发布时间 : 星期日 文章我国房地产上市公司营运能力分析更新完毕开始阅读41d1d2cd960590c69fc37669
存货周转速度 存货周转率，是企业在一定时期内存货占用资金可周转的次数，或存货每周转一次所需要的天数。存货周转率通常用存货平均余额与营业成本的比率来表示，以反映企业存货规模是否合适，周转速度怎么样。 应收账款周转率，是企业一定时期内赊销收入净额与应收账款平均余额的比例，用来反映应收账款的回收速度。 存货周转次数=营业成本/平均存货(期初存货+期末存货)/2 存货周转率=营业成本/平均存货余额（（年初数+年末数）/2+∑第i个月存货改进后的指标余额）/12） 明显反映出房存货周转天数=计算期天数/存货周转次数 地产行业的特殊性（存货周转次数越小越好），很好的弥补了原有指标的计算结果与实际脱离的状况。 应收账款周转速度 应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额 (期初应收账款+期末应收账款)/2 应收账款周转天数=计算期天数/应收账款周转次数 应收账款周转率=营业收入/平均应收账款余额（（年初余额+年末余额）/2+∑第i个月应收账款余额）/12 改进后的应收账款指标剔除了季节性因素的影响，可以更好的反映企业的实际情况。 固定资产周转率，是企业销售收入净值与固定资产平均余额之间的比固定资产周转速度 值。反映了固定资产的周转情况，用以衡量固定资产利用的效率。
充分考虑到了固定资产周转率=营固定资产对房业收入/平均固定资地产企业长期产余额 发展的重要影响。 四、样本数据计算及分析
目前我国有144家房地产上市公司，由于有些企业数据不明，经过筛选，选取了111家企业2009年-2013年5年的样本数据做了关于营运能力相关指标的计算分析。本文所有数据均用均值进行对比分析。
6
（一）存货周转率
表1：
改进前 改进后 图1：
存货周转率（次） 2009 2010 2011 1.16 5.36 6.23 1.19 1.37 1.56 2012 5.73 1.45 2013 5.24 1.32 存货周转率改进前后对比7.006.005.004.003.002.001.000.0020092010201120122013改进前改进后
表2：
改进前 改进后1 图2：
2009 1714.69 1728.26 存货周转期（天） 2010 2011 347.69 278.14 1408.49 1158.77 2012 244.02 955.38 2013 252.36 1023.39 存货周转期改进前后对比2000.001500.001000.00500.000.0020092010201120122013改进前改进后
从图1和表1可以明显的看出存货周转率指标改进前后的差异，从09年到13年，改进前的存货周转率总体上都比改进后的存货周转率大，存货周转率大都在5以上，而且波动幅度也
7
比较大。改进后的存货周转率小，波动幅度小。从表2和图2也可以看出改进前的存货周转期明显低于改进后的存货周转期。对于房地产行业，存货周转率是非常特殊的关键指标。通常来说存货周转率当然是越快越好，而房地产行业则是完全相反，实力越是雄厚的企业，其存货的周转速度越是慢。而改进后的指标明显反映出房地产行业的这一特殊性，很好的弥补了原有指标的计算结果与实际脱离的状况。
（二）应收账款周转率
表3：
改进前 改进后 图3：
应收账款周转率（次） 2009 2010 2011 286.62 334.62 225.64 163.47 212.25 208.50 2012 263.85 344.39 2013 473.25 573.74 应收账款周转率改进前后对比700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.0020092010201120122013改进前改进后
表4：
改进前 改进后 图4：
应收账款周转期（天） 2009 2010 2011 133.24 107.26 115.48 134.14 107.26 88.39 2012 41.14 29.66 2013 33.68 28.94 8
应收账款周转期改进前后对比160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0020092010201120122013改进前改进后
从表3、图3可以看出，改进前的应收账款周转率呈波动上升的趋势，而改进后的应收账款周转率则呈现为递增上升的趋势。说明房地产行业在应收账款周转速度方面呈现良好上升的趋势。一般来说，应收账款周转率应该是越高越好,表明企业收账速度快，收账期短，坏账损失少，资产流动速度快，企业偿债能力强，盈利能力也越强。从表4和图4可以看出，从2009年到2013年这5年的发展情况来看，改进前的应收账款周转期明显高于改进后的应收账款周转期，对于房地产企业来说，应收账款周转期越短越好。如果公司实际收回账款的天数超过了公司规定的天数，那么说明债务人违约时间较长，信用度低，增加坏帐损失风险。由于公司生产经营的季节性原因和其他因素的影响，容易造成应收账款周转率的虚增或虚减，使应收账款周转率不能正确反映公司实际上的销售情况。而改进后的应收账款指标剔除了季节性因素的影响，可以更好的反映企业的实际情况。
（三）流动资产周转率
表5：
2009 2010 2011 2012 2013 图5：
流动资产周转率（次） 改进前 0.50 0.49 0.38 0.35 0.35 改进后 0.33 0.32 0.24 0.22 0.23 9