投资回报率和风险投资回报率两部分组成。正常投资回报率按目前中国人民银行公布的一年定期存款利率 ％和 年最新发行的一年期国债利率 ％为基础，综合确定正常投资回报率为 ％。风险投资回报率按风险累加法进行估算。风险投资回报率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率组成，综合分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值分别为0％～2％，2％～5％，5％～8%，8％以上，根据本次估价对象的用途和房屋成新分析，以及该区域物业的租售比及目前***市社会经济环境、房地产经营风险综合分析取风险投资回报率为_____%。
报酬率r＝正常投资回报率+风险投资回报率
＝ ％+______％＝_______％。
（2）投资复合收益率法：
假设委估房地产的购买者取得房地产是一种投资行为。取得该房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资本两种，通常抵押贷款占六成，自有资本占四成。***市目前中长期（5年以上）贷款年利率为 ％，自有资本所有者一般要求的年收益率为8％。则：
抵押贷款额 自有资本额
报酬率＝―――――――×抵押贷款利息率+ ―――――――×自有资本收益率
房地产价格 房地产价格 ＝60％× ％ +40％× ％ ≈ ％
25 ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效
安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
4、收益逐年递增比率s的确定：
另外，根据估价人员对同一供给圈商业用房的市场调查和分析，该地段为***市___________________________________________。本次评估本着谨慎态度，预测该地段商业用房房地产收益率每年递增 ％。
5、尚可收益年限n的确定：
本次估价对象为_____结构，根据建设部颁发的《房屋定损等级评估标准》，其耐用年限为____年，该房地产竣工于____年___月，则建筑物剩余使用年限为____年____月。
再根据委托方提供的估价对象《房地产权证》和《国有土地使用权证》记载，其所占土地性质为____，用途为____，终止日期为_____年___月___日，土地剩余使用年限为____年___个月。
按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）的规定 “建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算”，因此，估价对象的尚可使用____年___个月，即尚可收益年限年限n为_______年。
6、测算收益价格：
a (1+s)n
Ｖ＝ ——— ×[ 1- ————— ] r-s (1+r)n ＝__________元/m2
房地产收益总价＝V×建筑面积
＝__________元/m2×________m2 ＝__________元
26 ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效
安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
有租约的 收益法
（五）、估价方法的选用
根据合肥市房地产市场状况，结合估价对象的商业（办公）用房使用性质，该物业有连续且稳定的收益，经研究、分析，本次估价拟采用收益还原法为主并结合市场比较法（推算租金）综合评估估价对象房地产的价格。
收益还原法的估价原理为:
通过估算估价对象在未来预期收益并折算成现值，以估算估价对象的客观合理的价格。
市场比较法的估价原理为:
依据替代原理将估价对象在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的成交价格（租金）进行适当修正，以估算估价对象的客观合理的价格。
（六）、估价测算过程
（一）委估房地产在租赁期内的净收益折现 1、估价对象房地产在租赁期内的净收益
（1）____年___月___日至____年___月___日的租金收入
根据委托方提供的《房屋租赁协议》，房屋租金分年度支付，___________________________________________________________________。
（2）年总支出 A、年维修费和年管理费
根据租赁协议约定，该房屋的管理和维修责任都由承租方承担，和出租方
27 ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效
安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
无关，所以年总支出没有年维修费和年管理费。
（注：如《协议》另有约定，按协议计算） B、年税金
1房产税：年房产税按年房屋租金收入的12％交纳。 ○
2营业税及其附加、其他税费：年营业税及其附加按年房屋租金收入的6％○
交纳（其中营业税及其附加5.5％，其他税费0.5％）
C、年保险费：年保险费按房屋建筑物原值的2‰计取，根据合肥市工程造价标准，该类房屋重臵价 _X__元/m2。
则年保险费：______元/m2×建筑面积×2‰＝________万元 年总支出＝年维修费+年管理费+年税金+年保险费＝______万元 （3）年净收益
年净收益＝年总收益－年总支出＝年房屋租金收入－年房屋租金收入×（12％+6％）－年保险费＝年房屋租金收入×82％－年保险费
2、报酬率
报酬率是决定收益法运用是否得当的关键，其微小的变化都会给估价结果带来较大的影响。由于本评估报告要求的是房地产的现行市场价格，对应的净收益是土地和房屋的综合收益，因而确定报酬率为土地和房屋的综合报酬率。
由于现在要求的是委估房地产在租赁期内的净收益折现的报酬率，在租赁期内，租金和租赁期限已经约定，且承租人是__________________公司，资信好，出租方风险小，故报酬率的确定可采用投资复合收益率法和安全利率加风险调整法。（一般抵押用第一种方法，处臵时用第二种方法，司法鉴定或复杂的报告可
28 ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效