发布时间 : 星期六 文章承租商业地产需要防范的11个法律风险更新完毕开始阅读4db044e9f12d2af90342e633
持，否则，如因抗辩理由不成立，将承担迟延支付租金的违约责任。笔者建议，承租人在承租之前，应当注意收集并保存开发商的招商宣传手册（宣传单），最好能通过租赁合同将招商优惠及承诺予以固定，然后在出现开发商拒不兑现承诺时，通过往来函件、会议纪要、座谈、录音等方式予以巩固证据，最后在事实清楚、证据充分的基础上，行使法律上所赋予的合同抗辩权，以确保承租人的合同利益。 第十、忽略对扩建和改造的风险
实务中，对于扩建和改造，因是否经出租人同意，以及因是否属于合法扩建和改造等因素的不同，法律规制也截然不同。
根据《解释》第十三条、十四条的规定，如扩建和改造没有经出租人同意，那么相关的费用由承租人承担，并且出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失；而在经出租人同意且双方对造价没有约定的情况下，如扩建和改造办理了合法建设手续，则相关费用和造价由出租人负担，如未办理合法建设手续，则双方根据过错承担。
笔者在经办的某租赁合同纠纷一案中，承租人承租出租人商铺一间，用于经营酒庄，但后来因酒庄生意不好，于是就对商铺整体改造，将商铺隔成了许多隔间，用于经营咖啡馆，同时将商铺外围的小片空地进行合理化利用，该行为得到了出租人的口头同意，但无具体书面文件。后来承租人与
出租人因其他原因产生矛盾，出租人遂以承租人擅自改造和扩建为由，要求解除合同，并要求承租人赔偿损失。 对此，笔者建议，承租方在对整租商铺进行改造前，应当首先审查合同对改造的约定如何，同时，建议将改造方案告知出租方，并征得出租方的书面同意，避免违约。 第十一、忽略对合同目的的约定
在商业地产租赁中，承租人经常对租赁目的予以忽略，比如笼统写成商业、经营等用途，或者直接忽略不写。明确合同目的，看似是约束承租人，因为一旦合同目的具体明确，那么承租人将失去变更用途的空间和余地。但实际上，笔者认为，在某些场合，明确合同目的，将有利于承租人向出租人主张索赔或违约。
现实中，不同的经营用途，法律上对其房屋的规制不同，比如从事一般仓储业务，与从事零售业或餐饮业，前者只是供私人存放物品，一般不需要办理任何证件或许可；而后者则属于公共空间，供大众消费，消防、卫生等各部门都将对承租房屋及房屋相关证件予以审核和检查。
同理，经营用途不同，对出租人提供标的的要求也不同，所以，按上例，如果合同目的为仓储，则出租人只要提供安全的场地或房屋即可，但如合同目的为餐饮或者零售业，那么出租人不仅需要提供房屋，还需要对房屋的消防、卫生等负责。
所以，笔者建议，承租人在承租房屋或商铺时，尽量将合同目的予以明确。因为，根据《合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，如果出租人提供的房屋不能符合合同目的，那么出租人将承担违约责任。反之，如果对合同目的未作约定，或者未予明确，那么出租人将可能不需承担该条款所确定的义务。
结语：
在商业地产租赁中，承租人在合同签订及合同履行过程中所面临的风险，实践中还有非常多，比如出租人临时涨租金、强制拆除、非不可抗力情形下导致合同无法继续履行的处理、优先承租权与优先购买权的保护，等等之类，数不胜数，但限于文章篇幅，不再赘述。