发布时间 : 星期一 文章土地一级开发模式及案例分析更新完毕开始阅读40956739376baf1ffc4fad5e
（6）投资计划
环湖东路沿线土地一级开发项目一期包括周边土地一级开发整理及项目区域内6.15公里环湖东路道路建设。
其中，周边土地一级开发分二阶段进行建设，第一阶段计划2008年10月开工，投资总额11.19亿元，将完成2027亩的土地一级开发；第二阶段计划2009年3月开工，投资总额14.37亿元，将完成2603亩的土地一级开发。
同时，环湖东路沿线土地一级开发项目一期包含6.15公里环湖东路道路建设，预计施工期为2008年10月至2009年7月，预计道路投资额6.79亿元。
上述土地一级开发及道路建设总投资额为32.35亿元。
2、投资项目发展前景
在我国城市建设的过程中，由于部门各自为政、开发商自行其是等原因，导致形象不统一、管网不对称、城中村、重复建设等大量问题的出现。作为土地出让前的一种运作方式，土地一级开发可以有效解决以上问题，充分利用资源，使城市规划更好地实现，城市形象更好地呈现，令城市建设走上统筹开发、统一建设的健康之路。作为城市建设中的重要内容，土地一级开发必须依据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，由企业负责实施，由政府负责管理和监督。
1、项目开发是现代新昆明发展的需要
作为云南省的政治、经济、文化中心和交通、通讯枢纽，昆明是全省唯一人口超百万的城市，也是我国连接东南亚、南亚国际大通道的 “桥头堡” 和面向东盟自由贸易区的窗口。坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，既要实现自身经济社会的全面协调可持续发展，又要带动全省经济又快又好地增长，是昆明面临的历史性任务。
现代新昆明发展以提高人民群众的生活水平和质量为宗旨，坚持规划立市，着力建设山水园林型生态城市；努力做大做强区域经济，不断增强城市综合实力和竞争力；注重城市与农村、 经济与社会、不同地区之间、人与自然的统筹协调发展；加大改革开放力度，为发展增添动力和活力；坚持以人为本，着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，努力构建和谐昆明。
2、项目开发是治理和保护滇池的需要
“五百里滇池，奔来眼底”，这样的气势如今已难觅；“九夏芙蓉，三春杨柳”，这样的美景如今已不再。滇池水体的好转越来越难，各种水鸟的飞来越来越少，滇池的生态已越来越脆弱，滇池与昆明人的关系若即若离。迄今为止，滇治的治理已投入近50亿元巨资，依然收效甚微。
如何改变在滇池治理过程中出现的问题？昆明市委主要领导指出：治湖先治水、治水先治河、
治河先治污。现代新昆明的建设，关键在于滇池治理。滇池治理的关键，在于截污、治污。
项目通过截污管网、湿地生态公园等的建设，将改善滇池流域的生态环境，有利滇池生态系统的恢复，对昆明“母亲湖”滇池的保护起到巨大作用，让“高原明珠”重放异彩，对昆明的人居环境产生深远影响。
3、项目开发是区域竞争的需要
在昆明经济社会进一步加快发展的同时，由于历史、地理多种因素的影响，近年来诸多矛盾和问题也逐步凸显：（1）城市规划设计滞后于城市开发建设、基础设施和重点工程建设滞后于经济社会发展、生活方式的进步滞后于生产方式的进步、城市管理经营体制滞后于城市现代化发展要求；（2）城中空间与城郊空间不对称、私密空间与公共空间不对称、地上空间与地下空间不对称、物的空间与人的空间不对称、动态空间与静态空间不对称；（3）春城不绿，城市整体形象不佳；交通拥堵，市民出行不便，昆明甚至被一些市民戏称为“困民”；（4）“城中村”见缝插楼，“炮楼”林立，春城几乎成为“村城”。
环湖东路沿线土地一级开发项目一期建设的总投资达32.35亿元，预计未来二级开发的投资规模将在百亿元以上，这必将带动环湖东路沿线产业结构从农业向服务业顺利转型,促进农村剩余劳动力的转移，加快城市化进程。对建立环保的、可持续发展的多功能城市新区形成强大的推动力量，从而拉动昆明社会经济的发展，增强昆明的综合竞争力，提升昆明的城市地位。
而且，根据云南城投与昆明市土地矿产储备管理办公室签订的《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》规定，公司将对云南省昆明市总面积约4. 18万亩土地（四至为：东至乌龙片区与大渔片区用地界线，南至滇池沿岸，西至盘龙江与滇池接口用地界线，北至官渡段的西亮塘及五甲塘公园用地界线、呈贡段的乌龙片区用地界线）进行一级土地开发。而本次募投项目所涉地块仅为该地块的一部分。同时，昆明市财政局向云南城投出具了一份《不可撤销承诺函》，对《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》中约定的成本及收益的预拨及结算方式进行了确认，使本次募投资金项目的风险相应降低。综上，本次募投资金项目为公司开创了一种收入稳定，风险较小的投资模式。
（三）本次发行对公司经营管理、财务状况等的影响
1、本次发行对公司经营管理的影响
本次募集资金将全部用于环湖东路沿线土地一级开发项目一期。该项目的开发使公司在经营范围内找到了一种投资回报相对较高而风险较小的盈利模式，将进一步增强公司在上述领域的持续竞争力和盈利能力，提高公司品牌的声誉度。因此，本次非公开股票发行完成后，公司主营业务保持不变，盈利能力将进一步加强。
相对于房地产二级市场的开发，云南城投此次募投项目收入稳定且风险较小。对于公司整体而言，盈利模式更为多元化和层次化，可实现公司的持续、稳定、健康发展。
2、本次发行对公司财务状况的影响
由于本次募投项目环湖东路沿线土地一级开发项目一期工程所需资金较大，除通过本次向特定对象非公开发行股票募集资金外，剩余资金还要由公司通过公司自有资金、城市基础设施贷款、新农村建设配套贷款等方式解决。公司通过非公开发行股票募集资金并通过自有资金、贷款等方式解决剩余资金后，公司总资产、净资产、负债将相应增加，整体实力得到进一步增长。
根据本次募集资金投入项目的可行性分析报告，本次募集资金项目具有稳定的投资回报，且投资回报率较高，公司盈利能力将得到增强，对提高公司的收益将做出贡献。
（四）本次募集资金投资项目开发手续办理情况
本次募投资金项目所用4,630亩的土地建设指标已经取得。
环湖东路项目的立项及可行性研究报告已取得相关批复；规划及环评手续正在办理过程中。
三、董事会关于本次发行对公司影响的讨论与分析
（一）发行后上市公司业务及章程变化情况
1、发行后上市公司业务变化情况
目前，云南城投的主营业务为房地产开发与经营、商品房销售、房屋租赁。通过本次非公开发行股票和募集资金投资项目的实施，公司在经营范围内找到了一种投资回报相对较高而风险较小的盈利模式，将进一步增强公司在上述领域的持续竞争力和盈利能力，提高公司品牌的声誉度。因此，本次非公开股票发行完成后，公司主营业务保持不变，盈利能力将进一步加强。
2、发行后上市公司章程变化情况
本次非公开发行股票完成后，公司的股本将会相应扩大，因此公司在完成本次非公开发行后，将根据股本的变化情况，对《公司章程》中与股本相关的条款进行相应的修改，并办理工商登记手续。
（二）发行后上市公司股东结构、高管人员结构、业务收入结构变动情况
1、发行后上市公司股东结构变动情况
本次非公开发行股票完成后，云南省城市建设投资有限公司持股比例将不低于30.84%，有限售条件的机构投资者将相应增加。公司的股东结构将发生变化，预计将增加不超过1.32亿股的有限售条件流通股。
2、发行后上市公司高管人员结构变动情况
本次非公开发行股票完成后，公司不会对公司的高管人员进行调整，公司的高管人员结构不会发生变动。
3、发行后上市公司业务收入结构变动情况
本次非公开发行股票完成后，募集资金将用于土地一级开发，仍属于房地产开发范围，公司主营业务结构并不发生变化。
（三）本次发行后公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况
由于本次募投项目环湖东路沿线土地一级开发项目一期工程所需资金较大，除通过本次向特定对象非公开发行股票募集资金外，剩余资金还要由公司通过公司自有资金、城市基础设施贷款、新农村建设配套贷款等方式解决。公司通过非公开发行股票募集资金并通过自有资金、贷款等方式解决剩余资金后，公司总资产、净资产、负债将相应增加，整体实力得到进一步增长。
公司盈利能力将进一步加强，同时公司经营活动产生的现金流量净额将进一步增大。本次募投项目的资金回收期较短，大部分资金的回收期仅为5个月，最长不超过10个月，且项目资金可循环使用，资金周转率较高。
（四）本次发行后上市公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联交易及同业竞争等变化情况
本次非公开发行股票完成后，公司股东持股将更为分散，公司与第一大股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联交易等方面不会发生变化。
（五）发行后上市公司不存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情况
本次非公开发行股票完成后，云南城投控股股东云南省城市建设投资有限公司及其关联人不存在占用云南城投资金的情况。
（六）发行后上市公司不存在为控股股东及其关联人提供担保的情况
本次非公开发行股票完成后，云南城投不存在为控股股东云南省城市建设投资有限公司及其关联人提供担保的情况。
（七）本次非公开发行对公司负债情况的影响
公司2007年年底公司资产负债率为21.82%。本次募集资金不超过人民币 20 亿元，在扣除发行费用后，剩余资金公司将通过自有资金、城市基础设施贷款、新农村建设配套贷款等方式解决。上述募集资金和各项贷款完成后，公司资产、负债、净资产都会相应增加。
（八）本次股票发行相关的风险说明