发布时间 : 星期一 文章我国房地产上市公司营运能力分析更新完毕开始阅读41d1d2cd960590c69fc37669
流动资产周转率改进前后对比0.500.400.300.200.100.0020092010201120122013改进前改进后
由表5和图5可知，从09年到13年，房地产行业流动资产周转率总体呈递减的下降趋势，改进前与改进后都呈下降趋势，只是改进前的流动资产周转率指标均大于改进后的指标。说明原来的指标在计算时人为的加大流动资产的周转量, 增加了周转次数, 从而缩短了周转天数, 不能客观真实的反映流动资金的运用效率, 掩盖了资金周转的本来的速度。但是，改进后的流动资产周转率指标减去了了人为加上的周转额，更能够加准确的计算出流动资产周转率，从而更好的反映出流动资产的利用效率。
（四）总资产周转率
表6：
改进前 改进后 图6：
总资产周转率（次） 2009 2010 2011 0.34 0.35 0.28 0.27 0.29 0.22 2012 0.25 0.19 2013 0.26 0.21 总资产周转率改进前后对比0.400.350.300.250.200.150.100.050.0020092010201120122013改进前改进后
从表6、图6中可以看出，从2009年到2013年，房地产行业总资产周转率总体呈波动递减的
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下降趋势，而改进前的总资产周转率明显高于改进后的总资产周转率，说明原有的指标计算中存在一些与企业销售收入无关账户，从而造成企业总资产周转率比实际情况要好的虚假现象。改进后的总资产周转率在计算中，除去了这些账户，更加真实的反映出企业的总资产周转率，更好的体现企业总资产的利用效率。由总资产周转率和流动资产周转率的图表对比可以发现，总资产周转率的下降趋势同流动资产周转率的下降趋势相关且相类似，因此可以揭示出流动资产周转率是影响总资产周转率的重要因素之一。
（五）固定资产周转率
表7：
均值 图7：
2009 31.66 固定资产周转率（次） 2010 2011 40.51 34.87 2012 34.71 2013 36.89 固定资产周转率50.0040.5140.0030.00均值20.0010.000.002009201020112012201331.6634.8734.7136.89
固定资产是企业资产的重要组成部分，固定资产周转率主要用于设备，建筑，厂房，机械和其他固定资产进行了分析，固定资产的比率较高，说明其使用效率较高，自然的，也说明企业对固定资产管理水平越好。如果固定资产周转率较低，容易影响到企业的获得收益的能力。它反应了房地产企业对固定资产的利用程度。对房地产企业来说，固定资产也是十分重要的。从表7和图7可以看出，2009到2013，房地产行业固定资产周转率有较小的波动，房地产行业目前的固定资产利用效率相对稳定。从对固定资产的利用效果可以看出房地产企业是非常重视对固定资产的分析评价的。
（六）指标之间的对比
表8：
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改进后5个指标对比 存货周转率 应收账款周转率 流动资产周转率 总资产周转率 固定资产周转率 图8
2009 1.19 163.47 0.33 0.27 31.66 2010 1.37 212.25 0.32 0.29 40.51 2011 1.56 208.50 0.24 0.22 34.87 2012 1.45 344.39 0.22 0.19 34.71 2013 1.32 573.74 0.23 0.21 36.89
从表8和图8中可以看出，2009年到2013年房地产行业发展势头良好，但过程有些波动，从图表中明显可以看出应收账款周转率远远高于其他周转率，房地产产业集聚的速度越来越快，说明应收账款的收款速度是越来越快，节省了大量的资金运作，减少坏账损失，应收账款速度加快也可以降低成本，提高资本的流动。总资产周转率、流动资产周转率低，房地产行业资产利用效率是不够的，需要加以改进，以加速资金周转，提高企业经营能力。固定资产周转率比较稳定，说明了房地产行业固定资产的利用效率比较稳定，固定资产管理水平较高。存货周转率都在2.0以下，表明了房地产行业实力雄厚，发展前景一片光明。总体而言，房地产行业还是大势之时。
五、结论和建议
从以上分析可以看出房地产行业营运能力分析体系还不是特别的完善，现行的和改进后营运能力指标都只是从有形资产的角度对企业营运能力进行分析，并没有看到无形资产对房地产企业长期的影响力，现如今企业的技术、商标、专利、品牌等无形资产也是企业长期发展过程中的重要资源，也是现在的企业资产管理的重点项目。对无形资产和其他长期资产评估的不足，容易导致企业短期行为。但是这些无形资产无法用准确的数值计算，更是难以在报表上反映出来，因此，在对企业营
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运能力分析评价时，不仅仅只是着眼于眼前的利益，更要结果行业发展战略，关注房地产去也长远发展的利益，充分考虑到无形资产在企业经营过程中所发挥的强大作用。传统意义上的营运能力分析应是企业各项资产利用效率的分析，现在的房地产企业缺少对人力资源有效利用的分析评价。而21世纪是知识经济时代，企业劳动主体是人，大多从事脑力、智力劳动，因此人力资源分析应该是现代财务分析的非常重要的内容。现代企业应当更加注重对非财务指标的分析，包括员工满意度和保持力、管理有效性和占领市场份额。同时，还应兼顾企业的长期利益和短期利益。注重对会计人员的再教育。因此，对企业营运能力的分析与评价必须是全面的，完美的，提前，充分考虑到中国正处于经济转轨的特殊时期，人力资源投资开拓新市场、开发新技术的显着的作用，有利于正确引导企业逐步形成技术进步机制和知识创新机制，合理制定企业经营方向。
总而言之，在社会主义市场经济的不断完善前提下，对企业营运能力指标进行正确的分析，已成为企业在行业竞争中取得优势的重要原因。本文对房地产行业原有的营运能力指标体系的不足之处进行说明，并提出了改进后的指标体系，通过改进前后的对比分析了房地产行业的营运能力。从而发现，房地产行业的资产周转效率还有待提高，随着房地产市场的不断完善，市场监管和政府宏观调控的力度加大，房地产企业必须正确做好对企业营运能力的分析评价工作，从而提高各项资产的利用效率，充分发挥财务分析的作用，才能够在激烈的房地产市场竞争中站稳脚跟。
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