发布时间 : 星期四 文章房地产法（第四版）课后习题答案更新完毕开始阅读36d1bc73366baf1ffc4ffe4733687e21af45ff38
⑦房地产他项权利人和义务人。包括房地产抵押权人及其相对人、房地产出租人和承租人等。
（3）依房地产利益结构关系，可以划分为国家和政府、房地产经营者和房地产消费者。
4.如何科学构建我国房地产法的体系?
综合国内外房地产法律体系的理论和实践，根据我国房地产业健康和可持续发展的基本要求，我国房地产法律体系应强调三个组成部分的有机联系性质：房地产物权法、房地产产业法、房地产社会保障法。房地产管理法则分别寓于这三个组成部分之中。
5.（1）法院不应受理，因属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷案件。
（2）请求不合理，因经过1956年及其后的社会主义改造，公私合营的资产已成为国有资产。
第三章 练习题答案
1.试比较房地产物权和房地产产权。
物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
根据我国《物权法》的规定，我国的土地物权分为土地所有权、用益物权和担保物权，用益物权又分为土地承包经营权、国有建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
人们对产权的概念和理论有不同的理解和认识。在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现，可分为原始产权和法人产权等。“产权是从所有权中分离出来、发展起来、独立出来的束权利……产权是包括所有权在内的多项权利的一种集合体或一种综合体”。产权的概念源于英美法的财产权，与大陆法的物权相比，首先，产权概念的外延要广泛得多；其次，产权特别是土地产权，常被表述为“权利束”，即由一组土地权利组成，每项权利都具独立性；最后，产权理论的核心意义并不在于所有权的最终归属，而是强调对资源的优化配置和对权利的充分利用。
2.土地权属制度的发展主要表现在哪些方面?
传统大陆法土地权利制度越来越不能适应现代社会经济的发展，客观上要求通过土地权属制度对物权法中的土地权利予以重新设置。土地权属制度的发展主要表现在以下几个方面：
（1）传统土地权利在立体空间上的分离
长期以来，尽管人们对土地的利用是以地表平面为主，但传统大陆法规定土地所有权的行使在空间上却及于地表、地上和地下。如美国法律规定的土地所有权曾经是下至地心，上至无限的空间。随着经济和社会的发展以及科学技术的提高，人们开发利用土地的广度和深度不断扩展，各种地上物和地下设施迅速增多，航空航天事业日显重要，传统的土地权利制度必须予以限制和重新设置。各国的立法开始限制土地所有权的范围，逐步将土地立体空间各部分的所有权分离开来，土地的所有权仅与地表直接相联系，而对地上物、上空、地下物、下空等部分的权利则不同程度地从土地所有权中分离出来。
（2）国家对土地私有权的限制
由于土地私有权对现代城市经济的发展越来越构成障碍，并导致社会利益的严重失衡，近年来各资本主义国家均对土地私有权加以限制，而这种限制主要是通过民法之外的其他法律来实现的，主要包括：对拥有土地的限制。各国法律一般都规定哪些人不可拥有土地，规定禁止某些土地为私有，规定私人拥有土地的最高限额等；.对土地使用的限制。许多国家对农业土地的使用作出限制性规定，以确保耕地不至于减少；对城市土地使用作出限制规定，以确保城市土地按规划合理地利用；并规定禁止或限制空闲土地，以防止土地资源的浪费；对土地交易的限制。通过立法规定限制土地交易的基本原则，主要是限制土地交易中的投机行为，并规定相应的具体措施，如实行土地买卖的申请和许可证制度，以及国家土地先买制度等；土地征收或者征用。指国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定，强制地将土地的所有权收归国有，或将国有土地的使用权收回并给予补偿的法律制度。
3.房屋所有权的意义、分类及其与土地使用权的关系。
房屋所有权是一种典型的物权，它具有所有权的完整权能。自古以来房屋所有权即最大限度地体现了物权的绝对性和排他性；在现代社会，虽然土地所有权的绝对性和排他性受到了很大限制，但房屋所有权因其与居住权、生存权相关联，受到了宪法的保护，其法律地位非但未受贬损，反而有所提升，在一定程度上已突破了财产权的意义。
我国的房屋所有权可以进行如下分类：
按所有权主体划分，包括：(1)国有房屋所有权，即全民所有制房屋的所有权。 (2)集体房屋所有权。即集体企事业单位对归其自有的房产享有的所有权。 (3)私人房产所有权，指房屋是由私人个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房产所有权。 (4)外商投资企业和外产房屋所有权。外商投资企业主要指“三资企业”，其在我国境内投资兴建或购买的房产的所有权受我国法律保护，其中中外合资企业和中外合作企业的房产又称为中外共有产。外产房屋是指外国政府、社会团体、国际机构和外国侨民在我国境内建造或购买的房屋。目前我国将这类具有涉外因素的房屋所有权作为专门房产所有权登记注册。(5)农村房屋所有权。农村房屋指位于农村集体所有土地上的房屋，一般为农村集体经济组织和农民个人或家庭所有。(6)由其他主体享有的房产所有权，如宗教团体房产所有权等，也包括上述各类主体对一项房产的各种形式的共有关系。
按房屋所有权主体的构成不同可分为：(1)单独所有房屋所有权，即由单个独立承担民事责任的民事主体独有的房屋所有权。(2)共同所有房屋所有权，即数人对一项房产共同享有所有权，包括共同共有和按份共有。 (3)有限产权或住房部分产权，是指在住房制度改革过程中，城镇居民按标准价(优惠价)购买公房，取得部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可继承，而居民所在单位保有另一部分产权而有权对居民的处置权予以限制的产权关系。
在我国，土地属于国家所有或集体所有，土地所有权不可买卖，因此地产的核心在于土地使用权，而房屋所有权的客体范围仅及于地上建筑，土地使用权与房屋所有权结合共同构成我国房地产权的概念。根据现行法律规定，就房地产市场而言，我国土地使用权与房屋所有权的关系主要具有如下特征：
（1）土地使用权和房屋所有权构成的房地产权是一个完整的有机整体，具有不可分性。表现在：
内容的不可分性。这两种权利是互为依存的，土地使用权是房屋所有权的前提，没有依法取得土地使用权，就不得进行地上建筑，更谈不上取得房屋所有权。某一期限的土地使用权届满，原权利人的土地使用权和房屋所有权将同时丧失，因此 ，房屋所有权及其各项权能是不可能离开土地使用权单独存在的。另外，房屋所有权不仅是直接利用土地的结果，更是合法地行使土地使用权以及土地使用权本身的合法存续的体现。即房地产市场中的土地使用权必须借助房屋所有权来体现。没有房屋所有权的土地使用权是不可能长期存在的，虽然法律允许土地使用权在一定期限内的闲置状态，但这并非确定土地使用权的目的，而只能视为法律允许的为通过开发建设最终产生房屋所有权的准备期限。
主体的不可分性。土地使用权的主体和房屋所有权的主体是不可分的。两种权利的主体必须保持一致性，土地使用权的依法转让，其地上建筑物和附着物随之转移，反之亦然。我国和大多数国家的法律规定，土地使用权和房屋所有权必须同时转让，不得分别转让。
客体的不可分性。在房地产关系中，房屋的所有权离不开土地，这是显而易见的；在一个房地产项目中，可能有部分无建筑物的土地，如绿地、停车场等，但这部分土地完全是以房屋为主的房地产的组成部分，在房地产业中，离开房屋的单纯的土地使用权同样也是不可能长久存在的。
（2）房地产的重心是房产。土地使用权的价值在于土地的利用效能，利用的直接目的是建设房屋而满足人们的生产经营和生活居住需要。如果说房屋所有权不得离开土地使用权单独转让是源于房地产的自然属性的话，土地使用权不得离开房屋所有权单独转让则完全是人为的设置，而这种规定体现了房产的中心地位。我国房地产法律规定，禁止或严格限制土地使用权的单独转让。这不仅是针对已建成房屋的土地，而且也包括无建筑物的土地使用权。法律对“炒地皮”的禁止或限制亦体现了房产是重心的意义。
4.简述房地产相邻关系的概念和内容。
房地产相邻关系是指不动产的相邻各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利义务关系。这种相邻权利义务关系从权利的角度来看又称为相邻权。
房地产相邻关系从本质上讲是一方房地产所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方房地产所有人或使用人的房地产权利的限制。在处理相邻关系时应遵循兼顾各方的利益、互谅互让、团结互助的原则，有利生产、方便生活的原则，以及公平合理的原则。
5.简述建筑物区分所有权的概念和内容。
建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权，对专有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的权利。
(1)专有所有权。建筑物的专有部分指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分，由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共用部分以墙壁、天花板、地板相间隔。区分所有权人对其专有部分有自由使用、收益及处分的权利，其性质系单独所有权。
(2)共有部分持分权。建筑物的共有部分指供区分所有人共用、属于区分所有人共有的部分。由法律直接规定属于共有的部分为法定共有；由区分所有人约定使某专有部分成为共有的部分称为约定共有。建筑物的共有部分一般包括共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼面、