发布时间 : 星期五 文章佛山中院 - 关于审理集体土地使用权流转纠纷案件若干问题的指导意见更新完毕开始阅读4552049a51e79b8968022622
小区进行综合管理和服务，对业主的人身、财产权益应承担的安全保障义务。该义务包括法定义务和约定义务，但主要是约定义务。《物业管理条例》第36条第2款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业安全保障义务主要包括物业管理区域内共用设施设备的安全保障义务和防范、制止物业管理区域内违法行为的安全保障义务。
近年来，物业小区内因第三人的违法犯罪行为导致业主人身、财产损失的案件时有发生。在司法实践中，由于物业服务合同对物业服务公司的安保义务约定不清晰，对物业服务公司的安保义务较难界定，存在较大的争议。我们认为，对物业服务企业承担安保义务的轻重认定应结合物业服务合同的约定、法律法规的规定、物业服务企业的资质等级和收费标准、物业管理行业的惯例等因素综合分析。物业服务合同对物业服务企业的安保义务约定不清晰或者没有约定的，法官应以诚实信用原则为指导，平衡业主和物业服务企业的利益。在具体民事责任认定上，违反安全保障义务的责任须符合三个构成要件，即损害后果、过错、过错行为与损害事实之间具有因果关系。
违反安全保障义务的赔偿范围没有明确的法律规定，司法实践中法官行使自由裁量权较大。对赔偿范围的确定，应注意业主和物业服务公司之间的利益平衡，既要考虑物业公司业务的发展，又要考虑业主权利的保护。如物业公司尽了主要安全保障义务的，则相应承担较轻或者免除赔偿责任；物业公司疏于管理，未尽主要安全保障义务，
存在过错的，应当承担一定的损害赔偿责任。业主财产损失的举证责任原则上由业主承担，对于盗窃案等违法犯罪行为造成财产损失不易举证的，可综合考虑公安机关原始报案记录、收据发票、当事人陈述及一般社会生活经验规则等因素认定。物业服务公司承担的损害赔偿责任，一般不超过财产损失比例的20%；同时应予最高限额限制，最高不宜超过20万元；对造成特大财产损失（500万元以上）的赔偿不得超过50万元。另外，对业主主张物业服务公司支付精神损害赔偿的应慎重，原则上不予支持。
（4）《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用问题
该司法解释共十三条，具有实质性内容的实际为十条，有关实践中所涉及诸如物业服务的安全保障义务、物业服务费用等许多内容都没有涉及，过于抽象，缺乏可操作性；同时逻辑结构也有问题。
A、物业服务合同对业主的约束力
第一条明确规定业主受物业服务合同的约束。这是因为，业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因为司法解释对此有
文规定，我们遇到此情形，可直接引用该条款裁判。实践中，经常存在由业主直接与物业服务企业签订物业服务合同，此时业主受其签订的物业服务合同约束。但问题是，业主直接与物业服务企业签订的物业服务合同，与业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同可能有所不同，主要是物业服务费用的收费标准不同，这时应如何处理？我们认为，物业服务企业接受业主委员会或建设单位的选聘签订物业服务合同，才能接管相关物业，在进场后再与具体某个业主签订合同，约定新的收费标准的，如该当事人之间发生纠纷的，应从新约定。
B、物业服务合同无效情形
第二条规定了物业服务合同无效之情形。在具体适用时，应注意以下几个问题：
（a）司法解释规定可以主张合同无效的诉讼主体，是业主委员会或者业主。而且对于业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，没有具体人数上或者多数的限制。对于物业服务企业主张合同无效，而确实存在上述规定情形的，也应确认合同无效。
（b）对第一项转委托物业服务规定的适用一般没有什么问题，主要是对第二项相关情形的认定，约定达何种程度时才可认定物业服务合同无效？这是值得我们思考的重大问题？我们认为，这项其实是合同法第四十条格式条款无效认定，主要看当事人之间的权利义务是否公平，应适用认定格式条款无效的标准处理。
（c）物业服务企业不履行义务的司法救济
根据《物业管理条例》第2条规定，物业服务企业应当承担的义
务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。司法解释第三条规定了物业服务企业不履行义务的违约责任。根据该条司法解释的规定，凡是物业服务企业履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主均可起诉请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，追究其违约责任。这条司法解释包容性很大，主要适用合同法违约责任的相关规定处理。需要特别注意的是：一是司法解释规定是业主可以请求物业服务企业承担违约责任，其实业委会也当然可以主张追究物业服务企业的违约责任。二是物业服务企业应受其公开作出的服务承诺及制定的服务细则的约束。物业服务企业的应履行的对管理区域物业的维修、养护、管理和维护义务不局限于合同的约定。事实上，实践中的很多物业服务合同约定内容并不十分详细，而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。除此以外，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，往往对业主作出选聘决定具有重要作用，而物业服务企业应受其约束，视同合同的组成部分。
C、物业服务合同的终止及其善后处理规则
在理解与适用第八、九、十条，应注意以下基本问题： （a）业主委员会请求解除物业服务合同须有前提条件，须经业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定。在实践中，有的小区出现两个新旧业主委员会的情形，互不承