发布时间 : 星期一 文章土地一级开发模式及案例分析更新完毕开始阅读40956739376baf1ffc4fad5e
1、政策风险
2007年底的中央经济工作会议已经放出信号，根据国内外经济形势的变化，随着我国人地矛盾的更加突出，针对房地产行业，2008年国家的宏观调控政策有更加从紧的可能。
2、征地、拆迁风险
土地是农民的生命，房屋是农民的根本。由于农民对土地存在与生俱来、难以割舍的感情，加之对失去土地后的生活保障没有足够的信心，因此农民会存在一定的抵触情绪。
在过去，很多不良开发商在征用农民土地时存在“坑农、害农”的现象，造成农民对开发商的不信任，所以开发商在征用土地的过程中存在的阻力越来越大。
3、生态环境开发与保护的矛盾
项目的实施有可能对滇池沿线脆弱的生态系统及本已落后的环保设施造成一定的压力。
国土资源的开发、利用与生态环境的治理和保护之间存在着天然的矛盾。要从根本上解决这一矛盾，实现国土资源的可持续发展，必须对国土资源进行综合利用。
四、其他有必要披露的事项
本次非公开发行未有其他有必要披露的事项。
云南城投置业股份有限公司董事会
二○○八年五月十二日 一期项目征地拆迁成本测算表 附表 单位：万元 序号 一 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 二 费用构成 征地费及规费 征地补偿金 征地管理费 新增建设用地有偿使用费 耕地开垦费 征地工作经费 征地措施费 耕地占用税 新菜地开发基金 农发基金 社保基金 拆迁费用 测算方法 项目总体征收集体土地面积为4,630亩 面积4630亩，25万/亩 按征地补偿总金额的2.8%提取 面积4630亩*64元/㎡(官渡) 按1.98万/亩收取 按征地补偿总金额的3%提取 按市政府\昆政复[2005]16号\批复,按征地补偿总金额的3.5%计提 按15元/㎡收取，耕地面积：4630亩 按1.5万/亩收取 按500元/亩收取 按3万/亩收取 合计 181,133 115,750 3,241 19,755 9,167 3,473 4,051 4,630 6,945 232 13,890 5,060 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 三 四 五 电力要素 线状要素 大棚补偿费 测绘、评估费 不可预见费 工作经费 三通一平 总计 单位成本 1万元/亩，大棚占地面积812.1195亩 （2.1+2.2+2.3）*15% （2.1+2.2+2.3+2.4+2.5）*2% 按15万元/亩计算 （一+二+三） 4630亩土地的单位成本(万元/亩) 1,225 1,799 812 549 575 99 69,450 255,644 55
环湖东路投资估算其各项费用组成如下表: (万元) 顺序 费用名称 第一部分建筑安装工程 一 二 三 四 五 道路工程 桥梁涵洞工程 隧道工程 交叉工程 排水景观交通工程及其他 第二部分其他基本建设费用 第一、二部分费用合计 注：1.征迁税费约占40% 总价(万元) 35,640 23,787 7,853 4,000 32,239 67,879 备注 马金铺立交取消平面交叉8处 征迁费约36万/亩 2.此计算参照环湖东路可研中投资估算报告的相关资料及初设施工图进行估算各项费用
08年 08年 2027.079亩 08年10月 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月 09年6月 09年7月 合计 11月 12月 新增建设用地有偿使用费及规费 征地 拆迁、补偿 三通一平 进入土地招、拍、挂程序 财政拨款返还 50,677 2,215 30,406 50,677 2,215 30,406 28,626 28,626 -120,738 - -74,786-195,523 注2 土地成本小计 环湖路建设成本 28,626 50,677 32,622 10,000 注3 111,924 35,640 10,000 12,240 67,880 2602.921亩 08年10月 新增建设用地有偿使用费及规费 征地 拆迁、补偿 三通一平 进入土地招、拍、挂程序 财政拨款返还 土地成本小计 总成本(不含财务费用) 累计成本(不 36,758 08年1108年月 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月 09年6月 09年7月 合计 12月 36,758 65,073 2,845 39,044 -158,341注4 - 65,073 2,845 39,044 - 36,758 101,023 - 50,677 - 42,622 - 10,000 - - - - -158,341 143,719 323,523 65,073 41,889 77,313 41,889 194,3101,023 151,700 204,322 204,322 281,635 323,523 323,523 323,523 323,523 323,523 含财务费用) 22 现金流入 现金流出 - 101,023 - 50,677 - 42,622 - 10,000 - - -120,738 - - - - - -233,127 -353,864 - 323,523 77,313 41,889 现金净流量 -101,023 -151,70-194,0 322 -204,322 -204,322 -160,897 -202,785 -202,785 -202,785 30,341 30,341
下保底上分成 漳州发展土地开发引入\看涨期权\
2009年12月31日 08:56 来源：上海证券报 发表评论 【字体：↑大 ↓
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近日，上市公司参与土地一级开发的热潮一浪高过一浪，从最早的绵世股份到最近的中南建设。而今日漳州发展与当地政府以约定保底、附加分成的合作开发模式有点类似一份看涨期权，在业内显得别具一格。
漳州发展今日公告，漳州龙文区人民政府及漳州龙文区城市建设开发中心以公开招商的方式，确定公司作为合作开发企业，共同合作对漳华路龙文段配套开发用地(A地块)进行一级开发。
漳州发展披露，本次合作的一级开发权价款为5000万元，由公司承担并计入土地开发成本；每亩土地开发成本不高于32万元，若实际成本高于上述额度，则由漳州市龙文区人民政府及漳州市龙文区城市建设开发中心负责所有超额成本，公司合计投入的资金总额为1亿元。
同时，漳州发展亦表示，项目的一级开发权价款以及土地一级开发成本是公司在合作开发A地块的投资，全额计入土地一级开发总成本。漳州市龙文区人民政府及漳州市龙文区城市建设开发中心按协议约定支付公司一级开发的全部项目资金及收益。
针对工作分配，漳州发展称，将由漳州龙文区人民政府、漳州龙文区城市建设开发中心及公司三方共同成立专门的配套开发用地一级开发建设领导小组及协调机构。漳州市龙文区人民政府及漳州市龙文区城市建设开发中心负责配套开发用地的报批及征地及拆迁补偿安置的具体工作(包括征地及拆迁补偿安置以及配套开发用地内高、低压线路迁移等)，公司全过程参与并进行跟踪、审查和监督。
针对项目结算及收益分配方式，漳州发展表示，漳州龙文区政府及漳州龙文区城市建设开发中心同意在每季度末由后者按时足额向公司支付年12%收益。A地块挂牌出让时，若公司最终中标摘牌，公司实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及出让净收益的18%于成交确认日转为地价款；若由非公司中标摘牌，漳州市龙文区政府应在土地出让收入到达其财政专户之日起30日内将公司实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及出让净收益的18%支付给公司。
故此，漳州发展认为，该协议合作项目采用固定回报加上收益分成的方式，在一定程度上确保了公司的年总投资收益率在12%以上，投资回报相对较高且风险较小。
北京绵世投资集团股份有限公司关于参股公司正在 进行的土地一级开发项目提前终止和结算的公告
2010年03月16日 05:05中国证券报－中证网【大 中 小】 【打印】 共有评论0条本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、情况简述