发布时间 : 星期一 文章中远山东菏泽房地产住宅项目市场可行性研究与定位报告-74DOC更新完毕开始阅读3ac8278571fe910ef12df8ad
收入仅为1.1万元。
2、需求结构呈现金字塔型。
从住宅类型上看，人们需求最多的是普通住宅（包括经济适用房），其次为高档住宅，最少的是公寓。从接受价格上看，占64.02%的人接受的价格为2000元/ m2以下，占34.55%的人接受的价格为2000—2500元/ m2，只有1.43%的人接受3000元/m以上的价格。
3、住宅需求空间十分巨大
1）城市化发展加快，城市迅速人口增长
农村人口大规模地向城市转移，是我国由传统农业社会向现代工业社会转变的必然结果。农民工已成为我国产业工人的重要组成部分，是我国推进工业化和城市化进程不可或缺的力量。当前，农民工问题已经成为关系到我国经济社会发展全局的重要问题之一，他们对城市生活适应程度如何，对工作环境、生活条件满意程度如何，对有关部门进一步解决农民工问题有着极大的重要性。 （1）农民工对城市生活的评价
近七成的农民工对城市生活感觉比较适应
被调查的29425名农民工中，对城市生活已经适应的占39.94%，比较适应的占28.40%，认为一般的占26.60%，表示不太适应的占4.06%，根本不适应的只占1.00%。
四成多的农民工感觉现在的就业环境变好
与前几年相比，42.67%的农民工感觉现在的就业环境变好，36.96%的农民工感觉现在的就业环境与过去差不多，11.78%的农民工没有考虑过这个问题，还有8.59%的农民工感觉现在的就业环境变差了。
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一半以上的农民工希望能在城市发展、定居
据调查，有55.14%的农民工设想未来在城市发展、定居，有28.55%的农民工想赚钱或学到技术后回家乡生活。在城市发展、定居和赚钱或学到技术后回家乡生活对男性农民工而言分别占了50.04%和32.81%，而对女性农民工而言却分别占了64.48%和20.76%。
2）城市居民生活水平提高，要求改善居住条件
居民消费结构变化的基本趋势的规律，也要求提高住宅消费水平。随着居民收入水平的提高，食品在家庭收入支出中所占的比重逐步下降，其他支出即用于住、行、教育、娱乐等的支出逐步增加。2005年《菏泽统计年鉴》资料清楚地表明，随着菏泽市居民家庭收入水平的提高，食品支出在消费性支出中的比重在下降，住房支出比重在上升。恩格尔系数由2000年的54.2％下降到2005年的48.44，住房支出却在上升，即由2000年的3.54％，上升到了2005年的4.54％。
随着城市居民收水平的提高，居住消费在消费中支出占的比重增大，解决居民住房问题成为当前城市发展中的一个关键性的问题。
3）住宅潜在市场和发展空间巨大。
在市场经济条件下，有没有市场以及市场容量的大小，是产业发展的决定性因素。菏泽住宅市场容量适中，住宅建设发展空间较为广阔。
改革开放以来，菏泽市住宅建设发展迅速，成绩显著。2004年-2006年期间共完成住宅建设投资53.46亿元，竣工住宅334.833万平方米，人均居住面积从2004年的6.08平方米，提高到2006年的7.54平方米。
菏泽虽然在住宅建设方面取得了重大的成就，但是住房发展空间仍然巨大。随着国民经济的发展，居民收入水平进一步提高，对提高居住水平的要求越来越迫切。菏泽市统计局的调查资料显示，菏泽市年收入在0.8－1.4万元的小康型家庭占全市家庭户数的65.4％；年收入在1.5－6万元的富裕型家庭占15％；年收入在10万元以上的富有型家庭占２％；其余为温饱型与贫困型家庭。居民家庭收入虽然在不断地提高，消费性支出虽然也在不断地增加，但是住房消费支出在消费支出所占的比重却相对地较低。所以，提高住房消费水平的空间还是巨大的。
第三节菏泽市住宅市场总体供需评价
一、 菏泽市住宅市场是一个不均衡的市场。
主要表现在地理位置的分布上和发展程度上。牡丹区（西城）是住宅发展的热点地区，特别是人民路和丹阳路地区最热，与此同时南城和北城的住宅发展较为缓慢。但随着东部开发区的不断开发，这一地区可供继续开发的土地已经有限。今年以来，热点有向东城偏南沿线发展的趋势。
二、东部高档住宅市场开始蠢蠢欲动。
随着菏泽市热点区域的移动，东部高档住宅纷纷出炉，有温泉入户的高层住宅，有水案豪宅等等，均价在2300元/平米以上。这些当地的高段项目，消化速度相对缓慢，月销售在6-10套左右。菏泽的高
收入人群仅占17%，但是目前东部的高端住宅频繁亮相，这类供给过多、需求不旺的形态必然导致激烈的市场竞争，这种竞争除竟相降价、折价外还表现在户形设计、配套设施、物业管理、突出品牌等方面。
三、普通住宅市场供求存在较大矛盾。
从目前菏泽市住宅市场需求类别看，根据实际调查的结果显示，个人购房者最需要的是具有下列特点的普通住宅：
（1）价格合理：1500—2500元/ m2。 （2）面积适中：90—130 m2。
（3）实用性强：布局合理、采光充分、能够满足基本使用功能。 （4）交通、生活比较便利。
（5）环境、噪音等方面符合居住标准。 价格 面积 户型 交通 个人购房需求 1500—2000元/ ㎡ 90-130㎡ 布局合理 交通、生活便利 西区供应状况 1420—1900元/ ㎡ 90-120㎡ 格局单一 经济技术开发区附近交通方便，但缺少聚居氛围，配套设施不完善 东区供应状况 1470-2640元/ ㎡ 120-160㎡ 户型格局略有创新 开发过程中，未来城市中心，交通便利，但缺少聚居氛围，配套设施不完善，未来前景良好。 但目前市场提供的商品住宅的特点是：
（1）价格：西城市区价格在1200—1600元/ m2，基本符合当地居民的购买能力。东部开发区（未来的城市中心）价格在1800—3000元/ m2，基本已经超过了部分居民的购买能力。
（2）面积：130—150 m2（三居），面积偏大与需求有差距。 （3）总价：由于剩余房源的面积偏大，所以导致房屋的总价偏高，