发布时间 : 星期一 文章房地产估价理论与方法题解（估价师考试用书）更新完毕开始阅读31fba2fdc8d376eeaeaa31cb
毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费
9、 适用于将毛地开发成熟地的假设开发法公式为何？
毛地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费 10、 适用于将熟地建成房屋的假设开发法的公式为何？
熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费 11、 适用于将在建工程建成房屋的假设开发法的公式为何？
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费 12、 适用于将旧房装修改造成新房屋的假设开发法公式为何？
旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费 13、 适用于开发后出售的假设开发法公式为何？ V=VP-C
VP：用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值 V：待开发房地产价值 C：应扣除项目 14、 适用于开发后出租或直接经营的假设开发法公式为何？ V=VR-C
VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。 15、 假设开发法中的现金流量折现法与传统方法的主要区别有哪些？ 3大区别：
1） 对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中
主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。
2） 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价
值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止。而现金流量折现法要考虑各顶支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值，然后再相加减。
3） 在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不是
单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。 16、 确定开发经营期有何意义？ 开发经营期可分为开发期和租售期。
确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。 17、 开发经营期、开发期、前期、建造期、租售期的含义及之间的区别和联系是什么？ 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完后的房地产全部租售完毕的时间。
开发期的起点与开发经营期的起点相同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。 前期是从取得待开发土地到施工开始的这段时间。
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建造期是从施工开始到开发完成的这段时间。
租售期是从开始租售开发完成后的房地产，到将其全部租售完毕的时间。 18、 如何确定租售期？
在有预售的情况下，租售期与开发期有重合；在租赁的情况下，租售期通常到开发完成的房地产经济寿命结束时为止。 19、 开发完成后的房地产价值如何求取？
开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于出售的房地产，通常是采用比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用比较法与长期趋势法相结合。对于出租和直接经营的房地产，如写字楼，宾馆、商店等，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。 20、 开发成本、管理费用、销售税费如何求取？
由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项估算，估算的方法与成本法中相同，所不同的是需要预测。 21、 投资利息如何求取？
投资利息估算只有在传统方法中才需要。正确估算投资利息需要把握下列6个方面：
1）应计息的项目；2）计息期的长短；3）计息的方式；4）利率的高低；5）计息周期；6）名义利率和有效利率。 22、 开发利润如何求取？
开发利润估算也只有在传统的方法中才需要。估算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。 23、 投资者购买待开发房地产应负担的税费如何求取？
投资者购买待开发房地产应负担的税费， 假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率估算。 24、 折现率如何求取？
折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的资本化率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它体现了资金利息率和开发利润率两部分。
第八章 长期趋势法
1、 何谓长期趋势法？
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来作出推测、判断的方法。 2、 长期趋势法的理论依据是什么？ 时间序列分析和回归分析原理
3、 长期趋势法适用的条件有哪些？
长期趋势法适用的对象与价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史资料，而且的拥有的历史价格资料要真实。 4、 长期趋势法的操作步骤是什么？ 分4个步骤：
1） 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠。
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2） 整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编
排成时间序列，画出时间序列图；
3） 观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的
价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式。 4） 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 5、 主要有哪几种长期趋势法？
主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。 6、 直线趋势法的公式及其计算为何？ Y=a+bX
Y:表示各期房地产价格
X:表示时间 a、b值用最小二乘法确定。 7、 平均增减量及其计算为何？
如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，也可以用最简便的平均增减量法进行预测。公式如下： Vi=P0+d×i
P0：基期房地产价格的实际值
D：逐期增减量的平均数 D=（Pn-P0）/n I：时间序数
8、 平均发展速度法及其计算为何？
如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算逐期发展速度的平均数，即平均发展速度。计算公式： Vi=P0×ti
T:平均发展速度
9、 移动平均法的基本思路为何？
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 10、 指数修匀法的基本思路为何？
指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。 11、 长期趋势法的作用有哪些？
长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。其他功用如下：
1） 用于收益法中对未来净收益等的预测；
2） 用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正；
3） 用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力； 4） 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等。
第九章 地价评估
1、 何谓路线价法？
路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均水平价格，将此平均水平价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。
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2、 何谓路线价？
3、 路线价法的理论依据是什么？
路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法。 4、 路线价法的计算公式为何？
路线价法用于一面临街矩形土地价格的计算公式： 土地价格（单价）=路线价×深度价格修正率
土地价格（总价）=路线价×深度价格修正率×土地面积 5、 路线价法的优点是什么？
是种快速、相对公平合理、能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法。 6、 路线价法适用的对象是什么？
主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。 特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或者其他需要在大范围内对大量土地进行的估价。 7、 路线价法适用的条件是什么？
路线价法估价的前提条件是道路较规整，各宗土地的排列较整齐。还需要有妥善合理的深度价格修正率表和其他价格修正率表。 8、 路线价法的操作步骤是什么？ 分6个步骤：
1） 划分路线价区段； 2） 设定标准深度； 3） 选取标准宗地； 4） 调查评估路线；
5） 制作深度价格修正率表和其他价格修正率表； 6） 计算临街各宗土地的价格。 9、 如何划分路线价区段？
一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段为一个路线价区段。 10、 如何设定标准深度？
在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。 11、 标准宗地应符合哪些条件？ 选取标准宗地的具体要求是： 1） 一面临街；
2） 土地形状为矩形； 3） 临街深度为标准深度； 4） 临街宽度为标准宽度；
5） 用途为所在区段具有代表性的用途； 6） 容积率为所在区段具有代表性的容积率；
7） 其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。 12、 如何求出路线价？
路线价是附设在道路上的若干标准宗地的平均水平价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法（通常是其中的土剩余技术）、比较法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。 13、 临街土地根据其形状和临街状况可分为哪些类型？
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