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民法案例系列－物权变动案例分析
甲因为要调往外地工作，欲将家里的财产变卖，甲的朋友乙知道后同甲商量，要求甲把彩电卖给他。双方协定的价格是1500元。6月1日，乙将钱交给甲以后，乙将电视装上车欲将电视拉走。甲想起自己还有一个月才走，就问乙能否借用一个月？乙同意。7月1日，乙将电视拉回家，到家后，当他接通电源，电视机不显示图像，乙认为甲的电视机在卖给他之前就坏了，就把电视机又给甲送回来，要求甲把钱退给他。甲请来修理电视机的技术人员检查，认为是搬运不当显像管损坏。乙坚决不要电视机了，要求甲退钱。如果甲一定要将电视卖给他，那就退给他电视的修理费将近500元。试根据民法理论分析以下问题：
（1）甲交付电视机是采用的什么样的交付方式？ （2）电视机的所有权是否已经转移？如果是，何时转移？ （3）甲是否应当承担电视的修理费用或者收回电视？ （4）结合民法理论，结合本题谈谈动产的交付问题。 答：（1）占有改定。
（2）已经移转。移转时间为6月1日。 （3）甲无须承担修理费用或收回电视。
（4）本题涉及民法中动产的所有权移转问题。《民法通则》第72条规定：按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。动产所有权从财产交付时起转移。《物权法》第27条规定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。在法律上，交付是指将物或所有权凭证移转给他人的行为。简言之，交付意味着占有的移转。由于在交付之前，当事人之间存在着移转所有权的协议，因而财产一经交付，便发生移转所有权的效果。应该指出，因交付而发生所有权的移转，要求交付行为完全符合合同的约定，否则不能视为已交付，不导致所有权移转。接受标的物的一方可以要求对方继续按合同约定履行交付义务或追究其违约责任。财产已经交付，但是当事人约定财产所有权转移附有条件的，在所附条件未成就前，财产所有权也不移转。
交付分为现实的交付和观念的交付两种情况。所谓现实的交付就是指动产物权的出让人将动产的占有实际移转给受让人，由受让人直接占有该动产。所谓观念交付，是指在特殊情况下，法律允许当事人通过特别的约定，并不现实地交付动产，而是采用一种变通的交付方法，来代替实际交付。观念交付又分为简易交付、占有改定和指示交付三种情况。《物权法》第25～27条分别进行了规定。所谓占有改定是指转让人和受让人在转让动产物权时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。所谓简易交付是指出让人在转让动产物权之前，受让人已经通过委托、租赁、使用借贷等方法而实际占有了动产，则从移转标的物所有权的合同生效之时起，视为交付。所谓指示交付是指在转让动产物权时，如果该动产已经由第三人占有，转让人可以将其对第三人的返还请求权转让给受让人，以代替物的实际交付。本题中甲卖电视给乙，双方约定由甲借用电视一个月，属于占有改定。甲和乙根据口头协议构成了买卖电视机的法律关系，从6月1日乙付钱，双方达成协议时电视机的所有权就移转了。只不过采用的并非实际交付的方法。既然电视机的财产权已经转移，电视机毁损或灭失的风险也应当由所有权人承担。因此，乙在运输期间不慎将电视机损坏，应由他自己负责。甲无须承担电视的修理费用，也没有义务收回电视。
值得注意的是，有关占有改定是否能在任何情况下都产生移转所有权的效果并具有对抗第三人的效力，学理上还存有争议。
依交付而移转动产所有权，只是法律对动产所有权移转时间的一般规定，属于任意性规范。当事人可以通过对动产所有权移转时间的特别规定而排除这一规定的适用。
根据我国法律的规定，在买卖合同中，交付时间一般有三种情形：第一，如果约定由受让人自提货物，受让人取走
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动产的时间为交付时间。本题就属于这种情况。第二，如果合同约定由转让人送货的，转让人在交货地点将标的物交付受让人点收完毕，视为交付。第三，合同中能够约定转让人代办托运或邮寄货物的，转让人将标的物交第一承运人或邮局的时间为交付时间。
案例二、蓝梦公司诉南通市房产管理局办理房产所有权登记行为侵权案
发布日期：2008-06-26 文章来源：互联网
原告：南通蓝梦有限公司。 法定代表人：顾卫新，总经理。
被告：南通市房产管理局。 法定代表人：陈西，局长。
第三人：南通仁发实业公司。 法定代表人：李先锋，总经理。
1992年，仁发公司与城西危房办洽商购买胡家竹园商办楼一、二、六层，并汇去购房款181万元。是年秋，仁发公司与蓝梦公司协商合办餐饮娱乐场所。蓝梦公司化去107万元对该楼一、二层进行装璜，并开始对外营业。经营不到一年，合作失败。次年夏，双方重新商定，该楼一、二层改由蓝梦公司直接向城西危房办购买，价格为110万元。11月，城西危房办按双方约定的蓝梦公司正式开出第04号房屋销售发票101.53万元和房屋建设费发票2.9万元。蓝梦公司当即付购房款80万元。余款于1995年底结清。1994年5月，仁发公司背着蓝梦公司以第04号房屋销售发票遗失为由，要求城西危房办重开第07、08号两张房屋销售发票，将购房单位改为仁发公司。10月，仁发公司趁蓝梦公司总经理人身自由受限制之机，藉此销售发票向南通市房屋登记管理部门申领两处房屋所有权证。房屋登记管理部门未经公告程序，即给仁发公司颁发了第312512号房屋所有权证。1996年1月，仁发公司又到该房屋登记管理部门办理了房屋抵押登记手续，以此商办楼一、二、六层设定抵押，向中国银行南通分行贷款169万元，贷款期限届满，仁发公司未能归还本息，南通分行遂主张对抵押物行使抵押权。法院判决南通分行在抵押房屋的折价款、拍卖变卖款中优先受偿。蓝梦公司获悉后便提起民事诉讼，要求法院确认该商办楼一、二层所有权归其所有，后因故撤回起诉。1996年6月，蓝梦提起本行政诉讼。 原告诉称，1993年原告向仁发公司转卖胡家竹园商办楼一、二层，房款付清，该房屋实际交付并使用至今。仁发公司隐瞒真实情况向被告申领了房屋所有权证。被告办理房产所有权登记行为侵犯了原告的合法权益，请求法院判决撤销第312512号房屋所有权证，并要求将商办楼一、二层房屋所有权登记在自己的名下。 被告辩称，仁发公司申领胡家竹园商办楼一、二、六层房屋所有权证的资料齐全，其审核无误，颁发给仁发公司的房屋所有权证于法有据，请求法院依法公断。
「审判」
崇川区人民法院经审理认为：蓝梦公司与仁发公司虽有房屋转售约定，但在仁发公司向房屋登记管理部门申领房屋所有权证时，尚未取得房屋所有权。被告依照第三人的书面申请和房屋开发商出具的购房人名称与申请人一致的购房发票，为其办理房产所有权登记并颁发了房屋所有权证，符合商品房屋产权户籍管理的规定。现蓝梦公司要求法院判令撤销被告颁发给仁发公司的通政房字第312512号房屋所有权证，并要求将商办楼一、二层房屋所有权登记在自己的名下缺乏事实和法律依据，依照
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《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，该院于1999年9月29日作出判决如下： 一、维持南通市房产管理局颁发给仁发公司的通政房字第312512号房屋所有权证； 二、驳回原告蓝梦公司要求申领胡家竹园商办楼一、二层房屋所有权证的请求。
一审判决后，蓝梦公司不服，上诉于南通市中级人民法院。
南通市中级人民法院经审理认为：房屋销售发票是取得房屋所有权的有效凭证。城西危房办给蓝梦公司出具的房屋销售发票已确认胡家竹园商办楼一、二层的购房单位是蓝梦公司。蓝梦公司也依约付清房款，并从1993年实际占有、使用至今，蓝梦公司拥有该房产所有权事实清楚，证据充分。对蓝梦公司的合法权益依法应予保护；仁发公司背着蓝梦公司，采取欺骗手段，要求城西危房办重新开出购房单位为仁发公司的销售发票，并以此发票申领了房屋所有权证，该行为属虚报、瞒报房屋所有权属情况等非法手段获得房屋权属证书的行为；南通市房产管理局在查证属实的事实面前拒绝注销该房屋所有权证与法不合。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条、第三十五条和《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项之规定，该院于2000年3月3日作出如下判决： 一、撤销南通市崇川区人民法院（1999）案行初字第17号行政判决书； 二、撤销南通市房产管理局1994年10月12日颁发给仁发公司的通政房字第312512号房屋所有权证； 三、责令南通市房产管理局在本判决生效之日起60日内作出向蓝梦公司颁发胡家竹园商办楼一、二层房屋所有权证书的具体行政行为。
「评析」
这是一起由房屋所有权登记行为引起，并多种法律关系交叉、重合在一起的行政案件。在案件审理中，从程序到实体萌发了多种观点。现从以下五个方面将本案所涉争议逐一展开并略作剖析。
一、行政诉讼争议的标的是否为生效判决所羁束 争议的诉讼标的为生效的判决所羁束，行政诉讼应当不予受理，已受理的应当驳回起诉。这是“一事不再理”法定原则的客观要求，也是最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》的最新规定，对此无疑应当执行。有人认为，本案中争议的诉讼标的已为民事审判中抵押权确认有效判决的效力所羁束，南通分行取得优先受偿权，蓝梦公司的起诉应当驳回。因而，本案争议的诉讼标的是否为生效的判决所羁束成为争议的第一个焦点。理顺法律关系是认识这个问题的前提。本案客观上存在多种法律关系，除了蓝梦公司与仁发公司存在变更房屋买卖法律关系外，还存在以下一些法律关系：一是基于仁发公司的产权登记申请，房屋权属登记机关与申请人之间建立的房屋所有权登记法律关系；二是基于仁发公司的抵押权登记申请，房屋权属登记机关与申请人之间建立的房屋抵押登记法律关系；三是基于贷款合同而存在的仁发公司与南通支行间建立的贷款关系和贷款担保法律关系。这几种法律关系既各自独立存在，又紧密联系，互相影响，贷款担保法律关系是建立在抵押登记法律关系基础之上的，抵押登记法律关系又是建立在房屋所有权登记法律关系基础之上的，房屋所有权登记法律关系则是建立在房屋所有权取得合法、有效的基础上的。蓝梦公司起诉房屋所有权登记机关的登记行为侵权，试图通过诉讼来变更原有的房屋所有权登记法律关系。如果蓝梦公司的这种试图成功，无疑会影响其他法律关系的效力，
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南通分行的优先受偿权则面临危机。这就是本案法律关系互相关联、相互影响的一面。贷款抵押担保法律关系是否有效的诉讼是在仁发公司与南通分行间展开的，也是在抵押物所有权设定无争议的前提下展开的。它所展示的是双方在抵押担保法律关系中的权利与义务。抵押权的效力是该诉讼的标的。这种效力依附于债权，即使抵押物灭失，抵押权人失去的也只是抵押物权，债权并不丧失。这种效力优先于没有设定抵押权的其他债权，没有设定抵押权的其他债权无疑应受此生效判决所羁束。但这种优先受偿权能不能对抗他人主张抵押物的所有权呢？这就是法律关系之间各自独立的一面。蓝梦公司提起行政诉讼的诉讼标的是房屋所有权的归属，而民事审判中的诉讼标的为抵押物的效力，两者不为同一。抵押权的效力无力羁束房屋所有权的归属。相反，倒是房屋所有权归属的生效判决，却能制约抵押权的效力。如果房屋所有权的归属诉讼为抵押权有效判决的效力所羁束，那么，最终留给蓝梦公司的司法救济渠道只有一条，即向穷困潦倒的仁发公司索要购房款，名为救济，实为画饼充饥。行政诉讼法律意义上的“诉讼标的为生效判决的效力所羁束”是法律的统一性、稳定性和权威性的客观要求。这里的“羁束”，不应是宽泛的羁束，而是特定的羁束；不应是间接的羁束，而是直接的羁束；不应是果对因的羁束，而是因对果的羁束。全面、客观、公正地理解这一规定的内涵，实为行政审判健康进行的要旨。
二、抵押权人是否为本案适格的第三人 抵押权人是否为本案适格的第三人，成为争议的第二个焦点。有人主张，在本案中应确立抵押权人的第三人诉讼地位。其主要理由是房产更正登记之诉的处理结果可能与抵押权人有法律上的利害关系。在行政诉讼第三人的法学理论上，这是一个令人耳目一新的课题。它把行政诉讼的第三人从本诉的行政法律关系中当事人扩展到与本诉行政法律关系有关联的其他法律关系中的当事人。前文已经讲到本案所涉的其他法律关系比较多，但引起行政诉讼的行政法律关系，是房屋权属登记机关与申请人之间建立的房屋所有权登记法律关系。房屋的实际所有权人对房屋权属登记机关的房屋所有权登记行为不服提起行政诉讼，已形式上取得房屋所有权人依法是适格的第三人。将此房屋所有权设定抵押，履行房屋抵押登记程序，这又是一种新的法律关系，即房屋抵押登记法律关系。如果房屋的实际所有权人认为房屋抵押登记机关的抵押登记行为违法或侵权，那么此时此刻，抵押权人才是适格的第三人。 围绕房屋登记管理行为这个圆心，还可以引发出除上面两种法律关系以外的其他法律关系，如房屋租赁登记法律关系，房屋所有权变更登记法律关系。另外，在同一房地产抵押物上可以设定数个抵押权，也就存在数个抵押权人。如果其中一种法律关系进入诉讼，其他关联法律关系的当事人应作为第三人的立论成立，那末，类似这种诉讼都有数量不等的第三人，行政诉讼很有可能变成“一揽子”诉讼。行政诉讼法意义上的第三人只能是与提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织。这里的利害关系是直接的法律上的权利义务关系。抵押权人与提起诉讼的房屋所有权登记行为没有形成直接的法律上的权利义务关系，因而，不是本案适格的第三人。
三、争议的房屋所有权是否为蓝梦公司所拥有 蓝梦公司对诉争房屋是否取得所有权是本案进入实体审理阶段中的首要议题。如果蓝梦公司没有取得房屋所有权，等待它的只能是裁定驳回起诉。有人认为，蓝梦公司并未取得房屋所有权，或者说仁发公司与蓝梦公司的房屋变更买卖行为应属无效。
其主要理由是：（1）公有房屋买卖必须进入房屋交易市场，并到房屋交易主管部门办理公有房